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下圖是今年前8月主要城市土地出讓情況，大家可以參考一下：

可以看到，除了北京情況稍好一些，大多數(shù)城市土地財(cái)政繼續(xù)淪陷，乃至大幅腰斬！

要知道，賣地的錢多數(shù)納入政府性基金預(yù)算收入，這里很多都是用于城市基建的硬性支出，直接影響城市的富裕程度。

如今，土地出讓金越來越少， 各城市拼命開源節(jié)流，不僅砍掉了很多基建項(xiàng)目，甚至不少地方連國(guó)道都恢復(fù)收費(fèi)了。

▲政府作為各行業(yè)最大的甲方和基礎(chǔ)設(shè)施提供方，如此操作間接導(dǎo)致其他各行業(yè)更難，進(jìn)入一個(gè)螺旋向下的循環(huán)。

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然而，盡管土地財(cái)政狀況艱難，但更難的是，土拍已經(jīng)被玩壞了。

為什么這么說？

比如 最近 越秀退地，兩宗地退了120億。雖然政府不直接給錢，均以應(yīng)付票據(jù)形式支付 ，但這種操作，給了其他開發(fā)商一個(gè)巨大的疑問：

拿了地，居然還能這么干？

要知道，越秀退掉的這兩宗土地，都是2021年的高價(jià)地，而2021年廣州總共出讓了1779億的土地。

如今， 越秀 全身而退，拿下120億的地票（相當(dāng)于約200億的高價(jià)貨值直接清盤），而其他房企舍身入局、高價(jià)拿地，只能含淚虧本開發(fā)完，你說這些開發(fā)商會(huì)不會(huì)羨慕嫉妒恨？

更重要的是，今年下半年， 廣州推出了50宗土地出讓計(jì)劃，很多地塊非常優(yōu)質(zhì)，比如天河面粉廠地塊，已經(jīng)有人喊出下一個(gè)“匯悅臺(tái)”了。而越秀手握120億欠條，下半年“騰籠換鳥”子彈充分，絕對(duì)要大殺四方。

所以，退掉差地塊、換成好地塊， 越秀這波不僅是雙贏，簡(jiǎn)直贏麻了。

而其他房企，是高位站崗也好，還是繼續(xù)跟上面協(xié)商也好，我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注。

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除了退地引發(fā)的契約爭(zhēng)議，“土拍被玩壞”，還有一點(diǎn)是，新的土拍規(guī)則越來越寬松了。

例如上文提到的廣州50宗新地塊，廣州是直接按照去年修改的建筑設(shè)計(jì)新規(guī)來定容積率的：

住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容比例，由15%放寬到20%，高品質(zhì)住宅的上限還可適當(dāng)提高；

套內(nèi)建面超144平的復(fù)式住宅，層高最高可以到7.2米等等。

而這個(gè)新規(guī)也意味著，新地塊會(huì)有更多的陽臺(tái)、入戶花園或者設(shè)備平臺(tái)這樣的半開敞空間贈(zèng)送。廣州新房的得房率，將一躍升為100%。

萬眾矚目的面粉廠地塊，得房率最高將達(dá)到130%，可謂史無前例。

在這之前，新房得房率能突破80%的，就已經(jīng)很牛逼了。

而 這種情況也不止廣州，深圳、北京、武漢、珠海、福州等地，全都更新了政策，允許通過陽臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)等增加贈(zèng)送面積。

例如早在2023年，越秀潮樾府和越秀瑞樾府就開始通過增加飄窗（凸窗）數(shù)量，來提高得房率，這應(yīng)該是深圳最早玩轉(zhuǎn)計(jì)容新規(guī)的新盤。（又是越秀，為啥越秀這么牛？）

對(duì)此，有自媒體稱，深圳將會(huì)是世界上第一個(gè)睡飄窗的城市。

當(dāng)然北京也是一樣。以前北京新盤不缺客戶，新房項(xiàng)目基本沒有陽臺(tái)，如今北京帶有陽臺(tái)的項(xiàng)目越來越多，比如順義去年的新盤璞瑅潤(rùn)府，多數(shù)戶型就有一個(gè)長(zhǎng)達(dá)近10米的大陽臺(tái)。

總之，新房項(xiàng)目在修改計(jì)容規(guī)則的“保駕護(hù)航”下，得房率遠(yuǎn)超二手房和存量新房，品質(zhì)和價(jià)格也大都很好，在短時(shí)間內(nèi)，獲得了暴打二手房賣家和存量新房的巨大優(yōu)勢(shì)。

然而，新房項(xiàng)目是一茬一茬的出現(xiàn)，既然規(guī)則能改，誰又能保證，下一屆的新房不會(huì)比這一屆的新房贈(zèng)送更多更大呢？

如此反復(fù)，誰又能堅(jiān)定，自己不是那棵韭菜？

本文作者：陳慶

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