房地產(chǎn)已經(jīng)變天，這句話沒錯(cuò)！

但要說最本質(zhì)的變化或者矛盾在哪里？好像又說不出。

直到，前段時(shí)間看了兩位業(yè)主的收房經(jīng)歷，非常有感觸。

有了過去和現(xiàn)在的對比，深測君終于可以聊聊這個(gè)話題。

01

第一位出場的是單套高達(dá)上千萬的“信達(dá)·麓湖左岸”。

作為千萬級產(chǎn)品，除了身上“麓湖”兩個(gè)字值錢，剩下的兩個(gè)字是“頭痛”。

它的問題，感興趣的小伙伴上網(wǎng)都能搜到。

這里列舉兩點(diǎn)，比如，不用儀器檢測，單肉眼可見歪的過分“墻體”；比如這個(gè)下疊樓梯，身高超過一米八，妥妥撞頭上。

腦殼上有個(gè)包，應(yīng)該就是這種了。

第二位選手是當(dāng)年號(hào)稱城西寶藏樓盤的“交投電建·洺悅瓏庭”，當(dāng)初銷售時(shí)最具爭議的地方就在于“沒有陽臺(tái)”。

對，你沒有看錯(cuò)，沒有生活陽臺(tái)，也沒有主陽臺(tái)。

沒有陽臺(tái)，按照現(xiàn)在的技術(shù)手段，晾曬衣服用“烘洗一體機(jī)”替代，也不是大問題。

但是“得房率低”這個(gè)硬傷是無論如何都無法避免。

142㎡建筑面積，設(shè)計(jì)師一通測量下來，室內(nèi)面積只有107㎡，情何以堪！

交房后，蛋疼的地方更多。

單說這個(gè)層高，當(dāng)初說有3米，實(shí)際測量只有2.77米。

層高這個(gè)“硬傷”，后期如何設(shè)計(jì)也沒辦法“調(diào)整”。

這套清水房業(yè)主希望能安裝地暖，但即便做無主燈設(shè)計(jì)，也只剩下2.55米凈層高。

實(shí)在太矮。

02

上面這兩個(gè)案例，是不少問題樓盤的“縮影”。

為什么會(huì)這樣？

問題在于，過去幾年限價(jià)，樓盤為了有利潤，或者至少不虧本，“成本優(yōu)先”成為第一選擇。

有位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾說，成本優(yōu)先也沒錯(cuò)，至少企業(yè)得活下去，沒活下去的留下一堆爛尾，倒霉的是誰？

關(guān)鍵是，前些年一些“粗制濫造”樓盤，當(dāng)時(shí)還能賣得好，為什么？

因?yàn)椋彿空咂毡橄嘈拧靶路考舻恫睢薄?/p>

現(xiàn)在大家知道了，“剪刀差”是有，但代價(jià)也很慘痛，大多建立在降低質(zhì)量基礎(chǔ)上。

深測君早就說過，不要抱有“用奧拓的錢買奧迪”的念想，羊毛不會(huì)出在豬身上。

一分錢一分貨，天下沒有免費(fèi)午餐，最簡樸的道理也最實(shí)在。

進(jìn)一步問，既然限價(jià)帶來這么多問題，為什么要限價(jià)？

這就要說到“政策的兩難”。

樓市政策的目標(biāo)，是要抑制高房價(jià)，讓更多人買得起房。

但這個(gè)目標(biāo)到底是政府來完成，還是房企來完成？

如果說，賺取利潤才是公司的首要目標(biāo)，那么保障更多人買得起房，和賺取利潤就很難兼顧。

當(dāng)然，企業(yè)賺取利潤的手段，應(yīng)該是通過提供好的產(chǎn)品，但限價(jià)之下這個(gè)選擇很難。

正因?yàn)榻巧e(cuò)位，過去幾年誕生不少奇怪產(chǎn)品：

比如挖不完的地下室、停不下車的車位、過不了人的樓梯、安不上地暖的層高……等等。

03

為什么要啰嗦一啪啦，講過去。

因?yàn)槔斫膺^去，才能明白當(dāng)前，甚至搞懂未來。

回到現(xiàn)在，當(dāng)前成都樓市的本質(zhì)矛盾是什么？

一句話：人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。

這句話，每一個(gè)字都值得細(xì)品。

放到成都樓市，深測君大膽翻譯下：好產(chǎn)品的供給，并沒有滿足人民對美好生活的需求！

我們先來看“供給側(cè)”。

2006年之前，房地產(chǎn)處于起步階段，市場購買力有限，產(chǎn)品多以剛需為主， 這是市場選擇的剛需。

2006年之后，住建部出臺(tái)70/90政策 （70%戶型面積不超過90㎡） ，90㎡剛需遍地開花， 這是政策的剛需。

很多人不知道，70/90政策，其實(shí)正式取消是在2015年。

大家知道，2016年開始，就是史上最嚴(yán)厲調(diào)控——限價(jià)的開始。

隨后的情況，大家都很熟悉了。

所以，別看房地產(chǎn)紅紅火火熱鬧了二十多年，但改善、高端、豪宅……，幾乎沒有得到過真正機(jī)會(huì)。

成都好一些的產(chǎn)品，大都在2011年-2015年期間誕生，為什么？

因?yàn)槟菐啄?0/90雖尚未正式取消，但由于2008年后陸續(xù)釋放救市政策，限制并沒那么嚴(yán)，好產(chǎn)品也就在夾縫中“生長了一點(diǎn)”。

