無論看不看好“潘家溝”，它一定是今年最熱鬧，最具話題，甚至是最具爭議板塊。

年初，潘家溝立下供應9宗地的flag，不出意外，今年這9塊共計382畝地，都將走上拍賣席。

近10年成都主城，這樣的體量和強度，十分罕見。

大概只有 2017 年的武侯新城， 2018 年的二八板塊有這樣的集中火力。

但潘家溝不一樣的在于，城南、三環(huán)、錦江區(qū)等標簽，使其看上去更更具誘惑力。

特別是，如火如荼的金融城三期，給潘家溝“火上澆油”，持續(xù)升溫。

畢竟從金三到潘家溝，物理距離“兩公里”，要說承接金融城外溢，潘家溝有資格說一句“還有誰”。

當然，對潘家溝的質疑也不是沒有。

總的來說，它之所以最具爭議，原因就是它最火，一個普通人突然成名，吃瓜群眾的各種八卦也就“如雪片般飛來”。

今天有必要，再深度梳理潘家溝，從以下幾個方面解讀。

1、潘家溝能否承接金三外溢，這決定其價值高低。

2、拋開金三，潘家溝自身的優(yōu)勢是什么？

3、究竟誰會買潘家溝？這決定其產品定位。

4、潘家溝的劣勢是什么？如何看待劣勢？

01

都說潘家溝有個金主爸爸，就是金融城三期。

華潤金三，開盤價3.5萬-5.1萬，從各方渠道消息來看，報名人數(shù)超2千人。

如果數(shù)據(jù)屬實，按照凍資170萬計算，華潤這次84套房源，將凍資超過34億。

這次凍資的金額，超過不少房企在成都辛苦一年的銷售額。

金三雖然貴，但沒有爭議，大家用腳投票，懷抱上千萬資金跑步入場，已經說明對金三的認可。

當前對華潤錦宸府的討論，無非是兩點，一是賣五萬，裝標8千了，能不能把品質搞好點？

這一點還真的難，畢竟這是限價地，讓它不限價，賣個7萬、8萬，再試試？

第二，拋開居住屬性，投資能賺多少？十年以后 8 萬還是 10 萬？

大家的疑問不是值不值得買，而是賺多少的問題。

但距離金三兩公里的潘家溝就不一樣了，很多人的疑問是，已經站上3萬的潘家溝，能買嗎？

那我們首先要看看金三和潘家溝的關系。

有些板塊之間，雖然挨得近，但是要說到它們之間的關系，就僅限于挨得近。

比如，雙流華府總喜歡說自己是大源南。

但這兩個板塊的資源、氣質、價值非常不一樣，最主要是它們屬于兩個不同的行政區(qū)，資源上“天差地別”。

所以，大源二手賣4萬，天府五街盡頭的“花樣年家天下”賣2萬都難 （貝殼顯示1.4萬，是因為包含了公寓，住宅價格在1.8萬左右） ，原因只有一個，它屬于雙流。

“一街之隔，兩個世界”的現(xiàn)象會越來越多。

為什么？

因為，買房的大部分錢是為可以享受到的“公建配套”支付。這就理解了，為何學區(qū)房能保值增值，因為學區(qū)是重要配套。

另外，KFS 在做項目定位時， A 板塊段位更高，適合做豪宅，那么 A 板塊就會形成豪宅聚集，這種聚集反過來，強化 A 板塊價值。

同理，B板塊適合剛需，板塊會越來越剛需化。

大源和空港，大源和華府，車程十分鐘，房價差一半。

再說回潘家溝。

現(xiàn)在需要討論的問題是，潘家溝能否享受到金融城的“公建配套”？

首先，潘家溝有一個重要利好，它屬于錦江區(qū)，金三也屬于錦江區(qū)。

可以理解為，它們都有一個共同的老板。

對老板來說，幾大子公司雖然規(guī)模有大有小，但手心手板都是肉，再說誰掙錢不是給公司貢獻利潤？

因此，錦江區(qū)對整個南三環(huán)錦江大道兩側進行了整體規(guī)劃。

一道九園，這張圖相信很多人已經很熟悉了。

如果把錦江大道沿線分為9個板塊，那么潘家溝是距離金三最近板塊，這是它最大優(yōu)勢。

它能否承接金融城外溢？

還是要從地理和規(guī)劃上找答案。

從金融城三期，到潘家溝，是一條“交子公園大道”連接，現(xiàn)在正在修建，工地現(xiàn)場很熱鬧。

這條大道貫通之后，不僅在潘家溝可以直接無遮擋看到金融城雙塔，距離更遠的白鷺灣，也能無遮擋看見“雙塔”。

這就是統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一打造的好處，前提是一個老板來操作。

