新政過(guò)后，上海新房市場(chǎng)終于有了回暖跡象。

徐匯濱江的中海領(lǐng)邸·玖序，232套房源620+組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約267%；

浦東楊思的新楊思·上園，116套房源240+組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約211%；

松江泗涇的招商時(shí)代潮派，234套房源310+組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約132%；

在連續(xù)兩個(gè)批次沒(méi)有新盤(pán)觸發(fā)積分后，隨著“滬九條”的逐步落地，上海一下子出現(xiàn)了三個(gè)新盤(pán)觸發(fā)積分。

要知道，今年上半年的上海樓市，絕大多數(shù)的新盤(pán)認(rèn)購(gòu)率都沒(méi)能超過(guò)100%，市場(chǎng)熱度下滑明顯。

1到5月上海新房一共成交了18216套，成交量相比去年同期下降超50%，陷入腰斬的頹勢(shì)。

眼看著上海的新房積分制已經(jīng)名存實(shí)亡，越來(lái)越多的人選擇持幣觀望，缺乏進(jìn)場(chǎng)的勇氣。

三項(xiàng)目觸發(fā)積分，會(huì)是上海新房市場(chǎng)大逆襲的開(kāi)始嗎？

為了得到答案，總爺先帶大家看看這三個(gè)項(xiàng)目究竟有什么亮點(diǎn)，憑什么可以做到逆市熱銷(xiāo)的？

01

中海豪宅，王者歸來(lái)

前有中�！ろ槻晾锏�196億日光，后有中海領(lǐng)邸·玖序的超260%認(rèn)購(gòu)率觸發(fā)積分。

專(zhuān)打高端局的中海，在今年上海豪宅市場(chǎng)可謂是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

作為上海第七批次新房的重頭戲，均價(jià)14.6萬(wàn)/㎡的中海領(lǐng)邸，可以說(shuō)是接班了徐匯濱江的新房供應(yīng)。

徐匯濱江一直都是上海樓市當(dāng)之無(wú)愧的頂流板塊，是高凈值人群的偏愛(ài)之地。

2023年，中海&西岸以240.16億拿下了徐匯的這幅地塊。

作為上海目前總價(jià)第3高的地塊，這里規(guī)劃打造為西岸數(shù)智中心，意味著未來(lái)徐匯濱江中部的版圖將再次擴(kuò)大。

這個(gè)貨值高達(dá)300億級(jí)別的項(xiàng)目，因?yàn)楠?dú)特的地理位置、大面積的開(kāi)發(fā)體量，吸引了全上海高端買(mǎi)家和同行的關(guān)注。

而中海也是不負(fù)眾望，在自然水系的基礎(chǔ)上，規(guī)劃了商業(yè)外擺、休閑景觀、碼頭等功能，以城市的視角打造這座百萬(wàn)方大城。

這塊地既有辦公、商業(yè)，還有長(zhǎng)租公寓、甚至實(shí)驗(yàn)室，再加上幾百億級(jí)別的投入，目前也只有中海這樣的大央企有這個(gè)魄力和實(shí)力，成為這個(gè)天選之子。

為了匹配這塊燙金地段，中海再次拿出了最高端產(chǎn)品系：玖系。

作為和順昌玖里同樣的中海TOP玖系產(chǎn)品，中海領(lǐng)邸的樣板間里既有順昌玖里的一些同款元素，又在前者的基礎(chǔ)上做了進(jìn)一步的迭代。

總爺也親自去過(guò)中海領(lǐng)邸的售樓處，開(kāi)發(fā)商的審美和細(xì)節(jié)確實(shí)非常在線(xiàn)。

打開(kāi)入戶(hù)門(mén)，直面懸浮設(shè)計(jì)的玄關(guān)空間，運(yùn)用了雪山藍(lán)湖奢石。

實(shí)木復(fù)合的異形拼花地板，用不同色彩的木皮進(jìn)行拼接，同時(shí)在周邊采用手工鑲嵌的金屬壓條和石材，細(xì)節(jié)中體現(xiàn)出功底。

中海推出了戶(hù)型的“同權(quán)理念”，相比其他的豪宅習(xí)慣于強(qiáng)化主臥，中海的四個(gè)臥室面寬都很闊綽，而且還做到了雙南雙套房設(shè)計(jì)，確保了每個(gè)家庭成員的隱私感和舒適性。

相比兩個(gè)月前的順昌玖里，去年的海上和集，可以明顯看出中海并沒(méi)有進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制黏貼，而是一直在迭代進(jìn)化。

