太久沒(méi)有樓盤(pán)分析，來(lái)一篇近期剛土拍，就放出資料，關(guān)注度較高的汽車南站純商-建發(fā)瑞云。

樓盤(pán)情況

建發(fā)瑞云：備案名（云熙公館），地處：臺(tái)江區(qū)五一中路與國(guó)貨西路交叉口西北側(cè)

項(xiàng)目占地33畝，規(guī)劃6棟13-33F高層住宅，合計(jì)約246套，主打建面：149-236平米。

土拍情況

2023年11月18日，廈門(mén)建發(fā)以12.8億拿下宗地2023-43號(hào)汽車南站周邊舊改造地塊，溢價(jià)率41.4%，成交樓面價(jià)28734元/㎡，土地面積：33.41畝；容積率：2.0；限高：100米。

地塊與規(guī)劃地鐵8號(hào)線五一南路站合建方案按照榕地鐵總函〔2023〕88號(hào)落實(shí)，合建費(fèi)用1000萬(wàn)元由競(jìng)得人承擔(dān)。具體合建方案以市地鐵集團(tuán)確認(rèn)為準(zhǔn)，合建費(fèi)用超出1000萬(wàn)元部分由市地鐵集團(tuán)承擔(dān)，合建費(fèi)用由競(jìng)得人與市地鐵集團(tuán)共同核定。

分析：去年鼓臺(tái)核心區(qū)開(kāi)啟供應(yīng)，廈門(mén)建發(fā)當(dāng)天拿下2幅最核心的純商地塊，一幅是高工舊改，樓面價(jià)38523，溢價(jià)率23%，另外一幅即汽車南站舊改，樓面價(jià)28734，溢價(jià)率41%。

時(shí)隔10天之后的下一場(chǎng)土拍，守正拿下浦下地塊，樓面價(jià)26592，溢價(jià)率17%，最終也交給建發(fā)操盤(pán)。

最終房企給三個(gè)項(xiàng)目分別取名：汽車南站建發(fā)瑞云、晉安浦下建發(fā)灝云，鼓樓高工建發(fā)云啟紫宸。

至此，福州首次鼓臺(tái)核心供應(yīng)的地塊，除了屏西被保利拿下外，剩余全部被建發(fā)操盤(pán)。

房企在福州的X云，也開(kāi)始遍地開(kāi)花：養(yǎng)云，縵云，朗云，璽云，璞云，瑞云，灝云。

回到土拍，當(dāng)天房企41%溢價(jià)率拿地，土拍過(guò)程比較激烈，其中兄弟房企聯(lián)發(fā)參與度不低，不過(guò)喊到一定程度也接不下去。

對(duì)于商住地塊，達(dá)到這樣溢價(jià)率，這也是福州土拍限價(jià)搖號(hào)，隨后遇冷之后，3年里面最高的一幅。

2.87W的樓面價(jià)，在臺(tái)江區(qū)的比拼里面，高過(guò)上海西，僅低于天琴灣。

對(duì)于地塊條件來(lái)說(shuō)，限高雖然100米，不過(guò)容積率僅2.0，單看指標(biāo)挺優(yōu)秀。

不過(guò)地塊整體不規(guī)整，緊鄰大馬路，最終房企給出的布局圖，南側(cè)設(shè)計(jì)33層的兩棟高層，預(yù)計(jì)也是因?yàn)橹苓吚吓f小區(qū)采光要求所致。

只能說(shuō)社區(qū)真實(shí)體驗(yàn)低于容積率的表面數(shù)字。

地塊有個(gè)特殊背景，即規(guī)劃的8號(hào)線在此經(jīng)過(guò)，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)被打造成一個(gè)TOD盤(pán)。

對(duì)于tod，這幾年熱銷盤(pán)不少，不過(guò)這個(gè)屬性對(duì)于剛需而言算加分項(xiàng)，但是對(duì)于改善盤(pán)，特別是高改，是否是加分，值得商榷。

tod帶來(lái)了交通的便利，相對(duì)應(yīng)的人流、商業(yè)等，都會(huì)影響居住體驗(yàn)。

總的來(lái)說(shuō)，地塊條件不錯(cuò)，不過(guò)受限因素不少。

戶型情況

149平米A：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，獨(dú)梯設(shè)計(jì)，位于5#小高層，四開(kāi)間朝南，主流大面寬布局，主臥空間較大，整個(gè)戶型沒(méi)有太大硬傷，這幾年也不少見(jiàn)，唯一不同南面陽(yáng)臺(tái)預(yù)計(jì)做了內(nèi)包。

