不知道大家有沒(méi)有關(guān)注到這幾天的樓市訊息，占據(jù)房地產(chǎn)熱榜前10位的，起碼有一半的信息是關(guān)于各城樓市火熱的信息。

而且，訊息還是輪動(dòng)的，今天這幾個(gè)城市火熱，明天那幾個(gè)城市也火熱了。如果經(jīng)常刷樓市信息的由于大數(shù)據(jù)原因，你可能會(huì)持續(xù)收到越來(lái)越多的相關(guān)訊息，比如這些信息：

央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，深中通道開(kāi)通前夕，5月中山新房成交量大增，比4月份增加了23.6%；

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，6月廣州新房成交量較5月份日均增長(zhǎng)31.5%；

錢(qián)江晚報(bào)報(bào)道，杭州未來(lái)科技城二手房成交量激增，近3個(gè)月有的小區(qū)成交量5-10套，有的小區(qū)甚至超過(guò)了20套；

財(cái)聯(lián)社報(bào)道，上海6月二手房成交量有望創(chuàng)3年新高，多個(gè)新樓盤(pán)觸發(fā)積分；

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，成都放開(kāi)限購(gòu)兩月后，豪宅逆市狂飆；

時(shí)代周報(bào)報(bào)道，深圳新政滿月，頂豪3小時(shí)賣(mài)了100億；

等等，反正這類(lèi)信息確實(shí)越來(lái)越多，樓市似乎在一夜之間都“熱”了，讓人開(kāi)始眼花繚亂，讓一些人迷糊起來(lái)，不知道對(duì)市場(chǎng)如何判斷。

那么，市場(chǎng)真實(shí)情況到底如何呢？我了解了一番，覺(jué)得還是應(yīng)客觀看待當(dāng)下的市場(chǎng)。

比如深中通道開(kāi)通，無(wú)論是投資者，還是自住，交通方便了，對(duì)樓市確實(shí)具有一定的促進(jìn)作用，加快了一部分人的入市步伐，但這些現(xiàn)象具有事件的特殊性；

而其他城市所謂的“熱銷(xiāo)”，特別是一線城市，主要還是來(lái)源于樓市新政接二連三的松綁，符合條件的需求瞬間釋放。

當(dāng)然，也有市場(chǎng)本身使然的情況，比如杭州未來(lái)科技城的一些二手房在火熱的時(shí)候賣(mài)到了7萬(wàn)一平米，現(xiàn)在降至4萬(wàn)一平米了，一些人覺(jué)得性價(jià)比開(kāi)始顯現(xiàn)，相當(dāng)于出手抄底吧。

還有一種情況確實(shí)在成都等高能級(jí)城市出現(xiàn)，地段好、產(chǎn)品好的豪宅受到市場(chǎng)歡迎，雖然不及樓市火熱期，但一開(kāi)盤(pán)都能取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

當(dāng)然，這是媒體的報(bào)道，其中有多少水分仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，原因不難理解?，F(xiàn)在政策面主導(dǎo)市場(chǎng)企穩(wěn)，所以，從輿論上唱空樓市的信息不被平臺(tái)認(rèn)可，一些有利于市場(chǎng)恢復(fù)的信息則容易走向前臺(tái)。

對(duì)于樓市的真實(shí)溫度，二手房業(yè)主最有發(fā)言權(quán)。我們知道，相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這兩個(gè)月中，不少城市的二手房業(yè)主下架了一批房源。但實(shí)際情況也不都是媒體宣揚(yáng)的，受樓市政策刺激，看好后市才不賣(mài)的。真實(shí)情況其實(shí)包括3個(gè)種：

一是覺(jué)得價(jià)格實(shí)在太低，索性不賣(mài)了；

二是由于政策利好刺激，比如一線城市在首付、房貸利率、部分放開(kāi)限購(gòu)資格等方面原因，一些人確實(shí)覺(jué)得市場(chǎng)到底了，后面可能迎來(lái)回升，先把房源下架再說(shuō)；