所以，本身就有著足夠的位置優(yōu)勢(shì)，再加上產(chǎn)品的裝標(biāo)、審美等都非常在線(xiàn)，項(xiàng)目觸發(fā)積分其實(shí)也是意料之中。

燙金的地段+成熟的規(guī)劃+頂流的產(chǎn)品，中海已經(jīng)掌握了豪宅熱銷(xiāo)的密碼。

02

招商登場(chǎng)，剛需起飛

如果說(shuō)中海觸發(fā)積分是可以預(yù)見(jiàn)的，那么松江的剛需盤(pán)招商時(shí)代潮派觸發(fā)積分，就讓人有些意外了。

因?yàn)?strong>今年上海觸發(fā)積分制的郊區(qū)項(xiàng)目實(shí)在不多見(jiàn)，上一個(gè)郊區(qū)項(xiàng)目觸發(fā)積分，還是2個(gè)多月前嘉定的理想之地。

而這個(gè)招商位于松江泗涇的TOD大盤(pán)，作為低總價(jià)地鐵盤(pán)的代表，此次觸發(fā)積分也意味著：

滬九條后新房市場(chǎng)升溫，廣大剛需購(gòu)房者終于回來(lái)了。

具體來(lái)看，該項(xiàng)目之所以能夠觸發(fā)積分收到熱捧，首先離不開(kāi)其“地鐵盤(pán)”的屬性。

項(xiàng)目距離地鐵9號(hào)線(xiàn)僅約200米，步行即可進(jìn)站，3站七寶、6站漕河涇，9站直達(dá)徐家匯。

要知道，像這樣地鐵上蓋的TOD項(xiàng)目，過(guò)去在上海賣(mài)的也都不錯(cuò)，說(shuō)明廣大購(gòu)房者對(duì)于TOD概念還是比較認(rèn)可的。

不過(guò)在當(dāng)下，光憑地鐵這一個(gè)屬性想要吸引大量剛需客戶(hù)，觸發(fā)積分制顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

這個(gè)項(xiàng)目還有一大“爆點(diǎn)”，在于它價(jià)格緯度的“三重倒掛”。

首先，項(xiàng)目本次首開(kāi)均價(jià)僅約4.97萬(wàn)/㎡，比聯(lián)動(dòng)價(jià)低了近1500元/㎡；

這也就意味著后面入市的房源價(jià)格，會(huì)比房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高出很多，才能把整盤(pán)均價(jià)拉平，因此當(dāng)下入手的價(jià)格無(wú)疑是更劃算的。

其次，項(xiàng)目比周邊位置更差的新房，價(jià)格也存在一定的優(yōu)勢(shì)；

項(xiàng)目周邊位置更差的新盤(pán)花語(yǔ)天境和公園海德，最近的尾盤(pán)價(jià)格也居高不下，相比之下4.97萬(wàn)/㎡的招商自然更香。

最后，項(xiàng)目比周邊高品質(zhì)二手房的最新成交價(jià)，部分倒掛超過(guò)4000元/㎡。

目前招商時(shí)代潮派周邊的品質(zhì)次新房（融創(chuàng)壹號(hào)公館）最新成交價(jià)在：5.0-5.5萬(wàn)/㎡之間。

雖然房?jī)r(jià)倒掛已經(jīng)不是當(dāng)下市場(chǎng)的主旋律，但是在這樣的價(jià)格優(yōu)勢(shì)面前，還是很難讓人視而不見(jiàn)。

作為全泗涇乃至全松江目前唯一一個(gè)TOD新盤(pán)，無(wú)論是從9號(hào)線(xiàn)TOD的能級(jí)還是項(xiàng)目本身的性?xún)r(jià)比來(lái)看，招商時(shí)代潮派這次觸發(fā)積分也算是眾望所歸。

當(dāng)然，招商的產(chǎn)品力也依舊在線(xiàn)：

89㎡的小戶(hù)型，不僅在客廳用上了S墻的設(shè)計(jì)容納雙開(kāi)門(mén)的大冰箱，更是在主臥采用了270°雙向采光飄窗，所帶來(lái)的景致和采光，都遠(yuǎn)超同價(jià)位產(chǎn)品。

作為400-500萬(wàn)級(jí)的產(chǎn)品，項(xiàng)目采用了超配的裝標(biāo)：松下空調(diào)地暖兩聯(lián)供、百朗的新風(fēng)，廚房配有洗碗機(jī)、末端凈水還有涼霸。

