全國樓市看上海，上海樓市看二手。

經(jīng)歷了這兩年的樓市下行，所有人都知道，要盯著北京、上海這些一線城市，期盼著 “樓市最后的陣地”上，能傳出反轉(zhuǎn)的信號。

因?yàn)橛薪】档亩址渴袌鲎鲋危辛夹缘闹脫Q鏈條和流動性，所以一線城市二手房市場，素來有“樓市晴雨表”的說法。

因此，二手房成交量能不能持續(xù)回升，成了這一輪救市的關(guān)鍵。

5月27日，上海率先出手，新政涵蓋松限購、降首付、搞補(bǔ)貼，意圖很明顯，就是為了推動置換，讓整體市場復(fù)蘇起來。

一個(gè)月后，北京發(fā)布新政，降首付，降貸款利率，幾乎全面跟進(jìn)上海的政策。

不可否認(rèn)，新政起到了立竿見影的效果，給樓市注入了一針強(qiáng)心劑。

但在2個(gè)月后的今天，新政效果還是否持續(xù)？樓市反轉(zhuǎn)了嗎？我們還是回到上海二手房市場，去找找信號。

01

6月放量，7月隱憂

新政之后，上海二手房市場迅速啟動，6月二手房成交超了2.6萬套。

單月26374套的水平，放在歷史上也相當(dāng)炸裂，已經(jīng)超越了2023年4月疫情放開之后的小陽春，上一次突破2.6萬套，大概要追溯到2021年上半年。

很明顯，這一波二手房反彈是由新政推動的，從數(shù)據(jù)上看，527滬九條之后，上海二手成交量明顯上了一個(gè)臺階。

但是，市場有沒有就此持續(xù)反轉(zhuǎn)呢？

從7月前三周表現(xiàn)來看，沒有延續(xù)6月的火爆行情，已經(jīng)跌回5月27日新政出臺前水平。

當(dāng)然在連日高溫之下，這個(gè)成績已經(jīng)足夠優(yōu)秀，預(yù)估7月數(shù)據(jù)依舊有望接近2萬套。

但總爺卻感覺一絲危險(xiǎn)，從各種反饋看，市場似乎又要冷下來了。

從置換鏈條看，往常在上海二手市場里，都是賣了小房子，貼點(diǎn)錢或者貸點(diǎn)款，買一套更大的或者位置更好的房子，然后賣掉大房子的房東，拿到了錢再去買更新、更好的房子。

這次的新政，降首付、降利率，就是為了推動整個(gè)市場置換鏈條，但仔細(xì)分析6月上海成交結(jié)構(gòu)，總爺發(fā)現(xiàn)并不樂觀。

雖然總量超過了26000套，但這次的二手成交量攀升，并不是一次良性普漲。

從區(qū)域上看，中環(huán)內(nèi)、外環(huán)外的二手房，成交量的環(huán)比漲幅最大。

增量客戶去買了中環(huán)內(nèi)、外環(huán)外的二手房，中環(huán)內(nèi)有很多早年建設(shè)的老公房，面積小，總價(jià)低；外環(huán)外單價(jià)低，也是剛需客戶上車的主要方向。

從價(jià)格段看，更能印證這波二手反彈是“剛需上車為主”這個(gè)推論。

6月二手房成交中，500萬以下房源，成交量漲幅較大，尤其300-500萬總價(jià)段的成交量，環(huán)比漲幅超過了7%——果然是低總價(jià)的上車房。

再從面積看，6月份成交量環(huán)比跳漲的，分別是30-50㎡、70-90㎡。

30-50㎡的，一般就是市區(qū)的老公房，這樣總價(jià)才能在500萬以下；

70-90㎡的，一般就是郊區(qū)的剛需商品房，單價(jià)足夠低，所以總價(jià)也能在三五百萬。

所以，把板塊、總價(jià)、面積三個(gè)結(jié)構(gòu)分析的結(jié)論一交叉，就可以推測出：

6月份上海的二手房，成交增量就是中環(huán)內(nèi)老破小和外環(huán)外小三房。

新政一出，剛需上車，但后市如何，還有沒有更多的客戶，要進(jìn)場買房？這個(gè)上升的成交勢頭能不能延續(xù)下去？

從7月至今的數(shù)據(jù)來看，情況非常不樂觀。

02

7月下滑，趨勢明顯

雖然7月初網(wǎng)簽量下滑不算多，但從帶看量、轉(zhuǎn)定量這些領(lǐng)先指標(biāo)來看，市場已經(jīng)不行了。

通常概念里，買房的步驟都是先由中介帶看房源，看中了房子，談好價(jià)格，付定金，簽認(rèn)購協(xié)議，再約定時(shí)間網(wǎng)簽、付首付。

大型中介的帶看量量、支付定金環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)定量數(shù)據(jù)，更領(lǐng)先于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，更快反映市場冷熱的成交數(shù)據(jù)指標(biāo)。