金三——潘家溝——白鷺灣，這三大板塊，是同時發(fā)展，在規(guī)劃之初，有條件統(tǒng)一規(guī)劃，這一點很重要。

如果一個板塊發(fā)展完，再去發(fā)展下一個板塊，就會很割裂。

比如，桐梓林——金融城雖然在地理上是一脈相承，但桐梓林發(fā)展完，再去規(guī)劃金融城，從邏輯到理念都存在比較大的“代差”。

“金三——潘家溝——白鷺灣”，這樣整體同時發(fā)展，保持一慣性、統(tǒng)一性，是不是可以提振一些對潘家溝的信心？

02

潘家溝自身的優(yōu)勢是什么？

答案很簡單，一張白紙，之前這里的房地產等于零。

房地產的邏輯是，“白紙作畫”最好，方便規(guī)劃，隨便整活。

當年攀成鋼，得益于無縫鋼管廠、成飛等整體搬遷，騰籠換鳥，白紙作畫。

金融城、大源，同樣是白紙作畫，當初的拆遷戶都集中搬到現(xiàn)在大源村，才成就了兩大南富高地。

反之，武侯新城為什么差點意思？

雖然原因很多，但其中一個原因是，沒辦法白紙作畫。

在去年之前，從沒聽說過在“潘家溝”買房。

但看看現(xiàn)在潘家溝的供地計劃，到處是空地，一次拋出9宗地，還不算TOD，人才公寓，學校等。

城市的發(fā)展史就是這樣。

40年前深圳是小漁村，180年前香港是小漁村，400年前曼哈頓也是小漁村……

不在于它現(xiàn)在是什么樣，而是它處于什么樣的“戰(zhàn)略位置”。

如果具體來看 ，這里已經落地有的林家壩 TOD ，能夠帶來大型商業(yè)滿足生活需求。

規(guī)劃顯示，地鐵9、20號線換乘的林家壩TOD項目核心用地面積約950畝，總投資約145億元，計劃在1km半徑內進行城市設計，形成“一心、兩軸、四片區(qū)”的城市空間格局。

地鐵 9 號線，直接連通金融城，開車走錦江大道十分鐘到雙塔，出遠門則上繞城高速，通勤不是。

產業(yè)方面，目前來看有“中國生物科創(chuàng)谷”。

有人說，產業(yè)會不會弱了些。

深測君認為，產業(yè)需要從更高的視角，拉通來看。

比如，金三、白鷺灣，甚至金融城的產業(yè)，都能輻射到潘家溝，這才是潘家溝的基本盤。

這就好比，大源的產業(yè)集中在劍南大道以東。

但這不影響大源最貴的中鐵建西派瀾岸、萬科公園五號、朗詩熙華府、西派融城都在劍南大道以西。

最后就是學校，這也是潘家溝的“殺手锏”之一。

鹽道街小學、川師附中、幼兒園已經出現(xiàn)在供地信息里，并且在今年初，這三所學校已經開始公開招標。

有名校加持的板塊，即便老破小也不會便宜，對房價有明顯保底價值。

03

第三個問題，潘家溝賣給誰？

深測君曾在金融城上班多年，這樣說吧，公司50個人，大概一兩個人住金融城。

其他人來自四面八方，它們不想住金融城嗎？

原因只有一個：貴。

不少人就會選擇大源，新川，一醫(yī)院板塊；預算再少一些，華府、空港、大面，這就叫外溢。

捋清楚潘家溝附近幾大板塊的定位，才能搞清楚“誰會買”潘家溝。

首先是金三。

從華潤金三來看，總價850萬以上，主力1000萬以上。

金三一共只有10塊住宅用地，并且都不大，預計以大戶型為主，因此總套數(shù)不多，預估不超過3千套，買家為城市頂級人群。

其次是大源。

現(xiàn)在，大源新房已經不便宜，集中在大源西。

去年城投錦上錦3.6萬，西派融城4萬，還得靠搶。 關鍵看總價，西派融城700萬-900萬。

今年主力是141畝遠達·天宸名邸，高層總價600萬-1000萬，別墅觸達2000萬暫且不論。

再看新川。

目前新房單價普遍在3.5萬左右，戶型總體比潘家溝大，保利新川天珺將是今年新川重頭戲，華潤·高新天序、新川雅境，以及華發(fā)新川印，都還有貨。

新川整體套均總價在400萬-700萬左右，今年新川供應仍然較大。

最后看白鷺灣。

相比潘家溝白鷺灣定位更高，今年主要是港投百畝項目，以別墅為主，總價預計在600萬以上。

白鷺灣后續(xù)供貨，還需再看新地塊出讓情況。

回頭來看潘家溝。

目前亮相的項目，萬科·朗拾交子、能建·錦譽府、錦江統(tǒng)建·交子峯萃面積以78-121㎡之間為主，總價控制在350萬-500萬之間，避開和大源、白鷺灣之間的競爭。

