我是紫沐，這是我第390篇日記。

廣州的房子今年都會(huì)發(fā)生價(jià)格重塑。

上至珠城，下至郊區(qū)，無一例外。

價(jià)格重塑不是單邊的上漲或者下跌。

它是市場(chǎng)徹底冷靜下來后，重新做出的價(jià)值判定。

被低估的上漲，被高估的下跌。

所以價(jià)格重塑，你也可以理解為價(jià)值回歸。

這對(duì)買家來說是件好事，因?yàn)閮r(jià)格重塑會(huì)把一切偽裝撕碎。

哪些板塊是炒上去的，哪些板塊只會(huì)畫餅，哪些板塊基本面好。

是驢子是馬，一目了然。

買對(duì)房子，會(huì)變得簡(jiǎn)單。

這輪價(jià)格重塑確實(shí)和新盤有關(guān)。

因?yàn)殚_發(fā)商出貨量大，能快速改變外界對(duì)板塊的價(jià)格認(rèn)知。

舉個(gè)例子，老黃埔。

老黃埔20年因?yàn)槿瞬耪?行情紅利，漲得很快。

內(nèi)部標(biāo)桿二手，像學(xué)府里和黃埔花園，普遍賣到6萬(wàn)+。

所以那時(shí)候大家對(duì)老黃埔的價(jià)格認(rèn)知，就是6萬(wàn)。

但后面行情轉(zhuǎn)冷，中鼎、城光、富頤這新盤三劍客卻還有一堆貨沒出。

行情不好怎么出貨？降價(jià)唄。

三劍客統(tǒng)一5字頭開賣，不錯(cuò)的產(chǎn)品+新房光環(huán)，一下子就把老黃埔6萬(wàn)+的二手給帶崩了。

所以這兩年大家提到老黃埔，就覺得房?jī)r(jià)值5萬(wàn)，原因咋來的？

就是三劍客以5字頭的價(jià)格賣了上千套房子，換來的。

開發(fā)商出貨量大，上千套房子以某個(gè)價(jià)格賣掉，就能快速改變外界的價(jià)格認(rèn)知。

所以大家覺得老黃埔的價(jià)格重塑結(jié)束了嗎？

老黃埔的房?jī)r(jià)能保住5萬(wàn)嗎？

我覺得不行。

因?yàn)檫�有大量的新盤，正在沖擊或者即將沖擊老黃埔的價(jià)格體系。

從外部看，隔壁天河?xùn)|新盤價(jià)格卷到5字頭，會(huì)迫使老黃埔繼續(xù)降價(jià)。

從內(nèi)部看，保利的圖書館項(xiàng)目大概率也會(huì)卷價(jià)格。

而且位置不錯(cuò)，實(shí)用率更高，產(chǎn)品更好。

要是4字頭開盤，對(duì)老黃埔價(jià)格體系的沖擊，是不亞于當(dāng)年三劍客的。

而且別忘了，老黃埔后續(xù)新盤供應(yīng)還有很多。

全都是戶型領(lǐng)先一個(gè)梯隊(duì)，實(shí)用率爆高，還可能低價(jià)開盤的鯰魚。

這么看的話，老黃埔的價(jià)格重塑還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

等半年后，大家再提老黃埔，房?jī)r(jià)印象可能就變成4萬(wàn)了，回到4年前的價(jià)格。

所以你可以把新盤理解成價(jià)格重塑的催化劑。

行情好，開發(fā)商高溢價(jià)賣房，會(huì)快速拉升板塊均價(jià)，部分形成泡沫。

行情差，開發(fā)商內(nèi)卷套現(xiàn)，就會(huì)加速擠泡沫的過程，甚至出現(xiàn)超跌。

但說實(shí)話，廣州新盤卷了一年多，超跌的目前還沒見著一個(gè)。

唯一有可能超跌的是琶洲南。

如果琶洲南二期賣10萬(wàn)，那就是超跌撿漏價(jià)。

但結(jié)果琶洲南開盤均價(jià)12萬(wàn)+，證明開發(fā)商并不傻。

所以別看現(xiàn)在新盤價(jià)格低，開發(fā)商其實(shí)精算過的，都只是擠掉泡沫后的價(jià)格而已。

比如天河序的開盤，擠掉了梅花園的泡沫。

比如中海大境的開盤，擠掉了創(chuàng)新灣的泡沫。

比如越秀觀樾的開盤，擠掉了牛奶廠的泡沫。

有些板塊，泡沫擠得差不多了。

有些板塊，還有很多泡沫要擠。

比如同樣風(fēng)光過，曾經(jīng)和老黃埔齊名的萬(wàn)博。

比如那高達(dá)7字頭，割韭無數(shù)的耀勝尊府和華潤(rùn)萬(wàn)博悅府。

