2024年的第二場(chǎng)土拍，官方發(fā)布了公告，從具體來(lái)看，相對(duì)一般，趁熱聊聊這場(chǎng)預(yù)期不高的土拍。

土拍公告

時(shí)間：2024年7月1日

地塊：共有10幅，面積188.32畝，其中住宅用地5幅，純商3幅。

金額：起拍金額合計(jì)38億元

分析：從這次的土拍地塊來(lái)看，住宅用地偏少，相比于第一場(chǎng)14幅住宅用地，這次僅5幅，扣除兩幅100%安商，純商僅3幅，合計(jì)面積84畝。

可以說(shuō)這是一場(chǎng)預(yù)期并不高的土拍。

從地塊來(lái)看，兩幅安商地塊，一幅位于五四北的高速邊，回購(gòu)價(jià)15948元/平，樓面價(jià)僅6K，差價(jià)高達(dá)近1W。

要是放在以往這樣的地塊也是非常搶手，不過(guò)這幾年安商房回購(gòu)問(wèn)題，也讓這種看上去做包工頭的美差，只能留給本土國(guó)企了。

對(duì)于另外一幅100%安商，位于鼓樓的省機(jī)械研究院及周邊地塊。

這幅舊改，近期發(fā)布的土地規(guī)劃，也預(yù)示著即將上架，這也是這次最受關(guān)注的核心地塊。

從指標(biāo)來(lái)看，地塊與近期舊改一樣，分割兩幅，一幅純商，一幅安商。

兩幅地塊都是限高100米，其中純商容積率3.0，安商容積率4.05。

對(duì)于今年容積率突破持續(xù)走高，特別是安商地塊，簡(jiǎn)單回顧一下：

宗地2022-55號(hào)：上海西安商，容積率4.35
宗地2023-52號(hào)：南湖安商，容積率5.15
宗地2023-50號(hào)：雁塔安商，容積率3.97
宗地2023-48號(hào)：屏西安商，容積率4.11
宗地2023-29號(hào)：東大安商，容積率3.97

從安商的容積率來(lái)看，和此前的舊改安商接近，同樣高達(dá)4.0左右，未來(lái)的居住體驗(yàn)預(yù)計(jì)一般。

對(duì)于純商地塊，位于鼓樓區(qū)，與世歐王莊一河之隔，距離近期建發(fā)操盤的兩幅核心地塊，也僅1.5公里。

從地塊的起始樓面價(jià)來(lái)看，也僅低于此前高工地塊，屆時(shí)是建發(fā)再加碼，還是其他房企進(jìn)場(chǎng)最值得關(guān)注。

對(duì)于這幅地塊，周邊出現(xiàn)過(guò)福州最有名的地王，即2016年陽(yáng)光城以可售樓面價(jià)4.5W拿下，后來(lái)被開(kāi)發(fā)成--龍庭路95號(hào)。

時(shí)隔8年后，一路之隔的純商地塊，起始樓面價(jià)2.57W，最終成交最少比當(dāng)初地王要少1W以上。

另外一幅關(guān)注度較高的核心地塊，同樣是近期發(fā)布舊改的紫陽(yáng)鋼材市場(chǎng)周邊地塊。

地塊位于大名城背后，距離上圖的幾幅地塊也非常接近，起始樓面價(jià)僅1.6W，即便需要配建體育用房，但是定價(jià)依然不算高。

屆時(shí)這幅地塊會(huì)如何成交，同樣值得關(guān)注。

本次除了這兩幅純商外，還有一幅位于金山北的純商，面積達(dá)到40畝，給出的起拍樓面價(jià)達(dá)到1.53W。

近期金山北也供應(yīng)了幾幅，上一次兩幅地塊，一幅左海兜底，成交樓面價(jià)1.63W，一幅取消。

對(duì)于地塊而言，不在金山生活區(qū)，周邊以工業(yè)區(qū)為主，雖然隔壁的部分工業(yè)區(qū)重新建造，界面有一定更新，但是整體的生活氣息還是不高。

能用到的配套也僅僅是五號(hào)線，周邊的劃片，一個(gè)是劃片倉(cāng)六小+過(guò)渡桔四，一個(gè)劃片金山小+金山中。

從土拍公告來(lái)看，沒(méi)有特別指出，大概率是倉(cāng)六小的方案。

可以說(shuō)整體而言，配套一般，樓面價(jià)居然高達(dá)1.53W，差不多的樓面價(jià)，已經(jīng)可以去拿下二環(huán)內(nèi)的純商。

土拍分析

從第二場(chǎng)的土拍公告來(lái)看，拿地房企最受關(guān)注，這幾年已經(jīng)非常兩級(jí)分化。

從住宅地塊來(lái)看，兩幅100%安商房，基本是本土國(guó)企拿下，金山北的純商，個(gè)人預(yù)計(jì)左海繼續(xù)兜底，房企在金山已經(jīng)拿地，總部大樓也在建。

鼓樓純商不出意外，幾家外來(lái)房企爭(zhēng)搶，至于最難猜的紫陽(yáng)地塊，樓面價(jià)夠低，吸引力看上去很大，個(gè)人盲猜還是國(guó)企兜底。

對(duì)于這次土拍，有一個(gè)不同點(diǎn)，就是第四代住宅沒(méi)有出現(xiàn)，不懂是因?yàn)檫@些地塊條件有限，還是不再做限制，給出更大的空間選擇。

除此之外，就是核心地塊的上架周期。

紫陽(yáng)鋼材市場(chǎng)：簽約期為5月28日至6月16日
省機(jī)械研究院：簽約期為5月25日至6月23日

簽約期還沒(méi)截至，地塊就已經(jīng)上架土拍，簡(jiǎn)直稱得上福州速度。

此時(shí)不禁想到，如今的舊改是不是沒(méi)有釘子戶了？

當(dāng)然這次土拍公告的發(fā)布，也打破了之前那個(gè)因?yàn)閹?kù)存過(guò)高暫停供應(yīng)的傳聞，當(dāng)然即便官方回應(yīng)福州庫(kù)存并不高，五區(qū)去庫(kù)存僅10.47個(gè)月。

實(shí)際的樓市，大家也能感受到難度有多大，近期外圍新盤，又一次打出新低的價(jià)格，市中心的改善盤，也在持續(xù)開(kāi)分銷。

雖然第二次土拍，對(duì)于庫(kù)存壓力不大，但是最少這里面透露了一些點(diǎn)，目前福州對(duì)土地吸金依然有依賴，不過(guò)核心地塊儲(chǔ)備不夠，舊改的推進(jìn)還要加速。

去年底開(kāi)始的鼓臺(tái)核心地塊，目前不少已經(jīng)開(kāi)始預(yù)熱，伴隨著這次的兩幅地塊，后續(xù)福州的核心地塊，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)入新一場(chǎng)的廝殺。