房價下跌，想不到連學(xué)區(qū)房也在下跌，像南京這樣的核心城市居然出現(xiàn)學(xué)區(qū)房價從10萬跌至5.3萬，短短幾年跌幅達(dá)到了47%。

從目前的趨勢來看，未來跌幅還有可能更大。

以南京清河新寓一村為例，這個小區(qū)曾是當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)房市場的典型代表，對口金陵匯文小學(xué)和中學(xué)，這兩所學(xué)校在南京公辦初中中排名前列。

2021年，該小區(qū)中間樓層房源的成交價約為10萬元/平方米，而到了2024年，成交單價普遍降至5.2-5.3萬元/平方米。

有中介表示，2021年高峰期時，學(xué)區(qū)房需求旺盛，客戶看完房后常常當(dāng)場下定。但現(xiàn)在，投資客基本已經(jīng)退場，房價下跌是跟隨著整個房產(chǎn)的大趨勢，即使是學(xué)區(qū)房也難以有逆勢表現(xiàn)。

而且下跌的不僅僅南京，其他城市也類似。

財政部的最新數(shù)據(jù)反映了整個房地產(chǎn)的目前情況，今年的前7個月，全國的土地銷售收入同比下跌了22.3%，跌幅比前幾個月有所擴(kuò)大。

土地市場的不景氣，來自于樓市的不景氣，在樓市整體低迷之下，學(xué)區(qū)房的價格出現(xiàn)下跌，顯得非常正常。

另一方面的原因，則是由于學(xué)區(qū)房概念的逐漸弱化。一些頂尖小學(xué)的學(xué)區(qū)擴(kuò)容，使得周邊普通小區(qū)也被納入同一學(xué)區(qū)，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的含金量大打折扣。

還有一個更重要的原因則來自生育率逐漸下降，以前供不應(yīng)求的現(xiàn)象正在得到緩解。以前有買家會提前兩三年購買學(xué)區(qū)房，但現(xiàn)在這部分買家基本已經(jīng)消失。

現(xiàn)在有些人買學(xué)區(qū)房甚至踩在時間點上，比如每年的4月前后往往是學(xué)區(qū)房成交的高峰，因為很多地方的落戶時間點就是在4月或者5月。

但是今年的4月顯得不太正常，越來越靠近最后期限，但成交量始終上不去，導(dǎo)致不少待價而沽的買家急于降價出售，造成了踩踏，價格下跌更加厲害。

這也反映在成交量上。2019至2021年是南京學(xué)區(qū)房行情的高峰期，而2021年以來，房價約降了一半，成交量也減少了兩三成。

而且現(xiàn)在大家對學(xué)區(qū)房的關(guān)注點正在慢慢的縮小。對小學(xué)學(xué)區(qū)房的關(guān)注明顯的減少了，哪怕初中學(xué)區(qū)房也主要集中在一線學(xué)區(qū)，二線的氣氛越來越冷淡。

從以上的情況來看，未來幾個月學(xué)區(qū)房的成交可能陷入低迷，下一波的成交可能集中在明年春節(jié)到5月之間，屆時學(xué)區(qū)房的價格還有可能出現(xiàn)進(jìn)一步的回落。

不過，隨著多地發(fā)布購房首付降低、房貸利息下調(diào)、戶口新政、以舊換新等多項樓市新政，有人認(rèn)為現(xiàn)在購買學(xué)區(qū)房投資回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款。

不少學(xué)區(qū)房業(yè)主通過出租房源得到的回報已能覆蓋房貸利息，同時解決小孩上學(xué)問題。從這個角度來考慮，也許會為市場補充一定的客源。