從最直觀的帶看量指標(biāo)看，527新政后帶看量來到巔峰，隨后逐步回落到新政前水平，目前看新政效果并未持續(xù)太久。

從鏈家的每周轉(zhuǎn)定單量來看，從6月17日那周開始數(shù)據(jù)就明顯下滑，跌到了每周成交1000-1300套的水平，大家的購房熱情并沒有持續(xù)太久。

這種趨勢性下降的狀態(tài)，能說明了一個(gè)問題，之前那波成交量的上漲，只是因?yàn)樾抡碳ち艘恍┰揪鸵I房的存量客戶。

他們因?yàn)檎?，原本因?yàn)橄拶彶荒苜I的，現(xiàn)在能買了，原本首付不夠買不起的，現(xiàn)在首付比例降低了可以上車了。

他們并不需要思考要不要買房的問題，現(xiàn)在這波存量客戶被消耗殆盡，所以市場的成交量就逐漸逐漸降下來了。

原本滬九條新政就想著，通過放松限制條件，讓一批剛需客戶去買市區(qū)老破小和郊區(qū)的房子，讓那些賣掉剛需房的人通過置換解放更多的人。

但現(xiàn)在看，這個(gè)置換的意圖并沒有實(shí)現(xiàn)。

從分總價(jià)段的轉(zhuǎn)定數(shù)據(jù)變化來看，在置換鏈條上的500-2000萬房源，在500萬以下的房源爆量3周之后，并沒有迎來成交量的上升——

說明這些改善房，并沒有等到那波賣了老破小和郊區(qū)房的增量客戶。

那些賣掉了剛需房的人，他們拿到了錢，并沒有再立刻入場買房子，并沒有去推動改善盤的成交。

整個(gè)置換鏈條，在剛需房成交之后就停下了。

從豪宅二手房市場的冰冷里也可以得到印證。

03

二手豪宅，持續(xù)下跌

之前被稱為核心資產(chǎn)的豪宅，二手房現(xiàn)在還處于持續(xù)下跌的狀態(tài)，新政的刺激對他們幾乎沒產(chǎn)生什么幫助。

5月底，綠城黃浦灣一套低樓層284㎡四房把市場炸了。

報(bào)價(jià)僅4000萬出頭，核算每平米單價(jià)14萬，后續(xù)賣方更是突破底線，降價(jià)到13萬/㎡。

要知道，這是綠城黃浦灣啊，去年10月底綠城黃浦灣的成交價(jià)還在23.8萬。

近一年時(shí)間，綠城黃浦灣在各個(gè)二手平臺成交了16套。

這已經(jīng)是上海總價(jià)4000萬級以上豪宅里成交量最多的了——也就是流動性最好的4000萬+的豪宅小區(qū)

但哪怕是豪宅里最有流動性的小區(qū)，要賣房也不容易。

無獨(dú)有偶，陸家嘴濱江板塊最南端的九龍倉濱江壹十八，歷來有著“豪宅守門員”的稱號。

這里扎堆了事業(yè)有成的中產(chǎn)或是賺到錢的小企業(yè)家，通過置換到這個(gè)樓盤，實(shí)現(xiàn)擠入陸家嘴豪宅的夢想

來看看九龍倉濱江壹十八最近1年均價(jià)走勢，一路下行不回頭。

這次6月的市場反彈，似乎跟這些豪宅二手房沒什么關(guān)系，從成交數(shù)據(jù)上看，這部分高總價(jià)住宅的二手房成交量并沒有顯著大幅提升。

這也是對于新政沒有能夠持續(xù)推動置換鏈條的佐證。

所以，總結(jié)這次新政效果結(jié)論：

此次滬九條新政，確實(shí)釋放出一批購房意愿堅(jiān)定的剛需，他們沖進(jìn)場，購買低總價(jià)的剛需上車房，讓6月的上海樓市成交量迎來飆升。

但這波賣掉剛需房的房東，并沒有立刻加錢或是背貸款進(jìn)入更高總價(jià)的改善房市場，當(dāng)存量的剛需客戶被消耗殆盡之后，新政效果出現(xiàn)了衰退趨勢。

置換鏈條卡在了剛需階段，鏈條頂端的豪宅依然冰封，結(jié)合7月二手與新房的整體趨勢看，我們可初步判斷：

新政的帶來反彈已經(jīng)衰退，上海樓市若要再拾升勢，可能要等下一波新政策。

還好，上海的樓市調(diào)控工具箱里，還有很多政策工具。

限購還沒徹底松開、戶口也沒完全打開、人口上限還有提升的空間、上海這座城市的吸引力依舊。

上海的剛需、改善、豪宅都需要增量購買力，每個(gè)細(xì)分市場的買家，都需要重拾信心。

一線城市又走到岔路口，就看下一輪政策怎么出牌了。

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