另外，總爺在樣板間看到，招商在細(xì)節(jié)打造方面考慮得很周到。從入戶(hù)玄關(guān)、電視背景墻、美妝冰箱、再到圓弧形吊頂、線(xiàn)性燈帶、人字形拼貼地板等，各種細(xì)節(jié)都為客戶(hù)貼心做好。

合理的價(jià)格+成熟的配套+超配的產(chǎn)品，招商剛需樓盤(pán)的打法愈發(fā)成熟。

03

本地國(guó)企，誠(chéng)意之作

新政后，除了豪宅和剛需市場(chǎng)熱火朝天，中產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力也逐漸釋放了出來(lái)。

因此內(nèi)中環(huán)的稀缺紅盤(pán)，900-1000萬(wàn)級(jí)的新楊思上園同樣觸發(fā)了積分制。

畢竟，900萬(wàn)級(jí)就能入主浦東內(nèi)中環(huán)的機(jī)會(huì)非常有限。

更何況，這個(gè)項(xiàng)目有著1.7的低容積率、非連廊的飛機(jī)戶(hù)型以及頗具潛力的板塊發(fā)展。

這也導(dǎo)致了項(xiàng)目超高的熱度，首批次房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就取得了熱銷(xiāo)。

定位稀缺+規(guī)劃稀缺+產(chǎn)品稀缺，穩(wěn)扎穩(wěn)打的國(guó)企項(xiàng)目新楊思上園，展現(xiàn)出的均好性正是現(xiàn)在很多中產(chǎn)購(gòu)房者趨之若鶩的。

這也是為什么項(xiàng)目在4月30日一批次開(kāi)盤(pán)就能快速去化超過(guò)80%。

在527“滬九條”新政落地后，更是帶動(dòng)了整個(gè)上海樓市的熱情，因此二期僅推116套房源的新楊思·上園，觸發(fā)積分也是情理之中。

能夠在優(yōu)質(zhì)區(qū)位占據(jù)先機(jī)，并匹配以的合適產(chǎn)品，本地國(guó)企項(xiàng)目對(duì)中產(chǎn)很有吸引力。

04

冰火兩重天，誰(shuí)能突圍？

從豪宅到中產(chǎn)再到剛需，這三個(gè)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，能代表樓市的全面回暖嗎？

顯然不能，如今的新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)殘酷。

今年上半年，上海樓市完全可以用“冰火兩重天”來(lái)形容。2024年上海共推出了138個(gè)新盤(pán)，觸發(fā)積分的項(xiàng)目占比僅約9%。

總爺為大家總結(jié)了，今年紅盤(pán)的幾類(lèi)明顯特征：

1. 地段優(yōu)勢(shì)明顯

無(wú)論是徐匯濱江的中海領(lǐng)邸還是新天地的中海順昌玖里，包括近期入市的老靜安昌平云岸，這類(lèi)項(xiàng)目在地理位置上有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì).

再加上板塊內(nèi)的新房供應(yīng)比較稀缺，這類(lèi)新房一旦入市，都會(huì)得到市場(chǎng)的高度關(guān)注。

2. 產(chǎn)品亮點(diǎn)突出

只要開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力足夠優(yōu)秀，同樣也能脫穎而出成為下一個(gè)紅盤(pán)。

像是前段時(shí)間的宸嘉100嘉佰道項(xiàng)目，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)234%；靜安蘇河灣的龍盛灣上，首批房源去化達(dá)到了95%，都是憑借自身的產(chǎn)品力取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)。

3. 綜合配套占優(yōu)

像招商時(shí)代潮派這樣，具備“TOD”、“地鐵盤(pán)”這些綜合配套優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，性?xún)r(jià)比也會(huì)更加明顯。

之前華潤(rùn)的南大TOD項(xiàng)目中環(huán)置地中心潤(rùn)府，作為南大板塊的當(dāng)家花旦，首開(kāi)售罄，二開(kāi)去化97%，華潤(rùn)置地的去化速度大家也是有目共睹。

隨著新政的刺激和市場(chǎng)熱度的暫時(shí)升溫，一度消失的新房積分制短暫回歸了。

不過(guò)總爺想說(shuō)的是，這只是一個(gè)分化時(shí)代的開(kāi)啟，有限的客戶(hù)會(huì)更加集中到少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

如何打造均好性更強(qiáng)、特點(diǎn)更突出的爆款，成為許多房企需要探索的方向。

留給很多平庸項(xiàng)目的突圍時(shí)間，真的不多了。

對(duì)于上海新房重新觸發(fā)積分制，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。