陷入輿論漩渦的萬科，大家關(guān)注點都在負債。

對于普通的老百姓，更應該重視，郁亮的一個觀點，市場超跌！

持有“市場超跌”看法的不僅郁亮一人。

且不說，郁亮觀點對不對。

試想一下，如果現(xiàn)在真是超跌，那豈不是抄底好時機？

并且，現(xiàn)在各項政策，包括貸款、利率、房票……都在最寬松期，要抄底，還不是分分鐘的事。

正如巴菲特那句名言，在別人恐懼時貪婪。

道理都懂，但現(xiàn)在“別人是恐懼”了，你敢“貪婪”嗎？

01

市場是否超跌，往往事后才能判斷，要說現(xiàn)在、今天就做出判斷，其實很難。

打個比方，房價正常值是1萬，現(xiàn)在已經(jīng)從2萬跌到8千，已經(jīng)是超跌，畢竟跌到它應有值以下。

但是，基于市場的恐懼，它有繼續(xù)下跌的慣性，這種非理性，是很可能發(fā)生的。

經(jīng)濟學常說，價格圍繞價值波動，但波動的幅度多大，沒人能告訴你。

行為經(jīng)濟學的流行，就在于人們想搞清楚如何預判別人的預判。

假設，你已經(jīng)預判市場處于恐懼中，還將進一步下跌，這時你還會接盤？

即便會接盤，為何要在8千出手，而不在6千，5千抄底呢？

也就是說，即便已經(jīng)超跌，但不一定到了底部。

請注意，超跌，不等于底部。

看懂這個邏輯就能明白，真如郁亮所說“超跌”已經(jīng)發(fā)生，為何市場還不反彈，因為超跌不等于底部。

今天的局面還是那個老問題：信心比黃金重要。

02

那么底部在哪里？

前面說了，底部和經(jīng)濟環(huán)境，百姓收入，市場需求相關(guān)，最重要和大眾預期有關(guān)。

預判別人的預判，差不多等于占卜，非常不靠譜。

但真金白銀還在買房的行為，不會騙人。

我們看今年一季度的情況。

這里有份中指院數(shù)據(jù)，成都一季度新房（住宅）供應271萬㎡，成交284萬㎡。

注意，供應小于成交，說“供不應求”肯定算對。

為什么會出現(xiàn)這樣的局面？

因為供應和成交雙雙在底部徘徊，市場越來越“躺平化”，甚至“僵尸化”。

只是成交跌得慢一點，開發(fā)商那頭供應跌得更猛，這是一個比慘的時代。

具體看，一季度成交量，相比去年同期下跌38%，市場觀望情緒嚴重。

在市場不好的時候，可買可不買，很多時候猶豫一下，就不買了。

但是，現(xiàn)在市場奇葩的是，供應端下降更快。

為什么？

因為開發(fā)商不敢拿地，或者說已經(jīng)舉不動拍地的號碼牌。

這幾年，房企已尸橫遍野，小的不說，就看最有實力的頭部房企。

過去十來年，常年霸榜TOP5的碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、綠地。

有哪一家過得好？

曾經(jīng)五霸，有一家已經(jīng)挺尸，還有三家在ICU，雖然萬科也陷入輿論漩渦，但情況算好的。

房企被干趴下，這就導致，新房供應嚴重不足。

別看去年房子大賣，但是房企拿地卻大幅下滑。

數(shù)據(jù)體現(xiàn)很明顯，去年成都，新房大賣，成交量 （面積） 上升11%。

但是，土地供應又非常少，供應端就下降了3成，成交端下降更厲害。

這樣的情況，必然導致供需矛盾進一步突出。

我們看這張圖， 5+2 主城區(qū)，2023年已經(jīng)全面處于“供不應求”局面。

2024 年同樣如此。

由于2023年拿地斷崖式下滑，今年新房供應更少。

這就誕生了一個奇葩現(xiàn)象，供應越少越稀缺，越稀缺越搶手，市場雖然不好，但新房奇貨可居。

正因如此，才有華潤·錦宸府、西派少城這樣幾百萬，上千萬的資產(chǎn)被“瘋搶”。

新房，特別是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實在是太少。

03

很遺憾的是，目前來看，房企拿地激情仍然沒有恢復，未來也不容樂觀。

這就好比男人，過了某個年紀，還想恢復某種激情，就很難了。

別看開年后，土地市場“火爆”。

中鐵建2.24萬潘家溝拿地，新綠2.32萬大源拿地。

但這兩塊地加總也不大，分別31畝和29畝 （新綠兩宗地一共29畝） ，一共60畝，還不如隔壁萬科·朗拾交子一個盤。

這兩宗熱門地塊背后，還有冰冷的一面。

同時拍賣的金牛、雙流、青白江地塊底價成交，金牛和青白江還是國企兜底。

郁亮說，市場超跌，并不是說價格，主要指供應、需求端超跌，我覺得是對的，經(jīng)得起驗證。

至少，在成都市場，買的人比賣的人多，供應端超跌是存在的。

即便我們再往前看，也就是疫情三年期間，土拍市場“平臺公司”占半壁江山，“左手倒右手”的交易，最終能否成為有效供應，仍然打個問號。

04

供應不足的局怎么破？

很簡單，二手房必將作為新房替代。

這就是為何成都優(yōu)質(zhì)二手房仍然可以站在高位的原因。

比如，金融城今年成交的部分房源仍然在6萬以上單價，新希望D10首套二手5.4萬。

大源朗詩熙華府今年兩棟法拍房，不少房源可以到4.5萬。

別看成都二手房已經(jīng)環(huán)比8連降 （國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)） ，優(yōu)質(zhì)二手房仍然抗跌。

這背后的邏輯，除了新房供應減少，買房需求的存在，才是根本原因。

需求來源于哪里？

一是人口數(shù)量，二是人均收入。

從2023年新增人口來看，成都在全國排名第三，新增13.5萬。

在深度分化時代，重點是對存量的爭奪。

去年，成都人口增幅最大的區(qū)是高新和天新。

國際城南，仍然是最具吸引力的地方。

另外，二圈層的新都、溫江、龍泉人口增量也排名靠前，環(huán)境的提升，地鐵的通達，有性價比的房價，二圈層也是不錯選擇。

人口的流動方向，代表城市聚集方向，值得重點關(guān)注。

最后，回到開始的話題。

今天的市場已經(jīng)出現(xiàn)供應端的超跌，供需矛盾將進一步突出，當新房端萎縮，優(yōu)質(zhì)二手反而是機會。

但超跌，也不意味著底部，反彈馬上開始。

筑底仍有過程，這個過程的長短，供應只是一方面，更重要是整個經(jīng)濟面的恢復，老百姓對未來收入的信心。

「往期測評」

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