比如城南一號(hào)、譽(yù)峰、恒仁濱河灣、西派國際、西派瀾岸，文儒德，銀泰中心……

這段時(shí)間，也被稱為“黃金一代”！

有人說麓湖是特例，其實(shí)并不是，麓湖拿地在2012年，也是那個(gè)時(shí)期，只是地大，銷售周期長罷了。

我們再來看“需求端”。

需求端，對好產(chǎn)品的追求一直沒有變。這一點(diǎn)，在一二手房市場都得到充分體現(xiàn)。

一是，黃金一代的二手豪宅持續(xù)上漲，說明追逐的人多。比如，文儒德賣出7萬+的單價(jià)，譽(yù)峰今年1月大戶型6.8萬/㎡成交。

另一方面，去年開始，房企開始卷產(chǎn)品，新房一路熱銷，一路漲價(jià)。

至到今天，在一片唱衰聲中，像西派少城這樣八九百萬的豪宅，還要“靠手氣”。

這都說明了，供應(yīng)和美好生活需求的不匹配。

剛需供應(yīng)太多，主要是歷史累計(jì)多，最終在二手市場，形成目前近23萬套的天量供應(yīng)。

改善，特別是高端，又存在供應(yīng)不足，原因是“歷史欠賬”。

04

既然歷史欠債，那么從去年開始的這輪“卷產(chǎn)品”。

我們可以理解為：以市場為資源配置的“供給側(cè)改革”。

怎么改革呢？

簡答來說，就是淘汰“落后產(chǎn)能”，迭代“先進(jìn)產(chǎn)能”，為客戶提供“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”。

目標(biāo)是滿足“人民日益增長的美好生活需要”。

這就是為什么，現(xiàn)在市場上“新房豪宅化”非常明顯。

當(dāng)然，購房者經(jīng)過20多年的市場洗禮 （毒打） ，已不會(huì)輕易被忽悠。

加上“房價(jià)只漲不跌”的信仰坍塌，必須有足夠打動(dòng)力，客戶才會(huì)埋單，產(chǎn)品開始“瘋狂內(nèi)卷”。

現(xiàn)在樓盤到底有多卷呢？

前段時(shí)間，深測君參觀某新盤，各方面都還不錯(cuò)，2T2電梯入戶，板式南北通透，主流套四，幾乎沒有缺點(diǎn)。

但項(xiàng)目上說，因?yàn)殡娞萑霊舨皇恰懊鲝d”，部分客戶會(huì)在意。

很難想象，前兩年啥都能接受的客戶，現(xiàn)在變得如此“挑剔”，甚至可以說是雞蛋里挑骨頭。

仔細(xì)想想，客戶的挑剔是有道理的。

畢竟，貨比三家永遠(yuǎn)是對的，其它樓盤做得更好為什么不選？“挑”本就是消費(fèi)者的權(quán)利。

05

但是，“雙限”取消之后，并非房企的狂歡，而是殘酷淘汰賽的開始。

為什么呢？

限價(jià)就好比，給大家一套小學(xué)數(shù)學(xué)題，人人都可以考100分。你說你會(huì)高數(shù)，會(huì)微積分，有啥用呢？

價(jià)格松動(dòng)之后，就好比在小學(xué)數(shù)學(xué)基礎(chǔ)上，可以自主選擇高數(shù)、奧數(shù)……都是加分項(xiàng)。

這樣一來，只能做小學(xué)數(shù)學(xué)的同學(xué)，不就慌了嘛。

以前房企競爭，相當(dāng)于世界杯外圍賽，還有新加坡這樣的弱隊(duì)過過招。如今殺入世界杯淘汰賽，一輪下來，咔嚓刷掉一半不說，對手還都是如狼似虎的豪強(qiáng)。

就拿今年首拍的潘家溝地塊來說，地價(jià)2.2萬+，未來賣3.5萬勉強(qiáng)保本，這對房企來說“壓力不小”。

敢于拿地的房企，必須對自己的產(chǎn)品有絕對信心。

所以，卷產(chǎn)品是必然，這是生死攸關(guān)的大事，也是唯一出路。

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