恒大2021年暴雷后不久，一位碧桂園高管有天突然跟我說(shuō)，如果不是2018年工程事故曝光，我們可能比恒大死得還慘。

　　比較早曝光碧桂園工程事故的，有那篇《五星級(jí)的代價(jià)》。之后，這家在全國(guó)1000多個(gè)縣城有兩千多個(gè)項(xiàng)目的宇宙房企，踩了剎車(chē)。

　　碧桂園開(kāi)始收縮戰(zhàn)線。放在民企幾乎全軍覆沒(méi)的今天，大家可能覺(jué)得并不違和。但那是房地產(chǎn)正烈火烹油的2018年：

全國(guó)上下都洋溢著積極樂(lè)觀的氣氛。

　　2018年這一年，碧桂園實(shí)際銷(xiāo)售額接近1萬(wàn)億。恒大賣(mài)了5500億，融創(chuàng)4600億。一大堆中小公司只恨自己不夠勇，瘋狂加杠桿，喊出兩千億、三千億的目標(biāo)。

　　接下來(lái)的故事，大家都知道了。2021年，恒大暴雷，然后是花樣年、當(dāng)代，新力，世茂，融創(chuàng)……民營(yíng)房企在兩年時(shí)間里，幾乎全線坍塌。

　　碧桂園堅(jiān)持到2023年，才宣告違約。雖然殊途同歸，但一位高管還是跟我說(shuō)，那場(chǎng)事故：

讓我們因禍得福。

　　有類(lèi)似經(jīng)歷的，還有一家閩系房企。

　　2017年，世紀(jì)金源老板黃如論涉嫌行賄，被撤銷(xiāo)福建省政協(xié)委員資格。之后，他在公眾視野里，消失了好幾年。

　　黃老板兒子黃濤接班，全面收縮。幾年過(guò)去，到了2024年，世紀(jì)金源竟然是唯一未暴雷的閩系民營(yíng)房企。

　　因禍得福的公司，不僅僅是世紀(jì)金源。還有家房企，同樣因?yàn)槔习宓南?，活了下?lái)。

　　1

　　7月初，有網(wǎng)友在新城股吧里問(wèn)：老王到家了嗎？

　　五年前的7月3日，上海市公安局普陀分局發(fā)布警情通報(bào)，稱(chēng)接到一位女士報(bào)警，其女兒被朋友周某某從老家?guī)е辽虾Ｒ痪频辏诜块g內(nèi)遭到男子王某某猥褻。

　　這個(gè)時(shí)年57歲的犯罪嫌疑人王某某，就是老王——新城老板王振華。

　　欺男霸女、為富不仁，是中國(guó)人最難接受的富人形象。何況這起惡性事件的受害者，還是女童。這件事引起渲染大波，一位頭部房企董事長(zhǎng)當(dāng)時(shí)跟我說(shuō)：

本來(lái)地產(chǎn)商名聲就不好，他做這種駭人聽(tīng)聞的事，又把這個(gè)行業(yè)推向深淵。

　　事發(fā)后，老王辭去新城董事一職，不再擔(dān)任公司任何職務(wù)；一年后，他被以猥褻兒童罪，判處有期徒刑五年。

　　五年時(shí)間一晃而過(guò)。

　　外界都在算，如果從被羈押算起，老王應(yīng)該在今年7月初出獄了。不過(guò)對(duì)于這些猜測(cè)，新城保持沉默。

　　包叔問(wèn)了一圈，老王的確7月初出獄了。但他很少露面，在公司僅找過(guò)一些高管談話。

　　這五年，并非老王的第一次消失。

　　新城起家于江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)。1993年，老王和4位合伙人靠著不到100萬(wàn)元資金起家并做大，2015年上市，2017年進(jìn)入：

千億軍團(tuán)。

　　早期合伙人中，有個(gè)人叫湯宇平。湯宇平曾持有新城2%的股權(quán)，1998年被王振華11.6萬(wàn)元買(mǎi)斷。

　　20年后，湯宇平將新城和老王告上法庭。他說(shuō)當(dāng)年并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓股權(quán)的意思，股東會(huì)議紀(jì)要上的簽字，也不是自己簽的，他也沒(méi)收到錢(qián)。

