01

問(wèn)：近年來(lái)，樓市持續(xù)震蕩，政府多次干預(yù)，許多人開始擔(dān)憂中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)走上日本樓市「失落的三十年」的老路。您覺得這種擔(dān)憂合理嗎？

馮侖：我覺得現(xiàn)在拿我們國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)問(wèn)題與日本進(jìn)行比較是沒有道理的。為什么？

第一，土地所有制的差異。日本土地是私有的，買賣交易完全由市場(chǎng)力量決定，政府不會(huì)介入這些微觀過(guò)程。所以日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和變化是金融系統(tǒng)、買家之間博弈的結(jié)果。

而我們中國(guó)土地是國(guó)有的，住宅土地的使用年限是七十年。目前有些住宅土地使用年限已經(jīng)過(guò)了二三十年，再過(guò)二三十年，這些房產(chǎn)可能會(huì)因使用年限問(wèn)題而變得不值錢，也可能無(wú)法交易。雖然政府表示可以續(xù)期，但續(xù)期的具體價(jià)格和條件尚未確定。

另外，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著重要角色。從中央到地方五級(jí)政府，每年出臺(tái)關(guān)于樓市的文件超過(guò)400個(gè)，這些政策對(duì)市場(chǎng)有深遠(yuǎn)影響。所以中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)「半市場(chǎng)」，不是完全由供求關(guān)系和市場(chǎng)規(guī)律決定的市場(chǎng)，政府的政策干預(yù)塑造了市場(chǎng)的很多方面。

所以在這種情況下，用中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題和日本進(jìn)行比較，是沒有道理的。

第二，當(dāng)前情況下，討論中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題已不再是單純的行業(yè)問(wèn)題。以前，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題可以比作?？撇“Y，?？漆t(yī)生可以對(duì)癥下藥提供治療。然而，現(xiàn)在情況已經(jīng)更加復(fù)雜和系統(tǒng)化，類似于一個(gè)已經(jīng)擴(kuò)散的腫瘤，涉及全系統(tǒng)的問(wèn)題，要看全科，要所有專家會(huì)診。

現(xiàn)在房子賣不掉，不僅僅是住宅供求關(guān)系的問(wèn)題，而是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系、社會(huì)心理預(yù)期和未來(lái)發(fā)展的制度安排等綜合因素共同作用的結(jié)果。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)問(wèn)題不能僅靠救市措施來(lái)解決，而需要在房地產(chǎn)之外下功夫，這是一個(gè)非常大的變化。這也是當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題不能與日本當(dāng)年相比的另一個(gè)原因。

02

問(wèn)：前段時(shí)間，杭州全面取消住房限購(gòu)，且購(gòu)房可申請(qǐng)落戶。杭州是江浙最具活力的城市之一，每年有20-30萬(wàn)的人口流入。同日，西安也全面取消限購(gòu)，同時(shí)支持房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作建立「以舊換新」購(gòu)房模式，對(duì)房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化。截至目前，除海南省外，核心城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及天津還未全面放開限購(gòu)。

您覺得北上廣深一線城市會(huì)不會(huì)全面放開限購(gòu)？該不該全面放開限購(gòu)？有人說(shuō)，如果北京放開了就等于全國(guó)各地都放開了，您怎么看？

馮侖：我覺得限購(gòu)政策本身是不合理的，它是通過(guò)行政手段來(lái)限制市場(chǎng)，扭曲市場(chǎng)信號(hào)。我一直認(rèn)為，限購(gòu)、限價(jià)等所有帶「限」字的政策都應(yīng)該取消，當(dāng)然我也認(rèn)為北京、上海等一線城市也應(yīng)該取消限購(gòu)。

取消限購(gòu)政策，不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式的需求，外地人涌入北京買房的情況也不會(huì)出現(xiàn)。相反，市場(chǎng)會(huì)逐漸趨于平靜，大家慢慢接受新的市場(chǎng)規(guī)則。而且取消限購(gòu)政策后，市場(chǎng)才能真正進(jìn)入到可持續(xù)發(fā)展的健康軌道，實(shí)現(xiàn)真正的雙軌制——

市場(chǎng)住房部分應(yīng)由市場(chǎng)規(guī)律決定，取消所有帶有「限」字的政策；保障住房部分歸保障，這部分應(yīng)保持限制措施，確保社會(huì)保障機(jī)制的公平和有效運(yùn)行，這部分可以繼續(xù)限制購(gòu)房資格、公積金使用等，以保障低收入群體和特定人群的住房需求。

通過(guò)這樣雙軌制的改革，可以使市場(chǎng)和保障部分各自發(fā)揮其應(yīng)有的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)也讓所有人，尤其是年輕人或新進(jìn)入一座城市的人，能夠?qū)ψ约旱木幼∫?guī)劃做出明確的選擇。

比如說(shuō)，如果我選擇保障住房，那我就按照保障住房的政策來(lái)買房。如果我選擇市場(chǎng)住房，那我就按照市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格來(lái)買房。這樣的話，房?jī)r(jià)高了或者低了，我都認(rèn)了，房?jī)r(jià)高了我賺錢，房?jī)r(jià)低了我賠錢，這是我自己的選擇，我也認(rèn)這個(gè)結(jié)果。

但現(xiàn)在，一會(huì)兒限購(gòu)，一會(huì)兒解除限購(gòu)，大家很難建立穩(wěn)定的預(yù)期，也會(huì)影響到保障住房的合理規(guī)劃和發(fā)展。

最后，北上廣深如果取消限購(gòu)政策，我認(rèn)為也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大沖擊。