三是仍舊沒(méi)什么看房客戶，即使有，也只是問(wèn)問(wèn)，頂多打聽(tīng)一下價(jià)格，然后就沒(méi)有后續(xù)了。與其放在那里礙眼，不如把房源先撤下來(lái)。

由此可見(jiàn)，當(dāng)下的樓市也并非媒體吹噓的有多么火爆。

就成交量回升的這一現(xiàn)象來(lái)說(shuō)，只能說(shuō)在此前較低基數(shù)上有所上升，但還遠(yuǎn)達(dá)不到火爆級(jí)別，也正因?yàn)榛鶖?shù)低，更多的人是沒(méi)有市場(chǎng)感覺(jué)的。而且還要考慮到市場(chǎng)的持續(xù)性，一般而言，一個(gè)新政發(fā)出后，未來(lái)20天-30天內(nèi)都是需求釋放期，但過(guò)了這個(gè)時(shí)間呢？

從去年9月份開(kāi)始，一線城市采取陸續(xù)放松購(gòu)房資格，降低購(gòu)房成本等，市場(chǎng)每活躍一陣子又恢復(fù)了平靜。在筆者看來(lái)，這輪放松也不例外，只是把少部分需求納入松綁范圍了，以至于更多的人在期待下一輪政策。這種市場(chǎng)狀態(tài)其實(shí)是最致命的，必須盡快做出改變，為什么這么說(shuō)呢？

因?yàn)楝F(xiàn)在提振樓市的策略很明顯，由于其他城市無(wú)牌可打，就是通過(guò)放開(kāi)一線城市市場(chǎng)限制，讓一線城市帶動(dòng)其他能級(jí)城市的樓市企穩(wěn)復(fù)蘇。既然如此，個(gè)人的建議是：

與其溫水煮青蛙，消磨購(gòu)房者的信心，倒不如一線城市索性來(lái)一次全面放開(kāi)限購(gòu)算了。就目前的樓市庫(kù)存，市場(chǎng)信心，不會(huì)出現(xiàn)失控局面，最大的可能是，符合資格的購(gòu)房需求突然變多，能讓市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。

至于其他城市的樓市跟不跟，我覺(jué)得，高能級(jí)城市應(yīng)該會(huì)跟，特別是一些品質(zhì)樓盤(pán)，再加一些超跌的二手房，比如像3年都跌去一半了，肯定會(huì)迎來(lái)反彈的。但更多的還是要結(jié)合當(dāng)?shù)氐臉鞘泄┬枨闆r看，也就是樓市庫(kù)存。

我的建議的是，當(dāng)?shù)貥鞘幸牖謴?fù)快一些，盡快爭(zhēng)取央行給予的“收購(gòu)存量房用作保障房”的貸款額度，把當(dāng)?shù)貛?kù)存盡快弄到供需平衡線。當(dāng)然，另一個(gè)措施也不能少，那就是大幅減少宅地供應(yīng)，讓開(kāi)發(fā)商看到希望，敢于以合適的價(jià)格拿地。如此，讓土地市場(chǎng)和樓市庫(kù)存去化形成共振。

用兩句話總結(jié)是，一線城市，特別是北、上、深，只要全面放開(kāi)限購(gòu)，不愁購(gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)肯定會(huì)以較快速度帶動(dòng)起來(lái)，而其他城市就要看收購(gòu)存量房動(dòng)不動(dòng)真格、交易稅費(fèi)下不下調(diào)？否則，僅僅依靠減少供地、市場(chǎng)自身修復(fù)，無(wú)疑會(huì)明顯延長(zhǎng)市場(chǎng)的恢復(fù)周期，這應(yīng)該也不是決策者愿意看到的結(jié)果。所以，接下來(lái)，我更傾向于關(guān)鍵加碼政策的出臺(tái)。