　　湯宇平要求享有那部分價(jià)值數(shù)億的股權(quán)。但法院駁回了湯宇平的請(qǐng)求。

　　老王第一次的考驗(yàn)，出現(xiàn)在2016年。這年1月21日，老王被常州市武進(jìn)區(qū)紀(jì)委帶走調(diào)查。被查的前一年，他第二次當(dāng)選：

常州市道德模范。

　　老王被帶走時(shí)，常州官場(chǎng)很不太平。2015年12月，常州人大常委會(huì)副主任沈瑞卿被查。

　　此后，常州市武進(jìn)區(qū)區(qū)委副書(shū)記凌光耀、常州市農(nóng)業(yè)委員會(huì)副主任吳小琴也都被查。

　　2010年，新城成為江蘇省首個(gè)百億房企。2011年1月20日，新城舉辦了聲勢(shì)浩大的表彰大會(huì)，老王獲得“突出貢獻(xiàn)企業(yè)家”獎(jiǎng)，頒獎(jiǎng)?wù)呔褪牵?/p>

沈瑞卿。

　　2

　　最近新城的架構(gòu)，又有了調(diào)整。

　　西南大區(qū)被并進(jìn)了西北大區(qū)，西南大區(qū)之前管轄的昆明公司，被劃給華南大區(qū)；原來(lái)的江蘇大區(qū)，被并入了滬蘇大區(qū)。

　　經(jīng)此調(diào)整，新城的10個(gè)大區(qū)，合并成了8個(gè)。而且照這個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)下去，年底還會(huì)繼續(xù)合并。

　　新城員工都覺(jué)得，公司能活到現(xiàn)在，這一切得拜老王出事：

因禍得福。

　　在2016年老王第一次被帶走之前，新城完成“B轉(zhuǎn)A”，正式登陸A股。28歲的王曉松成為當(dāng)時(shí)A股最年輕的總裁。

　　王曉松是老王的兒子。2009年從南京大學(xué)畢業(yè)后，一直在新城體系內(nèi)任職。本以為王曉松這次要臨危受命，結(jié)果只是短暫的過(guò)渡。

　　不到20天,老王就結(jié)束調(diào)查了。但老王回來(lái)沒(méi)多久，“接班人”小王就走了。

　　2016年10月，王曉松通過(guò)郵件發(fā)了一封十分感性的離職信，宣布要離開(kāi)公司，追求自己的夢(mèng)想，體現(xiàn)不一樣的人生之旅。

　　讓這個(gè)“富二代”說(shuō)走就走的，是愛(ài)情。當(dāng)時(shí)小王有個(gè)心儀的對(duì)象，但老王不認(rèn)可。父子關(guān)系一度很僵。

　　后來(lái)，小王和那個(gè)姑娘結(jié)婚生子。父子關(guān)系也慢慢緩和——畢竟老王只有一個(gè)兒子。

　　2018年8月，小王回到公司，第二次擔(dān)任總裁。一年后，老王再次被公安機(jī)關(guān)帶走，王曉松兼任董事長(zhǎng)。

　　這一次，小王真的是臨危受命了。

　　老王進(jìn)去的前一年，2018年，深耕長(zhǎng)三角三四線城市的新城，賣(mài)了創(chuàng)紀(jì)錄的2210億，位列全國(guó)房企第八名。

　　當(dāng)時(shí)的新城還像其他房企一樣，正處于高速擴(kuò)張中，年銷(xiāo)售增長(zhǎng)率一度達(dá)到90%，負(fù)債規(guī)模也龐大。

　　老王進(jìn)去后，新城突然面臨“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　有一陣子，人力資源部頻繁收到離職申請(qǐng)。有高管在一天里接到好幾個(gè)獵頭的電話，一些中層和基層人員也被同行挖角。

　　不光人心散了，業(yè)務(wù)也受到巨大影響。一些金融機(jī)構(gòu)暫停了融資，很多區(qū)域負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，本來(lái)跟地方政府談好的合作：

對(duì)方忽然反悔了。

　　小王不得不迅速割肉求生。

　　從2019年7月開(kāi)始，新城不斷出售項(xiàng)目，當(dāng)年回籠資金超過(guò)100億。

　　因?yàn)槭蔷燃?，這些項(xiàng)目大多是低價(jià)轉(zhuǎn)讓的。一個(gè)接盤(pán)方曾跟包叔說(shuō)，新城的項(xiàng)目質(zhì)量確實(shí)不錯(cuò)，人員素質(zhì)也挺高。

