降了降了，終于降了~

央媽長(zhǎng)一聲令下，房貸界炸了鍋！

前幾天十一郎寫的一篇文章《，讓多少二手房房奴們望眼欲穿，今天，政策終于落了地。

今天（9月24），中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在 0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

同時(shí)，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由 25%下調(diào)至 15%。

這簡(jiǎn)直就是給房貸一族發(fā)了個(gè)大紅包——存量房貸利率降啦，首付門檻也低了，銀行被點(diǎn)名：“快給老鐵們減減壓！”

怎么樣，這個(gè)降幅您還滿意嗎？

很多房貸一族從兩個(gè)月就盼政策落地，到真正落地時(shí)還是會(huì)有“差點(diǎn)意思”的感慨，力度還是弱，這是很多人的體感。

舉個(gè)例子可能更直觀，以30年等額本息為例：100萬(wàn)的房貸每月能省296元，500萬(wàn)的房貸每月省1481元。

是否看到了希望？雖然，這個(gè)幅度多少差點(diǎn)意思，只能說稍微減輕些壓力，對(duì)提振消費(fèi)的刺激有限。

十一郎認(rèn)為，本次調(diào)整雖然幅度有點(diǎn)毛毛雨，但對(duì)于提升民眾預(yù)期以及保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，的確也起到了些作用。不管如何，這是一個(gè)開始。

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DICHAN SHIYIYAN

不論如何，存量房貸款利率的下降，釋放了正向的信號(hào)，對(duì)大家有了新的影響。

第一，平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，這次無論是首套房還是二套房都會(huì)降，只要你有房貸都會(huì)降，預(yù)計(jì)對(duì)于二套存量更有利。

這里需要注意的是，央行給出的是一個(gè)范圍，是“平均”降低了0.5%，但具體你家房子降了多少，還要視不同城市和地區(qū)的具體落地細(xì)則。

以北京為例，目前新的首套商貸利率3.4%，而2019年-2023年間買房人存量房貸利率在4.75%左右，甚至更高，兩者利差超1%。

按央行最新消息，則北京存量房貸利率的55基點(diǎn)（首套）及105基點(diǎn)（二套）將可能取消。若取消加點(diǎn)，房貸利率將變成3.85%。

央行指出，年內(nèi)還將下調(diào)7天逆回購(gòu)操作利率、中期借貸便利（MLF）0.2%左右，從目前1.7%降為1.5%，引導(dǎo)LPR和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差穩(wěn)定。

第二，對(duì)于已購(gòu)房群體再次入市或有提升效果，由于減輕月供壓力，不排除有部分購(gòu)房者會(huì)考慮再次改善或者為父母、子女新購(gòu)房產(chǎn)，或者旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購(gòu)置需求，但這類需求預(yù)計(jì)占比不高。

第三，對(duì)于已購(gòu)房群體來說，存量房貸利率下調(diào)，惠及5000萬(wàn)戶、1.5億人口，平均每年減少家庭利息1500億。

當(dāng)房貸利率下調(diào)或還款壓力減輕時(shí)，家庭將有更多可支配收入用于日常消費(fèi)、教育、醫(yī)療、娛樂等其他方面，更有可能增加在非住房領(lǐng)域的消費(fèi)支出。

但能刺激多少消費(fèi)是個(gè)未知，畢竟0.5%的房貸利率，對(duì)于500萬(wàn)房貸的家庭來說，省下來的千把塊錢，能干點(diǎn)啥因人而異，畢竟現(xiàn)在的菜價(jià)那么老高。

另外，關(guān)于降低二套房首付的政策，縱向觀察，本輪二套房首付調(diào)整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統(tǒng)一了首套和二套的首付比例，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)將有望不斷走出低谷，市場(chǎng)復(fù)蘇的力度或不斷增強(qiáng)。

這又會(huì)帶來哪些影響呢？十一郎認(rèn)為，第一會(huì)激發(fā)市場(chǎng)需求，降低了購(gòu)房的門檻，這對(duì)有改善型住房需求的客戶是一個(gè)利好，特別是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口流入較大的一二線熱點(diǎn)城市，這種潛在需求更為明顯。

從二套需求來看，投資性需求已經(jīng)離場(chǎng)，當(dāng)下入市的皆為自住性需求。以北京為例，北京樓市需要更多活水保持市場(chǎng)穩(wěn)定。

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DICHAN SHIYIYAN

降低存量利率、降低二套首付比例，這在過往是從來沒有過的政策，也能感受到，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，房?jī)r(jià)也已經(jīng)處于底部。

一般來說，較低首付比例意味著購(gòu)房者需要承擔(dān)更高杠桿率，如果房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)大幅下行，將會(huì)直接影響到購(gòu)房者還本付息，也或?qū)⑦M(jìn)一步加大金融風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，北京樓市成交量和價(jià)格出現(xiàn)再下滑趨勢(shì)。當(dāng)然，降低存量房貸款利率只是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的一個(gè)催化劑。

任澤平認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)的短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)不容樂觀，經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行甚至超調(diào)。應(yīng)該推出一攬子刺激經(jīng)濟(jì)、提振市場(chǎng)信心的措施，規(guī)模在10萬(wàn)億元以上，包括地方化債、新基建、消費(fèi)補(bǔ)貼等，采取特別國(guó)債、超長(zhǎng)期國(guó)債、央行再貸款等工具，民眾獲得感要強(qiáng)。

當(dāng)然，加上如果北京限購(gòu)放松，社保五改三等政策都一一落地，也大概意味著樓市止跌企穩(wěn)。只是這個(gè)過程到底要花多久，無法預(yù)測(cè)。

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