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上海樓市反彈結(jié)束,等下一波政策吧…

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全國樓市看上海,上海樓市看二手。

經(jīng)歷了這兩年的樓市下行,所有人都知道,要盯著北京、上海這些一線城市,期盼著 “樓市最后的陣地”上,能傳出反轉(zhuǎn)的信號。

因為有健康的二手房市場做支撐,有良性的置換鏈條和流動性,所以一線城市二手房市場,素來有“樓市晴雨表”的說法。

因此,二手房成交量能不能持續(xù)回升,成了這一輪救市的關(guān)鍵。

5月27日,上海率先出手,新政涵蓋松限購、降首付、搞補貼,意圖很明顯,就是為了推動置換,讓整體市場復(fù)蘇起來。

一個月后,北京發(fā)布新政,降首付,降貸款利率,幾乎全面跟進(jìn)上海的政策。

不可否認(rèn),新政起到了立竿見影的效果,給樓市注入了一針強心劑。

但在2個月后的今天,新政效果還是否持續(xù)?樓市反轉(zhuǎn)了嗎?我們還是回到上海二手房市場,去找找信號。

01

6月放量,7月隱憂

新政之后,上海二手房市場迅速啟動,6月二手房成交超了2.6萬套。

單月26374套的水平,放在歷史上也相當(dāng)炸裂,已經(jīng)超越了2023年4月疫情放開之后的小陽春,上一次突破2.6萬套,大概要追溯到2021年上半年。

很明顯,這一波二手房反彈是由新政推動的,從數(shù)據(jù)上看,527滬九條之后,上海二手成交量明顯上了一個臺階。

但是,市場有沒有就此持續(xù)反轉(zhuǎn)呢?

從7月前三周表現(xiàn)來看,沒有延續(xù)6月的火爆行情,已經(jīng)跌回5月27日新政出臺前水平。

當(dāng)然在連日高溫之下,這個成績已經(jīng)足夠優(yōu)秀,預(yù)估7月數(shù)據(jù)依舊有望接近2萬套。

但總爺卻感覺一絲危險,從各種反饋看,市場似乎又要冷下來了。

從置換鏈條看,往常在上海二手市場里,都是賣了小房子,貼點錢或者貸點款,買一套更大的或者位置更好的房子,然后賣掉大房子的房東,拿到了錢再去買更新、更好的房子。

這次的新政,降首付、降利率,就是為了推動整個市場置換鏈條,但仔細(xì)分析6月上海成交結(jié)構(gòu),總爺發(fā)現(xiàn)并不樂觀。

雖然總量超過了26000套,但這次的二手成交量攀升,并不是一次良性普漲。

從區(qū)域上看,中環(huán)內(nèi)、外環(huán)外的二手房,成交量的環(huán)比漲幅最大。

增量客戶去買了中環(huán)內(nèi)、外環(huán)外的二手房,中環(huán)內(nèi)有很多早年建設(shè)的老公房,面積小,總價低;外環(huán)外單價低,也是剛需客戶上車的主要方向。

從價格段看,更能印證這波二手反彈是“剛需上車為主”這個推論。

6月二手房成交中,500萬以下房源,成交量漲幅較大,尤其300-500萬總價段的成交量,環(huán)比漲幅超過了7%——果然是低總價的上車房。

再從面積看,6月份成交量環(huán)比跳漲的,分別是30-50㎡、70-90㎡。

30-50㎡的,一般就是市區(qū)的老公房,這樣總價才能在500萬以下;

70-90㎡的,一般就是郊區(qū)的剛需商品房,單價足夠低,所以總價也能在三五百萬。

所以,把板塊、總價、面積三個結(jié)構(gòu)分析的結(jié)論一交叉,就可以推測出:

6月份上海的二手房,成交增量就是中環(huán)內(nèi)老破小和外環(huán)外小三房。

新政一出,剛需上車,但后市如何,還有沒有更多的客戶,要進(jìn)場買房?這個上升的成交勢頭能不能延續(xù)下去?