　　當(dāng)時(shí)他是笑著說(shuō)的。

　　兩年后，信貸環(huán)境收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大規(guī)模蔓延。這家笑著收購(gòu)了新城項(xiàng)目的公司，在2022年爆雷了。

　　陰差陽(yáng)錯(cuò)，因?yàn)橐患盒园讣?，新城成為了受益方?/p>

　　3

　　今年5月，小王在股東大會(huì)上說(shuō)，新城在公開(kāi)市場(chǎng)“爆雷”不太可能發(fā)生。

　　新城能堅(jiān)持到現(xiàn)在，已經(jīng)很不容易了?，F(xiàn)在還健在的上市民營(yíng)房企，除了龍湖、濱江、美的置業(yè)之外，也就他們了。

　　小王掌舵后，馬上宣布降負(fù)債，減成本——不再巨額拿地，并進(jìn)行裁員優(yōu)化。2019年底，新城的凈負(fù)債率，由49.21%下降到了16.36%。

　　2021年，新城又把各區(qū)域的住宅和商業(yè)事業(yè)部合并，并在之后一年對(duì)總部架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。業(yè)務(wù)層面，除了快速消化住宅存量外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在推進(jìn)輕資產(chǎn)化。

　　由于動(dòng)作快，新城在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)全面爆發(fā)前，完成降負(fù)債、縮表。去年，新城的銷(xiāo)售額降到了760億，在手現(xiàn)金：

190億。

　　新城的管理層，也發(fā)生了很大的變化。

　　2020年3月，分管商業(yè)地產(chǎn)的陳德力、分管人力的袁伯銀相繼辭職，公司的聯(lián)席總裁三去其二。從萬(wàn)達(dá)來(lái)的曲德君接替了兩人的職務(wù)。

　　三年后，曲德君因涉萬(wàn)達(dá)反腐案辭職，辭職前一度失聯(lián)；另一位聯(lián)席總裁，后來(lái)又擔(dān)任總裁的梁志誠(chéng)，去年1月辭職。

　　包括小王在內(nèi)，新城的核心高管共有4人，兩個(gè)80后，兩個(gè)70后，只有監(jiān)事會(huì)主席陸忠明，是新城的老人。

　　另一位老人，63歲的呂小平，如今擔(dān)任非獨(dú)立董事。11年前小王就任新城地產(chǎn)總裁時(shí)，接替的，正是呂小平。

　　王振華的痕跡，則被迅速抹去了。

　　丑聞曝光后，新城官網(wǎng)和官微均刪除了有關(guān)老王的新聞、圖片和視頻，母公司新城發(fā)展官網(wǎng)上涉及老王的內(nèi)容，也被悉數(shù)刪除。

　　有很長(zhǎng)一段時(shí)間，很多網(wǎng)友在新城的微信和微博評(píng)論區(qū)留言，進(jìn)行譴責(zé)、謾罵。那段時(shí)間，新城不得不關(guān)閉了評(píng)論。

　　只有在上市公司披露的財(cái)務(wù)信息中，才能看到老王。到去年底，王振華在新城持股比例是：

67%。

　　小王只持股0.02%。

　　除此之外，有關(guān)老王的一切事情，都處理得悄無(wú)聲息，包括他的出獄。

　　和他有關(guān)的，也只有出事后公司發(fā)的那封公開(kāi)信了。里面有句話說(shuō)，社會(huì)公義，是人類(lèi)能夠共生發(fā)展的底線。任何人觸犯了它，都必須受到懲罰。

　　2017年初，有媒體問(wèn)起王曉松出走后的接班人問(wèn)題。當(dāng)時(shí)還是董事長(zhǎng)的老王說(shuō)：

我覺(jué)得現(xiàn)在還比較年輕，還能夠繼續(xù)再干十年。

　　老王是打算干到2027年的。

　　作為新城的實(shí)控人，老王仍有能力對(duì)公司施加舉足輕重的影響。但經(jīng)歷這場(chǎng)惡性案件后，他想再次走到前臺(tái)，也沒(méi)那么容易了。