如果說2016-2020年是郊區(qū)（天府新區(qū)+近郊五區(qū)）崛起的五年，那么2021-2025年就是核心城區(qū)（高新區(qū)+五城區(qū)）獨大的五年。

必須要承認，上個階段，郊區(qū)的確有與核心城區(qū)在樓市上一爭高下機會。

比如像天府新區(qū)作為強郊區(qū)，前幾年很多區(qū)域樓市無論是熱度還是價格，都能和五城區(qū)一較高下。

但這個時代已經(jīng)過去了。

如今的成都樓市，已經(jīng)形成被核心城區(qū)包攬的兩超四強新格局。

兩超：高新區(qū)、錦江區(qū)。

多強：青羊區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)。

雖然目前成都的樓市依然處在下行階段。

但兩超多強的5+1城區(qū)，樓市上限依然在被不斷拉高，核心5+1區(qū)和近郊5+1區(qū)的上限差距也在逐步擴大。

成都這兩天土拍，錦江區(qū)再次刷新成都樓面價新高。

潘家溝52.46畝住兼商地塊被金茂以24500元/㎡拿下，溢價率48.48%。

作為近郊核心頂流板塊之一的怡心湖，三塊算是區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊，兩宗土地被終止，一宗則是底價成交。

核心和近郊的 熱度及信心高低立見。

可以說，在土拍及新房價格上，核心的5+1城區(qū)如今有著絕對的強勢地位。

而這個賽季，高新區(qū)和錦江區(qū)這兩個區(qū)域，則是強到可怕。

最高樓面價，要么是被高新區(qū)刷新，要么是被錦江區(qū)刷新。

樓面價最高的前幾名，基本上是高新區(qū)和錦江區(qū)輪番上陣，愣是沒給其他區(qū)留點空間。

至于樓面價最高的前二十，則是全部被5+1區(qū)包攬。

當然，我不認為，地王的出現(xiàn)，會像很多人分析的那樣，就代表樓市復(fù)蘇回暖。

高地價的出現(xiàn)，只能說明目前市場，對這些區(qū)域的認可度更高。

從土拍反映出的市場情況看，目前成都市場認可度最高的是高新區(qū)、錦江區(qū)，其次是青羊區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)，再然后是天府新區(qū)和近郊，最后是遠郊。

成都樓市兩超四強的格局基本上已經(jīng)穩(wěn)固。

在這個格局下，購房就需要考慮更多向這兩超四強傾斜。

曾經(jīng)，樓市熱的階段，無論新房還是二手房，更多看的都是預(yù)期。

促使大家買房推動因素是大家認為房產(chǎn)這玩意，能價格能漲，買房投資占比很大。

而如今，預(yù)期多多少少依然存在，考慮投資依然也有，但大家買房更多考慮的是自住。

新房和二手房已經(jīng)形成了兩個完全不同的體系，新房更多看的是品質(zhì)，二手房更多看的是價格。

之前我就一直在提醒大家，房產(chǎn)已經(jīng)逐漸從投資品變成了消費品。

相較于曾經(jīng)買房，買到就是賺到，現(xiàn)在絕大多數(shù)的房產(chǎn)，扣除各項成本，虧的概率會遠大于賺的概率。

未來這個情況，我們預(yù)計會更明顯。

在虧損概率越來越大的情況下，我們做購房選擇一定是朝認可度高的城區(qū)靠攏。

特別是針對高單價或者高總價的購房者，建議盡可能選擇認可度更高的城區(qū)。

因為認可度越高，受眾群體越多，流動性就越強。

區(qū)域認可度的高低，決定了不同價格房產(chǎn)的風險程度。

區(qū)域認可度越高，高價格房源在區(qū)域的流動性越強，風險越低，不一定價格能漲，但價格合適起碼不用擔心賣不出去。

反之，認可度越低的區(qū)域，購房者對區(qū)域價格的接受度就更低，價格越高，流動性就越差，風險也就越大。

非核心城區(qū)的高總價、高單價房源未來，面對最大的挑戰(zhàn)或許不是價格的下跌，而是即使下跌到一個合理的價格，也很難賣出去。

價格雖然合理，但購房者沒有在這里居住的需求，除非你跌到一個比合理價格更低的價格去吸引人，不然真的很難賣出去。

未來成都新房穩(wěn)中向好拼品質(zhì)，二手房則是在內(nèi)卷中廝殺比價格。

最后的建議：成都購房者可以到微信公眾號“不魚說房”去看看歷史文章，里面有很多對成都樓市的具體分析文章，以及規(guī)劃文件，對購房者很有幫助。