5月底，杭州錢江世紀(jì)城一片金黃色麥田走紅網(wǎng)絡(luò)，與麥田對望的是杭州城市高樓封面，高鐵時(shí)不時(shí)從麥田穿嘯而過，高鐵、高樓和麥田組合起來的奇觀，成了杭州新的封面。

麥田不再代表糧食和收獲，而是一個(gè)明晃晃的昭示——杭州還有大把黃金宅地。

麥田的西邊就是鼎鼎大名的亞運(yùn)村，6年前，這里雜草叢生，而綠城、萬科和華潤經(jīng)過嚴(yán)苛的評比中標(biāo)亞運(yùn)村不到兩年，一幢幢高樓拔地而起。

政策之手如何玩轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，亞運(yùn)村是最典型的代表。它一方面承載著盛會(huì)使命，擁有最頂級的規(guī)劃和營造；另一方面，毗鄰杭州炒房核心錢江世紀(jì)城，有非?？捎^的一二手價(jià)差。

從當(dāng)時(shí)的價(jià)差來看，亞運(yùn)村最低可預(yù)期的差價(jià)，高達(dá)421萬。

亞運(yùn)村從招標(biāo)、拿地、建設(shè)、銷售、交付，每一步都牢牢在規(guī)劃內(nèi)進(jìn)行，由官方為其保駕護(hù)航。

比如，亞運(yùn)村動(dòng)工時(shí)，官方依然遲遲未公布競標(biāo)結(jié)果，它一度被戲稱為：

全國最大的無證施工項(xiàng)目。

2021年，在杭州一二手價(jià)差預(yù)期最瘋狂的時(shí)候，限價(jià)4.7萬/平米的亞運(yùn)村項(xiàng)目入市，轟動(dòng)全城。

當(dāng)時(shí)為了讓這4400多套房子順利入市，領(lǐng)導(dǎo)們想了很多辦法。比如提高了購房門檻，還火速批準(zhǔn)了一批紅盤入市，分流亞運(yùn)村。

但亞運(yùn)村仍然吸引了近3.4萬張房票入場。除了人才票和社保巨子票，專業(yè)投資客搞出了代持票和“拼多多”票，硬生生擠上了這趟列車。

三年過去，亞運(yùn)會(huì)開完了，亞運(yùn)村也到了交付的時(shí)候。

業(yè)主們等了三年的匯票，到了兌現(xiàn)的時(shí)刻。

1

綠城亞運(yùn)村交付那天，有中介在現(xiàn)場支起了西瓜攤，上面寫著“歡迎業(yè)主回家，免費(fèi)領(lǐng)西瓜”，只需要加個(gè)微信。

還有的中介給業(yè)主送加油卡，有的送水果、驗(yàn)房保潔一條龍，希望業(yè)主在自己這里掛牌。

萬科亞運(yùn)村的濱水商業(yè)街，各大中介門店正在裝修中，這里或成為杭州最密集的中介一條街。

等萬科和華潤亞運(yùn)村交付后，4400套住宅以什么樣的價(jià)格出現(xiàn)在二手房市場上，將決定著杭州樓市的未來。

亞運(yùn)村的一些業(yè)主，組建了亞運(yùn)村聯(lián)盟，別名：

大牙鴨聯(lián)盟。

大牙鴨聯(lián)盟組建后，先后發(fā)表了幾次“護(hù)盤宣言”，第一護(hù)盤宣言是：

搖號順序有先后，運(yùn)氣有好壞，只要心懷榮耀，認(rèn)可我們亞運(yùn)村的價(jià)值，堅(jiān)決自持或者不賤賣的，都是我大亞聯(lián)盟好成員。

第二次宣言是：圣火昭昭、 圣光耀耀、大鴨聯(lián)盟、威震九霄、齊心協(xié)力、共創(chuàng)美好。

最新的護(hù)盤宣言是學(xué)習(xí)明教的：

圣火永存，亞運(yùn)樓市，稀缺房源，10萬不貴，便宜賣者非我族類，遙想當(dāng)年，萬般難搖，便宜出售愧對祖宗，亞運(yùn)之光，永冠樓市。

“大牙鴨聯(lián)盟”認(rèn)為亞運(yùn)村的價(jià)格體系應(yīng)該是這樣：

天花板——萬科亞運(yùn)村頂躍和綠城亞運(yùn)村頂露，可以沖10萬以上； 王者——萬科亞運(yùn)村249方和綠亞200方，沖9萬； 星耀——萬亞179方和亞奧180方，沖8萬； 白銀——非標(biāo)戶型低樓層，沖5萬以上。

距離亞運(yùn)村最近的次新二手房是星翠瀾庭，近期掛牌價(jià)格在6.39萬/平米左右，樓層好的房源成交價(jià)在5.5萬/平米左右，如果以此對比，亞運(yùn)村4.7萬元的買入價(jià)，賺到的錢并不多。

大牙鴨聯(lián)盟的業(yè)主們認(rèn)為，自己這場多空對決的對手，是二手房中介。聯(lián)盟的微信群里，有不少中介在臥底，他們的目的就是唱空亞運(yùn)村。

交付前，綠城亞運(yùn)村已經(jīng)有低價(jià)房源傳遍了各大購房群。奧體板塊一位中介發(fā)布朋友圈稱，“桂冠東方152方中間樓層900萬帶車位，車位48萬”。但馬上有業(yè)主出來辟謠：

