華潤北京公司深耕北京已經(jīng)三十年了。

像北京這種高能級城市，一直以來都是房企的必爭之地，華潤北京公司也曾在此取得不少輝煌的成就。

不過近段時間，一則又一則的消息層出不窮。

先是陷入降價風波，接著又1元掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，而且看今年前5月的銷售情況，也不是特別理想......

看來，最近華潤北京公司的日子不太好過。

01

1元轉(zhuǎn)讓股權(quán)

先說說最近的1元轉(zhuǎn)讓股權(quán)的事。

6月初，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露了一項產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的消息，華潤北京公司掛牌轉(zhuǎn)讓北京保營善筑置業(yè)有限公司33%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價0.0001萬元，也就是1元。

一切的開始起源于到2021年5月，保利+華潤+金地聯(lián)合體以總價31.5億元成功摘得北京朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)1304-L01地塊，案名為保利·錦上。

而這次被掛牌轉(zhuǎn)讓的保營善筑就是保利·錦上一期項目的開發(fā)建設(shè)單位。

保營善筑成立時最先是由金地、保利、華潤分別持股34%、33%及33%。2023年7月14日，金地選擇退出，保利接盤了相關(guān)股權(quán)，目前保營善筑的股東結(jié)構(gòu)為保利持股67%，華潤持股33%。

此次掛牌轉(zhuǎn)讓這33%的股權(quán)，最吸引地產(chǎn)君關(guān)注的是1元轉(zhuǎn)讓標價。

據(jù)悉，做為國有企業(yè)，保營善筑在進行項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，需要走交易所的程序，而這往往會涉及相關(guān)的稅費成本。

零元轉(zhuǎn)讓又會被定性為贈與行為，在稅收層面會面臨操作困難，因此為了能夠降低相關(guān)成本，國有企業(yè)往往也會象征性的進行1元報價。

雖然還沒確定交易方，不過為了實現(xiàn)股權(quán)的集中，這33%股權(quán)的接盤方大概率為保利。

至于華潤北京公司為何選擇將股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓抽身離開，可能是一期項目完結(jié)的正常合作退出，便于項目后續(xù)的交付及管理。

保利·錦上一期項目一經(jīng)推出就呈現(xiàn)黑馬之姿，成為了當年的熱銷紅盤，當前處于尾盤清盤狀態(tài)。

后來保利·錦上項目二期乘勝追擊，不過華潤北京公司并未參與二期項目的合作。

也有推測此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，可能是為了實現(xiàn)債務(wù)的轉(zhuǎn)移。

在合作后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式將項目的債務(wù)、成本問題轉(zhuǎn)移給接盤方，也是一種降杠桿的手段。

02

降價換量風波

鬧得沸沸揚揚的還有一件事，那就是華潤北京公司最近的一場降價風波。

上半年即將結(jié)束，為了能讓中期財報好看些，推出特價房沖擊銷量成為地產(chǎn)開發(fā)商們不約而同的選擇。

西紅門橡樹灣是華潤北京公司的代表項目之一，已經(jīng)拿地開發(fā)了三期，這個項目讓華潤北京公司近兩年為華潤置地整體貢獻了不少的業(yè)績。

5月底，西紅門橡樹灣一期業(yè)主指出，西紅門橡樹灣三期突然大幅度降價，導(dǎo)致一期業(yè)主在還未收房的情況下已經(jīng)虧了100萬左右。

西紅門橡樹灣一期、二期僅剩尾盤，三期還有部分房源在售，項目指導(dǎo)價均為6.6萬元/平方米，三期的網(wǎng)簽均價接近6.4萬元/平方米。

據(jù)業(yè)主稱，華潤北京公司推出的這一批三期的特價房，單價已經(jīng)下調(diào)到了5.4萬/平米，單價便宜了上萬元。

一時之間，華潤北京公司被推上風口浪尖。

根據(jù)最新消息，項目負責人在與業(yè)主代表談判時表示，項目并沒有“普降”，只是拿出部分臨街和擋光的房子搞促銷，不存在1平方米降1萬的情況，也不存在送車位券的促銷手段，目前已收回降價策略。

一般情況下，在年中年末財報季來臨前，開發(fā)商往往會放出一些特價房來沖業(yè)績。

加之最近北京政策有所放寬，再結(jié)合市場上新房定價基本都在考慮客戶承受能力而不是項目利潤，在這種大環(huán)境下，華潤北京公司選擇降價也就不足為奇了。

不過這也讓后續(xù)的購房者在選購新房時變得更為慎重，畢竟100萬的差價也不是誰都能承擔得起的。

03

業(yè)績依然承壓

華潤置地，可以說是最會賺錢的房企，2023年實現(xiàn)營業(yè)收入2511.4億元，同比增長21.3%，歸母凈利潤313.7億元，同比增長約11.7%，已經(jīng)超越中海穩(wěn)坐“利潤王”的寶座。

華潤置地成立三十年，最早發(fā)軔于北京，可以說華潤北京公司的地位舉足輕重，北京市場也是華潤置地發(fā)展的重心。

自2021年那次組織架構(gòu)調(diào)整之后，華潤置地的業(yè)績一直穩(wěn)步上升，如今的穩(wěn)居行業(yè)前五。

華潤北京公司的成績也有所提升，2022年、2023年連續(xù)兩年都排進了北京市場前三。2023年華潤北京公司的銷售額為374.48億，占了華潤置地整體業(yè)績的12%。

在今年年初，華潤置地進行了一波組織架構(gòu)調(diào)整，將華北大區(qū)和東北大區(qū)合并，成立北方大區(qū)，調(diào)整后的華潤北方大區(qū)，依然以北京公司為核心。

不過由于前5個月市場壓力比較大，華潤北京公司的業(yè)績不是特別理想，全口徑銷售額約108億元，同比去年5月下滑了約37%。

在拿地方面，華潤北京公司前5個月拿了一塊地，即2月1日以75.38億元拿下的亦莊北神樹地塊，溢價率0.51%，這一宗地的金額就相當于去年全年的拿地金額了。

至于這塊地在當前的市場上能不能做好，華潤北京公司能否交出亮眼的答卷，還有待考驗。

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