從7月至今的數(shù)據(jù)來看,情況非常不樂觀。

02

7月下滑,趨勢明顯

雖然7月初網(wǎng)簽量下滑不算多,但從帶看量、轉(zhuǎn)定量這些領(lǐng)先指標(biāo)來看,市場已經(jīng)不行了。

通常概念里,買房的步驟都是先由中介帶看房源,看中了房子,談好價格,付定金,簽認(rèn)購協(xié)議,再約定時間網(wǎng)簽、付首付。

大型中介的帶看量量、支付定金環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)定量數(shù)據(jù),更領(lǐng)先于網(wǎng)簽數(shù)據(jù),更快反映市場冷熱的成交數(shù)據(jù)指標(biāo)。

從最直觀的帶看量指標(biāo)看,527新政后帶看量來到巔峰,隨后逐步回落到新政前水平,目前看新政效果并未持續(xù)太久。

從鏈家的每周轉(zhuǎn)定單量來看,從6月17日那周開始數(shù)據(jù)就明顯下滑,跌到了每周成交1000-1300套的水平,大家的購房熱情并沒有持續(xù)太久。

這種趨勢性下降的狀態(tài),能說明了一個問題,之前那波成交量的上漲,只是因為新政刺激了一些原本就要買房的存量客戶。

他們因為政策,原本因為限購不能買的,現(xiàn)在能買了,原本首付不夠買不起的,現(xiàn)在首付比例降低了可以上車了。

他們并不需要思考要不要買房的問題,現(xiàn)在這波存量客戶被消耗殆盡,所以市場的成交量就逐漸逐漸降下來了。

原本滬九條新政就想著,通過放松限制條件,讓一批剛需客戶去買市區(qū)老破小和郊區(qū)的房子,讓那些賣掉剛需房的人通過置換解放更多的人。

但現(xiàn)在看,這個置換的意圖并沒有實現(xiàn)。

從分總價段的轉(zhuǎn)定數(shù)據(jù)變化來看,在置換鏈條上的500-2000萬房源,在500萬以下的房源爆量3周之后,并沒有迎來成交量的上升——

說明這些改善房,并沒有等到那波賣了老破小和郊區(qū)房的增量客戶。

那些賣掉了剛需房的人,他們拿到了錢,并沒有再立刻入場買房子,并沒有去推動改善盤的成交。

整個置換鏈條,在剛需房成交之后就停下了。

從豪宅二手房市場的冰冷里也可以得到印證。

03

二手豪宅,持續(xù)下跌

之前被稱為核心資產(chǎn)的豪宅,二手房現(xiàn)在還處于持續(xù)下跌的狀態(tài),新政的刺激對他們幾乎沒產(chǎn)生什么幫助。

5月底,綠城黃浦灣一套低樓層284㎡四房把市場炸了。

報價僅4000萬出頭,核算每平米單價14萬,后續(xù)賣方更是突破底線,降價到13萬/㎡。

要知道,這是綠城黃浦灣啊,去年10月底綠城黃浦灣的成交價還在23.8萬。

近一年時間,綠城黃浦灣在各個二手平臺成交了16套。

這已經(jīng)是上??們r4000萬級以上豪宅里成交量最多的了——也就是流動性最好的4000萬+的豪宅小區(qū)

但哪怕是豪宅里最有流動性的小區(qū),要賣房也不容易。

無獨有偶,陸家嘴濱江板塊最南端的九龍倉濱江壹十八,歷來有著“豪宅守門員”的稱號。

這里扎堆了事業(yè)有成的中產(chǎn)或是賺到錢的小企業(yè)家,通過置換到這個樓盤,實現(xiàn)擠入陸家嘴豪宅的夢想

來看看九龍倉濱江壹十八最近1年均價走勢,一路下行不回頭。

這次6月的市場反彈,似乎跟這些豪宅二手房沒什么關(guān)系,從成交數(shù)據(jù)上看,這部分高總價住宅的二手房成交量并沒有顯著大幅提升。

這也是對于新政沒有能夠持續(xù)推動置換鏈條的佐證。

所以,總結(jié)這次新政效果結(jié)論:

此次滬九條新政,確實釋放出一批購房意愿堅定的剛需,他們沖進(jìn)場,購買低總價的剛需上車房,讓6月的上海樓市成交量迎來飆升。

但這波賣掉剛需房的房東,并沒有立刻加錢或是背貸款進(jìn)入更高總價的改善房市場,當(dāng)存量的剛需客戶被消耗殆盡之后,新政效果出現(xiàn)了衰退趨勢。

置換鏈條卡在了剛需階段,鏈條頂端的豪宅依然冰封,結(jié)合7月二手與新房的整體趨勢看,我們可初步判斷:

新政的帶來反彈已經(jīng)衰退,上海樓市若要再拾升勢,可能要等下一波新政策。

還好,上海的樓市調(diào)控工具箱里,還有很多政策工具。

限購還沒徹底松開、戶口也沒完全打開、人口上限還有提升的空間、上海這座城市的吸引力依舊。

上海的剛需、改善、豪宅都需要增量購買力,每個細(xì)分市場的買家,都需要重拾信心。

一線城市又走到岔路口,就看下一輪政策怎么出牌了。

對于上海二手房樓市行情,大家怎么看?歡迎點贊、留言一起討論。

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