計算機之父馮·諾依曼的一句名言：我們曾經(jīng)熟悉的一切，都開始陌生。

這句話用來描述當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)，可能再合適不過。

我們曾經(jīng)熟悉的一切，現(xiàn)在看來只是過程；

我們現(xiàn)在陌生的一切，也略顯極端；

問題是，如何度過當(dāng)下，卻是個棘手的問題。

一個基本的共識是，新周期里，房企不再是單一維度的競爭。

面臨復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，所有的企業(yè)除了生存，還要發(fā)展。所以我們看到，無論央企還是民企，都在努力尋找自己的諾亞方舟。

而不同的是，大家對如何度過當(dāng)下這個難熬的周期，選擇不同，策略也不同：多數(shù)人為了活著，少部分人是為了更好的活著。

而要觀察整個行業(yè)，如今的老大保利就是一個繞不開的標(biāo)的。

最新的半年報顯示：

1、2024年上半年銷售規(guī)模依舊是行業(yè)第一；

2、市占率也是行業(yè)第一，而且還在提升；

3、手握現(xiàn)金近1500億，安全性也是行業(yè)最佳的；

4、主動調(diào)整了拿地節(jié)奏，等待更好機會和拿更好的地。

江湖上這么一句話：

企業(yè)的面子，是利潤表；

企業(yè)的底子，是資產(chǎn)負債表；

而企業(yè)的日子，是現(xiàn)金流量表。

我要說的是，在這個萬物皆可調(diào)的年代，只有現(xiàn)金是不會騙人的，才是貨真價實的。

01

最艱難的半年季，保利依然優(yōu)秀

這可能是迄今為止，地產(chǎn)行業(yè)最艱難的半年報季。

據(jù)申萬數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)里56家已經(jīng)披露預(yù)告的企業(yè)中，有高達73.21%面臨虧損，累計虧損金額達到279.70億元。

請注意，這還不包括港股10家top50的房企已經(jīng)發(fā)布了盈利警告。

相對而言，保利無疑是優(yōu)秀的。

1、市占率逆勢提升

上半年，保利實現(xiàn)簽約金額1733.36億元，穩(wěn)居行業(yè)第一。

盡管與去年同期相比，有26.8%的回落，但確實大幅好于行業(yè)平均。

中指院數(shù)據(jù)則顯示，今年上半年TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%。

除了銷售量依舊穩(wěn)定外，保利銷售的質(zhì)也是在大幅提升的：

1）中報顯示，保利上半年權(quán)益銷售比77%，比去年同期提升9個百分點；

2）市占率達3.68%，較2023年底提升0.06個百分點；

3）38個核心城市的市占率達到了7.1%，核心城市深耕策略持續(xù)強化。

2、盈利能力始終穩(wěn)健

中期報告顯示，保利2024年上半年利潤總額141億元，凈利潤為74.2億。

客觀而言，保利的利潤規(guī)模同比也有下降。但現(xiàn)在的行業(yè)狀況，地球人都知道。

保利發(fā)展在中報里說，公司也在采取一些措施盡力對沖利潤率降低的影響。

比如，保利除地價外直投成本較計劃降低0.69%；管理費用率較去年同期下降0.15個百分點。

從企業(yè)經(jīng)營角度來看，利潤確實是企業(yè)經(jīng)營的基本追求，但不同的階段企業(yè)的側(cè)重點又不一樣。

現(xiàn)在，在安全和發(fā)展之間，現(xiàn)在怎么再強調(diào)安全都不為過，因為沒有安全，就根本沒有理由談發(fā)展。

3、現(xiàn)金儲備行業(yè)最高

現(xiàn)金對房企來說有多重要已經(jīng)不用再強調(diào)了。

2024年，保利上半年的現(xiàn)金儲備為1464億元，占總資產(chǎn)10%以上，行業(yè)最高水平，甚至沒有之一。

而且保利還說了，上半年的回籠率84.6%，且隨著銀行按揭的持續(xù)放款，全年簽約回籠率有望穩(wěn)步提升。半年報數(shù)據(jù)，公司并表口徑已售待回籠資金（含銷項稅）1033億元，整體現(xiàn)金流合理充裕。

