近期關(guān)于安商房的話題依然不少，今天就蹭余溫水一篇，看看安商房除了打壓房?jī)r(jià)外，還有哪些特色。

物業(yè)費(fèi)

對(duì)于安商房的物業(yè)費(fèi)，大部分都與商品房一樣，這幾年在3元/平左右，看上去安置房確實(shí)和商品房齊平。

只不過(guò)面對(duì)較高的物業(yè)費(fèi)，爭(zhēng)議就沒(méi)中斷過(guò)。

位于排尾的兩大安商房大盤(pán)，萬(wàn)科瀾悅花園A區(qū)、C區(qū)和陽(yáng)光城悠瀾郡一區(qū)、二區(qū)，面對(duì)物業(yè)費(fèi)為2.98/㎡，一直都覺(jué)得過(guò)高。

最終在近期瀛洲街道發(fā)出公告，建議萬(wàn)科物業(yè)慎重考慮，對(duì)萬(wàn)科瀾悅花園、陽(yáng)光城悠瀾郡小區(qū)安置型商品房物業(yè)費(fèi)予以調(diào)整。

分析：這個(gè)公告的出臺(tái)，很明顯官方層面也已經(jīng)妥協(xié)，最終無(wú)非是物業(yè)是否肯妥協(xié)，面對(duì)安商房大盤(pán)，特別部分是100%安置地塊。

很明顯物業(yè)即便不打算調(diào)整，也很難能支撐下去。

這個(gè)事情也基本拉開(kāi)了關(guān)于安商房物業(yè)費(fèi)調(diào)整的序幕，后續(xù)其他高比例安商房，是否會(huì)跟進(jìn)，值得關(guān)注。

面對(duì)如今，動(dòng)不動(dòng)3元左右，甚至4元以上的物業(yè)費(fèi)，不管是安商房還是純商，估計(jì)不少業(yè)主對(duì)于那些物業(yè)服務(wù)都不會(huì)太滿意。

比如排尾萬(wàn)科金域國(guó)際B區(qū)的商品房，目前對(duì)于物業(yè)的服務(wù)也是各種質(zhì)疑。

無(wú)非商品房業(yè)主，更多是期望物業(yè)能提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，畢竟這對(duì)社區(qū)的維護(hù)，后續(xù)的房?jī)r(jià)都有一定影響。

此時(shí)就出現(xiàn)一個(gè)題外話，拆遷戶更偏向物業(yè)費(fèi)降價(jià)，最終的結(jié)局，大概率物業(yè)服務(wù)也是降標(biāo)。

大概率形容：物業(yè)費(fèi)高不一定服務(wù)好，物業(yè)費(fèi)低大概率服務(wù)差。

至于那些買(mǎi)在安商房社區(qū)的商品房業(yè)主，不知道是更接受降物業(yè)費(fèi)，還是提高物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)，這已經(jīng)是房企暴雷后，真正最值錢(qián)的貨物，簡(jiǎn)單以排尾這個(gè)要求降低物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，給大家算算物業(yè)費(fèi)：

這兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)的安商房面積合計(jì)：61.57萬(wàn)方。

按照物業(yè)費(fèi)2.98/㎡，相當(dāng)于一個(gè)月183萬(wàn)，一年2200萬(wàn)。

很明顯就兩個(gè)排尾的安商房，就能達(dá)到一年2200萬(wàn)的收入，簡(jiǎn)直是現(xiàn)金奶牛。

所以物業(yè)的話題這幾年也一直高居不下，換物業(yè)也是異常麻煩，各種爭(zhēng)端，甚至出現(xiàn)趕都趕不走的局面，畢竟這里面的收入實(shí)在可觀。

回購(gòu)金

對(duì)于安商房第二個(gè)話題，在近期的鼓樓特別明顯，就是房子蓋好了，沒(méi)辦法交房，或者交房了沒(méi)辦法辦證。

近期最典型的案例，位于鼓樓的文庭雅居，守正拿地開(kāi)發(fā)，地塊配建安商房比例高達(dá)96%，項(xiàng)目安商房454套，商品房?jī)H11套，備案均價(jià)4.1W。