那不是我家嗎，我不賣。

業(yè)主們認(rèn)為，這是中介在故意打壓業(yè)主信心。

這幾天，中介常用的“截圖成交”也上演了。有個(gè)截圖說，萬科日耀之城第一套濱水區(qū)144方的成交5.7萬/平，還帶雙車位；

另一張綠城亞運(yùn)村截圖稱已售一套6樓176平米戶型房子，單價(jià)5.1萬，買入單價(jià)4.68。大家在討論成交真假的時(shí)候，一位自稱是業(yè)主的人在群里發(fā)言稱：

真的急用錢，昨天簽定了，虧點(diǎn)利息還好。

房地產(chǎn)的多空對決，已經(jīng)超越諜戰(zhàn)劇了。

2

5月底，浙大、阿里、?？怠⒕W(wǎng)易等幾個(gè)大廠陸續(xù)接到通知，亞運(yùn)村共有產(chǎn)權(quán)房的一期房源定向給了他們廠里的人才，符合要求的，可以申請購買。

這批共有產(chǎn)權(quán)房的均價(jià)只要4.2萬/平，比亞運(yùn)村三年前的開盤價(jià)，還低了5000元/平。而且購房者可以最低只買30%的產(chǎn)權(quán)。

一位銷售說，共有產(chǎn)權(quán)房開售以來，他已經(jīng)加了一千多個(gè)人才，包括2個(gè)B類人才，和十幾個(gè)C類。

一位D類人才算了一下，如果買130平的亞運(yùn)村，總價(jià)546萬，他買入30%份額，只要付163萬。而根據(jù)政策， 他能拿到100萬的人才補(bǔ)貼購房，和40萬的博士后補(bǔ)貼，個(gè)人只用支付：

24萬。

而亞運(yùn)村的人才公寓，租金價(jià)格更是低。選擇租補(bǔ)分離，60方租金每月也只要3493元，差不多是市場價(jià)的六折。

如果將人才公寓補(bǔ)貼和折扣算上，租金就更低。

亞運(yùn)村不僅是紅盤，也是“房住不炒”的示范項(xiàng)目。但這批人才公寓的入市，讓一些亞運(yùn)村業(yè)主們心態(tài)已經(jīng)崩了，一位業(yè)主的165方房子被中介托管后的租金為1萬。

他無奈地問，這是中介在故意壓低租金嗎？

亞運(yùn)村的價(jià)格，因此少了另一個(gè)錨點(diǎn)——租金，應(yīng)該買到十萬還是五萬，首先得等房產(chǎn)證下來再說。

在杭州出現(xiàn)了一個(gè)看似矛盾的現(xiàn)象。一方面，從學(xué)區(qū)房到第一批紅盤，在全線下跌，第一學(xué)區(qū)房耀江文鼎苑從12萬/平跌到5萬/平，房價(jià)腰斬；第一個(gè)萬人搖西溪公館已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)。

包叔算了下，杭州搖號以來最難買到的20個(gè)樓盤，有接近一半已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)。另一邊，杭州的紅盤還層出不窮，這幾天，又有潮起、翡翠嘉運(yùn)府、沁百合、河頌印象府開始搖號。

樂觀主義者永遠(yuǎn)相信，自己會(huì)是賺錢的那一半。

3

最會(huì)玩房地產(chǎn)的政府，最有流量的城市，最引人注目的體育盛會(huì)，造就了一個(gè)前所未有的金融產(chǎn)品。作為金融產(chǎn)品，杭州亞運(yùn)村很容易讓人想起：

茅臺(tái)。

廠家控產(chǎn)量、經(jīng)銷商和黃牛囤貨、價(jià)格上漲、天量庫存出貨，看起來似乎都是一樣的。

正好，這幾天茅臺(tái)遇到了一個(gè)大波動(dòng)，不是股價(jià)，而是在零售端。

散裝飛天茅臺(tái)從最高峰的將近3000元，跌至2200元。叫苦連天的當(dāng)然不是茅臺(tái)和經(jīng)銷商，而是黃牛。跌至2200元之后，“黑市”2000元的收購價(jià)就再難以執(zhí)行了。甚至一些頭部酒商，也開始停收茅臺(tái)。

已經(jīng)有人喊出茅臺(tái)的流動(dòng)性危機(jī)了。有專家對媒體說，2500元是茅臺(tái)的繁榮線，2000元是警戒線，1500元是生死線：

要守住2000元的價(jià)格。

說白了，跌破2000之后，茅臺(tái)的金融屬性就要面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

有人算過，茅臺(tái)每年近1億瓶的產(chǎn)量，喝掉的大概率不超過2000萬瓶，其他都在莊家和散戶手里，囤著等升值。

這是一個(gè)天量的堰塞湖，就如同杭州的次新房一樣。

2011年茅臺(tái)酒經(jīng)歷上一輪大漲時(shí)，投資人馮柳寫了一篇《對茅臺(tái)的冷思考》：在過大差價(jià)的刺激下，會(huì)有非常多不熟悉市場的外行資金加入、并帶來更多不效率經(jīng)營，這部分客戶對高差價(jià)的依賴會(huì)比我們想象的更大：

過大的批零價(jià)差，或許是企業(yè)的負(fù)擔(dān)而非資產(chǎn)。

后來的十年，茅臺(tái)一度用實(shí)際行動(dòng)證明，馮柳多慮了。

珍愛包叔，順手“在看”