4、融資成本，行業(yè)最低之一。

對于很多房企而言，借到錢已是一種奢望，但保利是個例外。

不僅可以借到錢，還可以借到更便宜的錢。

2024年上半年，保利發(fā)展新增融資的平均成本較2023年下降21BP至2.93%；

綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP。

8月19日，保利發(fā)展發(fā)布向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券預(yù)案，向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行總額不超過95億元（含本數(shù)），發(fā)行數(shù)量不超過9500萬張。

02

最難熬的底部期，保利的變與不變

保利之所以優(yōu)秀，除了有著強大的戰(zhàn)略定力外，也與其管理模式密不可分。

盡管市場多變，但保利始終靈活應(yīng)變。

不變：

1、核心城市的持續(xù)深耕

對核心一、二線的持續(xù)深耕，既反映了保利當(dāng)下的競爭力，也反映未來的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

今年，保利在38個核心城市中11個城市市占率排名第一；32個城市市占率排名前五，8個城市市占率突破15%.

在西安，按權(quán)益銷售額計算，保利以78.6億排名第一，6月單月銷售超過15億。

2、安全與發(fā)展并重

對現(xiàn)階段大部分房企而言，保安全還是保發(fā)展，成了一個選擇題。

但對保利來說，保安全的同時還要保發(fā)展，兩手都要抓。

1）穩(wěn)住銷售就是穩(wěn)住一切，有銷售才有安全

這個道理不用講，懂的都懂。

雖然保利上半年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為負，但主要原因是用于支付 2023 年度拓展項目的土地款 366 億元，同比增長160億元。

從回籠率指標(biāo)來看，保利上半年的回籠率84.6%，并表口徑已售待回籠資金（含銷項稅）1033億元。保利未來的現(xiàn)金流依舊充裕。

2）用安全促發(fā)展

穩(wěn)健的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，是保利一直以來對安全的追求。

2024年上半年，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率為65.67%、凈負債率為66.18%、現(xiàn)金短債比為1.22。

這些都保證了保利的絕對安全，以及后續(xù)發(fā)展。

3、持續(xù)提升產(chǎn)品力，用好的產(chǎn)品抵抗和穿越行業(yè)周期

行業(yè)新周期，產(chǎn)品力才是最好的競爭力。

自2023年至今，保利發(fā)展新獲取項目中，有超過75%的項目打造為“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系項目。

這在很大程度上，保證了保利的競爭力。

比如，今年4月25日，保利上海最重要項目保利世博天悅開盤。作為浦東世博板塊的一線濱江豪宅，保利世博天悅距離黃浦江僅約150米，有卓越的瞰江景觀視野，當(dāng)日成交金額超80.8億，就連26.3萬/㎡的頂樓也成功售出。

在產(chǎn)品力極度內(nèi)卷的長三角地區(qū)，保利在浙江寧波落地的海晏天珺，上半年入選克而瑞“全國十大高端作品”。

4、回報股東

實際上，保利發(fā)展歷來重視投資者回報，上市以來已累計完成現(xiàn)金分紅581億元。

自2023年以來，保利還以現(xiàn)金回購公司股份。在行業(yè)資金面普遍緊張的背景下，修訂《2023-2025年股東回報規(guī)劃》將現(xiàn)金分紅提升至40%，其中，2024-25年分紅率直接翻倍，預(yù)計分紅和回購總規(guī)模將至少達到60億。

變化：

1、加強市場應(yīng)變。

不與市場對抗，尊重規(guī)律順勢而為，這是保利的成功法則。

有兩個數(shù)據(jù)大家可以看看：

今年一季度，保利發(fā)展的簽約金額為629.84億元；

第二季度，簽約金額變成了1103億元，比第一季度多賣了473億，較一季度增加75%，環(huán)比增速較TOP100房企高出近40個百分點。

數(shù)據(jù)顯示，保利二季度推貨約1254億元，環(huán)比一季度增長181%。三個主要節(jié)假日（清明、五一、端午）期間日均認購近20億，同比提升23%。