這輪價(jià)格重塑，很多地方房?jī)r(jià)會(huì)跌回幾年前。

比如知識(shí)城，從1萬(wàn)多炒到3萬(wàn)多，巔峰期新盤吹風(fēng)6萬(wàn)+。

結(jié)果這兩年慢慢跌回去了，最新均價(jià)又回到了4年前的1萬(wàn)多。

21-22年高位接盤的買家，現(xiàn)在基本浮虧40-50%。

知識(shí)城為啥會(huì)跌？

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)沒搞起來，買家增加的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上住房增加的速度。

買的人太少，賣的人太多，房子嚴(yán)重供過于求。

沒人要的東西，不值錢。

所以知識(shí)城現(xiàn)在跌到1萬(wàn)多，價(jià)格重塑完了嗎，到底了嗎？

不一定，得看知識(shí)城的供需關(guān)系什么時(shí)候恢復(fù)正常。

如果說知識(shí)城這種郊區(qū)價(jià)格腰斬，還在大家預(yù)料之內(nèi)。

那我們轉(zhuǎn)過頭看看天河北。

你沒看錯(cuò)，天河北很多房子也回到4年前了。

而且不止是那種小盤單體樓，連內(nèi)部標(biāo)桿中怡城市花園，也有7字頭的掛牌。

這是2020年才有的價(jià)格。

那天河北為啥會(huì)跌？

地段、配套、學(xué)位，這些東西不值錢了嗎？

不是優(yōu)點(diǎn)不優(yōu)秀，只是缺點(diǎn)更勸退。

天河北那些老舊的港式產(chǎn)品太拖后腿了。

很多賣10萬(wàn)+的房子，實(shí)用率低不說，格局又不方正，甚至有些連陽(yáng)臺(tái)都沒有。

注重生活體驗(yàn)的新貴根本就沒法接受，轉(zhuǎn)頭去買外圍高實(shí)用率新房了。

能接受的剛需呢，又根本買不起。

而且天河北年紀(jì)也不小了，很多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人才都在流出，市場(chǎng)對(duì)天河北的信心一直在走弱。

買的人越來越少，賣的人越來越多。

房子供過于求了，這房?jī)r(jià)能不跌嗎。

對(duì)板塊供需的重新判定，帶來了板塊的價(jià)格重塑。

對(duì)樓盤梯隊(duì)的重新判定，帶來了產(chǎn)品的價(jià)格重塑。

新盤的內(nèi)卷，則是價(jià)格重塑過程的催化劑。

廣州很多地方的房?jī)r(jià)，會(huì)在重塑中回到4年前。

比如知識(shí)城、云埔、黃埔新城、長(zhǎng)嶺居..

這些需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供應(yīng)的地方，很難重回巔峰了。

接下來的時(shí)間，它們都得償還當(dāng)初瘋狂拍地蓋房埋下的因果。

好一點(diǎn)的，像天河北、老黃埔、萬(wàn)博、科學(xué)城..

雖然跌得也很慘，但板塊本身還有些核心競(jìng)爭(zhēng)力。

今年內(nèi)完成價(jià)格重塑，應(yīng)該是沒問題的。

另外像天河公園、金融城、琶洲、珠城，也一樣有價(jià)格重塑。

不好的樓盤，落后的產(chǎn)品，基本都跌回去了，而且很難再漲回來。

當(dāng)然最有意思的，是有些產(chǎn)品你以為沒有重塑，其實(shí)已經(jīng)重塑完了。

比如珠城的頂豪，琶洲的頂豪，天河公園的頂級(jí)改善..

別看價(jià)格沒怎么變，已經(jīng)重塑完了。

因?yàn)橹厮艿谋举|(zhì)是價(jià)值回歸。

如果它之前的上漲沒有泡沫，基本面就是這個(gè)價(jià)，市場(chǎng)就是認(rèn)可這個(gè)價(jià)。

那重塑就不會(huì)帶來價(jià)格上的變化。

所以珍惜沒有變化的產(chǎn)品，小心還在重塑的產(chǎn)品。

你手上拿著的房子，屬于哪一種？

你準(zhǔn)備要買的房子，又屬于哪一種？

這認(rèn)知問題要是答錯(cuò)了，很可能虧幾百萬(wàn)。