在“保交樓”政策推動(dòng)下，近日，江蘇省南京市江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)珠江四季悅城停工兩年后，經(jīng)江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)多次和開發(fā)商協(xié)調(diào)，目前開發(fā)商已經(jīng)同意退還原房款。

該事件的社會(huì)關(guān)注度持續(xù)走高。在業(yè)內(nèi)專家看來，這也是“保交樓”以來全國(guó)第一例住宅項(xiàng)目停工后由官方協(xié)調(diào)集中退房、退首付的案例。

最新進(jìn)展：已有33戶簽訂退房協(xié)議

公開資料顯示，2021年珠江投資首入南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)位于江寧祿口空港新城項(xiàng)目。該項(xiàng)目共包含G96、G97、G98、G104、G105這5個(gè)地塊，計(jì)劃投資100億元打造祿口空港首個(gè)大型城市綜合體。

兩個(gè)住宅用地G98（悅鳴嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）于2021年、2022年陸續(xù)開盤。其中，珠江四季悅城G98共規(guī)劃9棟樓，2021年7月首次開盤，目前推出1、2、3、5、6、7號(hào)樓共六棟樓，原定于2023年6月底交付。G104地塊于2022年4月開盤，約定2024年6月交付。

今年6月19日，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板留言投訴，標(biāo)題為“協(xié)助我退房”。他表示：“自己于2022年8月底認(rèn)購(gòu)祿口珠江四季悅城G104地塊鼎瑞嘉苑1棟401，停工后經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)兩年的各種投訴，如今終于到協(xié)商退房的節(jié)骨眼，售樓處銷售總監(jiān)王某卻回答我這種情況公司不允許退房。對(duì)于我一個(gè)老百姓而言，我的14.1萬(wàn)元還是東拼西湊來的，說不退就不退，一點(diǎn)誠(chéng)信沒有，懇請(qǐng)政府出面幫幫我”。

南京市江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于7月11日下午回復(fù)稱：“我委于2024年5月17日、5月24日組織開發(fā)商會(huì)談協(xié)商，明確提出交房日期前啟用G104監(jiān)管賬戶資金啟動(dòng)退房流程。2024年6月4日，我委再次召開珠江G104購(gòu)房矛盾協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)上督促開發(fā)商拿出退房方案并明確相應(yīng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。會(huì)后經(jīng)珠江公司總部商議，開發(fā)商表示只退房款，無按揭貸款利息補(bǔ)償，目前已有大部分業(yè)主與開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議。您與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，支付首付款14.1萬(wàn)元。我委已與開發(fā)商溝通協(xié)商，建議其退還首付款。后續(xù)我委將跟蹤關(guān)注退款進(jìn)展”。

7月29日，據(jù)新京報(bào)等媒體報(bào)道，南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局回應(yīng)稱：鼎瑞嘉苑，推廣名珠江四季悅城，由南京鼎瑞置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，2022年4月開盤，合計(jì)認(rèn)購(gòu)銷售42戶，監(jiān)管賬戶共計(jì)5067萬(wàn)。由于總包單位停工造成小區(qū)未交付問題，經(jīng)區(qū)房產(chǎn)局和屬地介入?yún)f(xié)調(diào)，計(jì)劃啟用監(jiān)管賬戶資金啟動(dòng)退房，截至7月29日，已有33戶與開發(fā)商簽訂了退房協(xié)議，剩余9戶正與開發(fā)公司協(xié)調(diào)中。

探因：協(xié)商成功的關(guān)鍵在哪？

此事具有標(biāo)桿性。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，購(gòu)置爛尾樓后續(xù)要求退房退首付，其實(shí)過去也有，但都是建立在個(gè)人協(xié)商的基礎(chǔ)之上。此次南京的案例之所以可以認(rèn)為是第一例，是因?yàn)槠浔澈笥姓诜e極推動(dòng)協(xié)調(diào)，所以是最近兩年報(bào)交房過程中首例“購(gòu)置爛尾樓可退房退首付”的案例。

“該案例有一定特殊性，即預(yù)售資金監(jiān)管賬戶有余額，這是退房、退首付款的前提條件。2022年之后，政府強(qiáng)化了預(yù)售資金監(jiān)管，本案就屬于此。因此，也有了可以退房、退首付款的可能。對(duì)于在此之前的項(xiàng)目，如果預(yù)售資金被挪用，且無法追回，銷售比較少，就可以采取退房置換到其他項(xiàng)目的措施。同時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目啟動(dòng)破產(chǎn)清算，并將清算資金優(yōu)先保障被置換項(xiàng)目，缺口由地方政府兜底。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為。

嚴(yán)躍進(jìn)也強(qiáng)調(diào)，此類操作是建立在幾個(gè)基礎(chǔ)上的，一是樓盤交付遙遙無期，且后續(xù)即便注入資金，可能交付的難度也很高；二是此類房企的預(yù)售資金監(jiān)管還是不錯(cuò)的，也即有錢可退；三是因?yàn)榉績(jī)r(jià)也下降了，所以退款后一些購(gòu)房者也可以認(rèn)購(gòu)其他住房。

觀察：推廣的可行性大嗎？

當(dāng)前，各個(gè)層面對(duì)“保交房”工作都非常重視。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類房屋問題的解決，其實(shí)也是“盤活存量住房和優(yōu)化增量住房”的重要舉措，對(duì)于后續(xù)爛尾樓或在建項(xiàng)目的盤活也有啟發(fā)。同時(shí)此類項(xiàng)目若是全部退房后，其實(shí)是有助于和各地現(xiàn)在提及的“以購(gòu)代建”的模式進(jìn)行結(jié)合，即地方政府收購(gòu)后用做保障房項(xiàng)目。若是從這個(gè)角度看，其涉及的是兩個(gè)問題，即如何處理退房的問題、如何在下半年通過政府資金來推進(jìn)“以購(gòu)代建”的問題。

當(dāng)然，這種模式能否大面積復(fù)制？嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此類模式是具有創(chuàng)新性的，但是后續(xù)是否要通過此類方式推進(jìn)，可能還得看房企的資金狀況，若是保交房能夠順利推進(jìn)，那么一般也不支持此類退房操作。尤其是此類退房涉及到銀行貸款等問題，要協(xié)調(diào)起來是比較困難的。”

不過，李宇嘉也建議，新一輪保交房，多樣化保障業(yè)主權(quán)益，除了積極夯實(shí)開發(fā)商保交房主體責(zé)任，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，竣工交付外，退房和退首付也是一種選擇。特別是項(xiàng)目已銷售較少，剩余未銷售規(guī)模大，但貨值難以去化，在窮盡了所有手段以后，開發(fā)商既無法追加資金，售賣資產(chǎn)，也無法追回被挪用的資金。那么，對(duì)這類項(xiàng)目，則采取兩種方式，退房并置換到周邊或區(qū)域內(nèi)其他交付有保障的項(xiàng)目，或者像本案一樣，退房和退首付。