很顯然，隨市而動的推貨節(jié)奏很好地帶動了銷售。另外，價格的適度折讓也是其中一個因素。

2、尋求短期發(fā)展與長期支撐的平衡

大家可能都注意到了，保利除了強銷售外，也在調(diào)結(jié)構(gòu)。

1）消化存量

中報顯示，今年上半年，保利土地儲備計容建面7140萬平方米，較年初下降 8%。

2）優(yōu)化增量

今年上半年，保利明顯放緩了拿地節(jié)奏，全國范圍內(nèi)只拓展項目12個，總地價126億元，但均位于38個核心城市。

資產(chǎn)的調(diào)倉是為了更好地布局，才能適應(yīng)瞬息萬變的市場。

3、尋求第二曲線的突破

中報顯示，新增貨值中，住宅業(yè)態(tài)占比高達96%，這是保利的基本盤。可以預(yù)見，在未來的一些年，保利仍舊會尋求住宅規(guī)模的適度擴張。

但此外，經(jīng)營性資產(chǎn)規(guī)模和效益也在持續(xù)提高。在經(jīng)營性業(yè)務(wù)層面：

保利物業(yè)合同管理面積9.5億平方米，在管面積7.57億平方米；實現(xiàn)營業(yè)收入78.71億元，歸母凈利潤8.46億元，同比分別提升10.2%、10.8%；

酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等商業(yè)經(jīng)營類資產(chǎn)項目較2023年末新增16個至151個，在管面積新增70萬平方米至505萬平方米；

在資產(chǎn)回報率和運營規(guī)模雙重提升下，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入22.57億元，同比增長3%。

03

不確定的未來，誰來引領(lǐng)？

活得久的企業(yè)，從不浪費每一場危機。

盡管行業(yè)困難依舊，但保利仍對未來保持著強烈信心。比如，保利對行業(yè)的最新看法是：

1、行業(yè)最壞的時刻基本上是過去了；

2、有效需求絕不會消亡，現(xiàn)在只是在調(diào)整狀態(tài)；

3、市場總量看是足夠的，但從結(jié)構(gòu)性矛盾看還有比較大的機會。

4、保利不會像其他企業(yè)去轉(zhuǎn)型，而是選擇堅定去做好這個行業(yè)。

這四個判斷中，前三個其實我在文章的前面基本都說了答案。

而對于第四個判斷，拆解之下，其實是行業(yè)終極之問：

1、行業(yè)到底還有多大空間？

2、誰又能引領(lǐng)這個行業(yè)？

對于第一個問題，無論國內(nèi)國外，目前仍然沒有一個產(chǎn)業(yè)的量級能超過房地產(chǎn)。

可以對比的是現(xiàn)在如日中天的新能源汽車行業(yè)，2023年全年的市場規(guī)模在2.19萬億左右；中國的智能手機市場總體規(guī)模在萬億出頭。

國內(nèi)房地產(chǎn)銷售的峰值是2021年的18萬億�，F(xiàn)在普遍的預(yù)測，是未來每年的增量是10萬億左右，最保守的預(yù)測也有8萬億。

即便按最保守的預(yù)測，中國的房地產(chǎn)規(guī)模仍舊高達8萬億，相當(dāng)于3個新能源行業(yè)，8個智能手機行業(yè)。

目前，保利最新的市占率是3.68%；而歐美房地產(chǎn)頭部企業(yè)市占率都在8%左右。

而對于第二個問題，其本質(zhì)還是大家都在尋找地產(chǎn)領(lǐng)域的華為、美的這樣的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)需要什么特質(zhì)？

1、有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略定力。

從戰(zhàn)略取舍來看，有時候企業(yè)不僅要看企業(yè)做了什么，也要看企業(yè)不做什么。

近幾年，保利一直憑借著自己對市場的敏銳感知和前瞻判斷，目標(biāo)是不動產(chǎn)開發(fā)+運營。

但在如何達成這一目標(biāo)上，保利始終保持著自己的發(fā)展節(jié)奏：穩(wěn)健擴大開發(fā)主業(yè)；逐步孵化以商業(yè)地產(chǎn)為代表的第二曲線，即經(jīng)營性資產(chǎn)。