這里安置的拆遷戶，2016年拆遷至今，過(guò)去8年，面對(duì)房子蓋好，卻一直不通知交房，最終介入后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商需得到第二筆30％的回購(gòu)款后，才會(huì)交付房屋。

詢問(wèn)鼓樓建投給出的回復(fù)：目前正在等待區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌安排。

這個(gè)事件算是徹底把安商房回購(gòu)的事情曝光，當(dāng)初不少房企專注拿高比例安商房，做變種包工頭，代表很多：旭輝、大東海、守正等。

只不過(guò)最終會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然沒(méi)有上市去化壓力，但是做包工頭，難免遇到討薪難的問(wèn)題。

除了這個(gè)案例外，鼓樓區(qū)還有不少：

1、位于湖頭街的湖岸公館，100%安商房，凱佳拿地開(kāi)發(fā)，拆遷戶同樣發(fā)出求助，拆遷5年，房子已經(jīng)建好，為何不交付？

2、位于火巷的鼓樓映，80%安商房，依靠劃片一附小，商品房都是加價(jià)在賣(mài)，不同于少量商品房，拆遷戶同樣發(fā)出求助，在外租房6年，商品房都已經(jīng)交房，為何安置房不交付？

3、位于西禪寺周邊的福沁滿庭，交房一年，一直無(wú)法辦證，官方給出回復(fù)：由于資金有限，未能支付購(gòu)房款并開(kāi)具發(fā)票，導(dǎo)致無(wú)法辦。

分析：鼓樓近期集中出現(xiàn)的安商房建好后無(wú)法交付，或者交付后無(wú)法辦證，可以說(shuō)這個(gè)現(xiàn)象集中的出現(xiàn)，官方也非常清晰的挑明資金問(wèn)題。

可以說(shuō)這幾年隨著樓市遇冷，土拍吸金低迷后，地方的財(cái)政問(wèn)題也變得很?chē)?yán)重。

作為宇宙核心的鼓樓，居然出現(xiàn)多個(gè)安商房因?yàn)橘Y金問(wèn)題的情況。

可以說(shuō)這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)重性。

對(duì)于那些專注做安商房建設(shè)的房企，目前來(lái)看，可能和官方的關(guān)系也很微妙，在討薪無(wú)果后，就開(kāi)始轉(zhuǎn)移矛盾，這種操作在樓市也不少見(jiàn)。

對(duì)于鼓樓，前幾年集中的高比例安商房建設(shè)，目前到了交房的時(shí)候，面對(duì)財(cái)政壓力，出現(xiàn)交付困難的情況。

不禁想起一個(gè)話題，前幾年房企暴雷，預(yù)售新房的監(jiān)管賬戶備受關(guān)注，對(duì)于安商房，當(dāng)時(shí)給人的感受是更安全。

只不過(guò)如今的表現(xiàn)來(lái)看，房企雖然無(wú)法挪用回購(gòu)資金，但是也不排除資金的安全。

對(duì)于安商房，除了回購(gòu)問(wèn)題后，部分暴雷房企建設(shè)的項(xiàng)目，也出現(xiàn)了安商停工延期的問(wèn)題。

比較典型的，塔頭的世茂東望、堂悅山南、以及金山的雅居樂(lè)雅郡等。

這里面，除了房企暴雷的因素外，如果再配合回購(gòu)問(wèn)題，可想而知，安商房所謂的交房保障難度也不小。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

關(guān)于安商房的回購(gòu)問(wèn)題，其實(shí)很容易聯(lián)想到目前的樓市，安商房的土拍，最明顯的感受就是提前支取。

這兩年土拍低迷后，大量土地被國(guó)企拿下，不少上市都非常慢，表現(xiàn)的感受：同樣是提前支取。

只不過(guò)提前支取，最終都要到償還的時(shí)候。

安商房的資金問(wèn)題，兜底地塊的庫(kù)存問(wèn)題。

這些都會(huì)成為這幾年樓市低迷后，非常顯著的表現(xiàn)。

安商房，初衷可能很美好，只不過(guò)在發(fā)展的過(guò)程里面，實(shí)在夾雜了過(guò)多無(wú)法控制的因素。

只能說(shuō)安商房，一個(gè)理想化的產(chǎn)物。