總體來看，城南這五大板塊主力產品價位如下：

金三（1000萬以上）＞大源（600萬-2000萬別墅）＞白鷺灣（600萬-1000萬）＞新川（400萬-700萬）＞潘家溝（350萬-500萬）。

請注意，這里說的是主力產品，你要說潘家溝“中交·錦江頌”170戶型會超過500萬，這屬于少數(shù)，至少目前來看就此一個戶型。

可以看到，潘家溝主打務實，在突出迭代新品的同時，在銷售上比拼性價比！

潘家溝銷售對象，就是高新區(qū)改善外溢人群，400萬高新區(qū)買新房幾乎沒有選，潘家溝提供了選擇。

另外，二手置換，追求更好產品的客群，也是潘家溝買家。

在目前環(huán)境下，買賣雙方普遍謹慎，潘家溝不會因為挨著金三，著急往豪宅方向走。

以在售的萬科和能建為例，最大戶型143㎡，按照最高3.2萬價格來計算，單套在460萬以內。

中交·錦江頌170㎡戶型，如果定價在3.5萬，則將觸達600萬級。

中鐵建以2.24萬登上潘家溝地王后，基本確定推出西派系，主力面積應該會在165㎡以上，單價也會來到3.5萬以上，總價同樣達到600萬級。

600萬高單總，客戶能否接受，對中交、中鐵建和潘家溝，都將是一次考驗。

簡單來說，潘家溝500萬以內產品，安全系數(shù)較高，以現(xiàn)吃螃蟹的能建、萬科為例，定位在460萬以內，和大源、金融城、新川、白鷺灣形成錯位競爭。

600萬級對潘家溝將是一道坎，再進一步來到700萬級，將直面大源、白鷺灣、新川全面競爭……

對潘家溝來說，避開其它成熟板塊鋒芒或許是更好生存之道。

04

潘家溝的劣勢是什么，如何彌補？

最大的劣勢是無法回避的墓地。

從目前的消息來看，并沒有搬遷計劃。

墓地靠板塊南側，它會造成兩個短板。

一是心里層面。

雖然在國外，比如日本，因為土地私有化的原因，高檔小區(qū)出門是墓地并不少見，但對我們來講，接受還是有難度。

因此，在價格上，會有所折扣。

那么，現(xiàn)在潘家溝3萬的價格，是不是已經包含了不利因素的折扣在內呢？

深測君認為，已經包含了。

因為，這是一個很明顯的問題，并且從官方回復來看，也沒有搬遷的規(guī)劃，買家應該不存在不知情的情況。

如果一位買家愿意以這個價位買入，是不是可以理解為能接受這一“缺陷”？

反過來說，如果沒有“墓地”，潘家溝會不會就不是這個價呢。

這里需要說明，墓地對每個樓盤，甚至每棟樓、每套房的影響都不一樣，就視野層面，潘家溝“墓景房”并不多。

二是動線層面。

如果關注潘家溝，應該對片區(qū)規(guī)劃圖有印象。

這張規(guī)劃圖像7字型，左下角少一塊。

可以看到，未來潘家溝與金三的連接，更多通過北區(qū)的交子公園大道。與金三的緊密性，以及片區(qū)的整體發(fā)展，會有一定制約。

弱化不利因素，在能騰挪的范圍內，主要靠規(guī)劃。

現(xiàn)在可以看到，在不利地塊周圍，主要布局商業(yè)、公建配套，盡量減少對住宅的影響。

05

最后，回頭再看潘家溝的爭議。

所謂爭議，就在于值不值。

比如，都說視高不行，但是1萬的視高不行，不代表5千的視高不行，更不代表3千的視高不行。

只要價格符合甚至低于價值，也配得上“真香”。

再復習一下，總體來看，城南這五大板塊主力產品區(qū)間如下：

金三（1000萬以上）＞大源（600萬-2000萬別墅）＞白鷺灣（600萬-1000萬）＞新川（400萬-700萬）＞潘家溝（350萬-500萬）。

潘家溝保持當前務實策略，找準定位，突出產品力，力拼性價比，仍然有很強競爭力。

不要小看性價比，雷布斯把小米汽車價格定在21.59萬起，蔚來、華為、理想、小鵬誰不難受？

但要記住，每個板塊都有自己的“約束性條件”。

能逆天改命的板塊非常少，大源可能算一個，但是大源所處的時代紅利早已不同。

更多的可能是犯錯，在弱板塊做強產品，最終富人不買單，窮人買不起。

以上邏輯，對購房者，仍然適用。

「往期測評」

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