這一點在前面已經(jīng)說過了，就不再重復(fù)。

2、尊重市場規(guī)律和遵守行業(yè)常識。

正如前文所說，地產(chǎn)是強周期行業(yè)，不可能永遠在頂部，也不可能永遠在谷底。

企業(yè)能做的就是，尊重市場周期波動的自然規(guī)律，在波動中更好地調(diào)整自己的節(jié)奏實現(xiàn)風(fēng)險的對沖。

比如，今年二季度，為了更好的平衡安全和發(fā)展，保利在銷售和利潤之間，就選擇了銷售優(yōu)先。

中報顯示，今年第二季度，保利結(jié)算毛利率為14.57%，而今年第一季度為18.64%。合起來，中期毛利率為16.02%。

這也導(dǎo)致了2024年上半年整體毛利率的下滑。

當(dāng)然了，你可以批評保利賺錢不如以前，但理智又會告訴你，這其實是順應(yīng)市場之后的戰(zhàn)略抉擇。

與之相對應(yīng)的是，今年二季度保利銷售金額卻超過了1100億元，環(huán)比一季度增長75%。

為什么說保利去庫存的目標(biāo)非常堅決？核心還是保利對目前市場的判斷。

目前整個行業(yè)面臨的最重要的問題，不是政策，也不是監(jiān)管，而是需求不振帶來的銷售端低迷。

銷售不暢，房企的存貨高企，存貨無法轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流，去維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)；而資產(chǎn)價格的下跌，又會進一步惡化企業(yè)的資產(chǎn)負債表，導(dǎo)致債務(wù)爆發(fā)，這才是很多企業(yè)出現(xiàn)流動性危機的根本原因。

簡單理解就是，行業(yè)下行期，房企只要穩(wěn)住了銷售，就是穩(wěn)住一切。

在這個核心目標(biāo)之下，其他的指標(biāo)都是為了銷售去化而服務(wù)。不留戀，不糾結(jié)，決策果斷，堅決行動，這是非常典型的保利風(fēng)格。

3、優(yōu)秀的管理團隊及管理模式。

對一個企業(yè)來說，企業(yè)發(fā)展必經(jīng)的三個階段是產(chǎn)品山、資本山和管理山。

產(chǎn)品層面，自2023年以來，保利發(fā)展已經(jīng)把“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”作為核心戰(zhàn)略，積極投身于建設(shè)“好房子”的賽道，用“人文精神”引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新模式。

打造好房子是未來行業(yè)發(fā)展共識，而且所謂的產(chǎn)品品質(zhì)是從拿地開始就要高度重視，從設(shè)計品質(zhì)、建造品質(zhì)、交付品質(zhì)以及后續(xù)入住體驗，物業(yè)服務(wù)等方面去提升產(chǎn)品競爭力。

如果說主動犧牲毛利率是對沖市場下行帶來的銷售壓力，那么持續(xù)提升產(chǎn)品力則是保利主動以回歸行業(yè)本源和客戶需求的前瞻性舉措。

而資本層面，安全是發(fā)展的底線。對保利的管理層來說，安全才是最大的負責(zé)。所以我們看到保利除了銷售規(guī)模維持第一，在手現(xiàn)金的規(guī)模也維持第一。有了安全，才有后面的發(fā)展。

最后，才是卓越的管理能力。企業(yè)發(fā)展到一定階段，要尋求管理體系的構(gòu)建，通過卓越運營實現(xiàn)基業(yè)長青。

這些年來，保利發(fā)展對標(biāo)世界一流企業(yè)，持續(xù)強化自己的管理效能和經(jīng)營內(nèi)功。

從組織架構(gòu)上，保利有別于其他頭部房企的一個顯著特征就是憑借多年管理經(jīng)驗，保利沉淀出“總部+城市平臺”扁平的兩級管理架構(gòu)。

在瞬息萬變的市場里，扁平的管理架構(gòu)，既有利于總部保持敏銳的市場觸覺和對公司業(yè)務(wù)全局的把控，有效降低信息不對稱、提高決策和管理效率；又能夠保證上下步調(diào)一致的強大執(zhí)行力和快速的應(yīng)變調(diào)整能力。

因此，保利的人均效能在行內(nèi)保持領(lǐng)先。2023年保利發(fā)展地產(chǎn)板塊員工人數(shù)6308人，人均銷售金額6693萬/人，處于行業(yè)第一梯隊。

04

結(jié)語

如果按2021年的三道紅線開始算，地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整，從18萬億的頂峰回落，也就3年光景。

而保利從行業(yè)TOP5走到行業(yè)TOP1，到今天也正好是3、4年。

像保利這樣，做時代的企業(yè)，除了要精準(zhǔn)找到時代的癥結(jié)和痛點，還要腳踏實地，一往無前。

這樣雖然平淡，但也終將乘風(fēng)破浪。