149平米B：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，位于7#高層，四開(kāi)間朝南，客餐廳南北完全對(duì)流，同樣南面部分陽(yáng)臺(tái)做了內(nèi)包，預(yù)計(jì)這個(gè)戶型得房率低于上面。

169平米：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，位于6#高層，布局依舊四開(kāi)間朝南，陽(yáng)臺(tái)內(nèi)包，缺點(diǎn)在于一個(gè)客衛(wèi)是暗衛(wèi)，一個(gè)客衛(wèi)對(duì)著北向陽(yáng)臺(tái)，廚房狹長(zhǎng)。

172平米：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，獨(dú)梯設(shè)計(jì)，位于5#小高層，采取L型觀景布局，這幾年出現(xiàn)在部分改善盤(pán)的180-210平的產(chǎn)品，產(chǎn)品特色就是動(dòng)區(qū)空間大，4個(gè)臥室除了主臥空間都一般，其中一個(gè)還是暗衛(wèi)。

186平米：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，位于1#高層，主流大面寬布局，149A的升級(jí)版，主臥+主衛(wèi)占據(jù)較大空間，同樣存在一個(gè)暗衛(wèi)，這個(gè)戶型做三衛(wèi)常見(jiàn)的問(wèn)題。

217平米：四房?jī)蓮d四衛(wèi)，位于3#高層，戶型單獨(dú)設(shè)計(jì)傭人房獨(dú)立進(jìn)出，不過(guò)電梯沒(méi)做到隔離，做到南向雙主臥的設(shè)計(jì)，主要硬傷還是存在多個(gè)暗衛(wèi)。

236平米：四房?jī)蓮d四衛(wèi)，位于2#小高層，單層獨(dú)戶，雙電梯設(shè)計(jì)，這個(gè)產(chǎn)品在福州這幾年算少見(jiàn)，采取動(dòng)靜分區(qū)，客餐廳搭配兩面采光，空間體驗(yàn)不錯(cuò)，臥室區(qū)略顯不足，除了主臥占據(jù)較大空間外，剩余三房規(guī)格都比較一般，設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間空間也比較緊湊，還有暗衛(wèi)存在。

綜上，對(duì)于項(xiàng)目的戶型效果圖，面積段不少，整體的跨度較大，對(duì)于客源的選擇面也大，大部分戶型都采取了主流的大面寬，不會(huì)有太大問(wèn)題，在200平以上的產(chǎn)品，也給出了不一樣的設(shè)計(jì)，雖然有些缺點(diǎn)，但是亮點(diǎn)同樣不可忽略。

特別這幾年改善第四代住宅過(guò)多，這樣的產(chǎn)品預(yù)計(jì)會(huì)解決部分排斥新品的客源。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于臺(tái)江區(qū)二環(huán)內(nèi)，周邊存在南公園，規(guī)劃地鐵3號(hào)線+8號(hào)線交匯，未來(lái)預(yù)計(jì)地鐵優(yōu)勢(shì)較大，項(xiàng)目南側(cè)東側(cè)都是大馬路，存在一定噪音粉塵影響。

項(xiàng)目周邊以老舊小區(qū)為主，南面設(shè)計(jì)高層住宅，對(duì)于項(xiàng)目其他樓棟的采光視野都存在一定影響。

對(duì)于汽車南站這個(gè)區(qū)位，最大的困擾是認(rèn)可度，特別是高改的客源，如何看待。

如果只是剛需、剛改的產(chǎn)品，這個(gè)區(qū)位絕對(duì)算得上不錯(cuò)。

只不過(guò)對(duì)于更上游的購(gòu)房群體，個(gè)人感受沒(méi)有過(guò)于稀缺的屬性。

價(jià)格情況

項(xiàng)目還未上市，即便對(duì)外的放風(fēng)價(jià)也不太真實(shí)，加上沒(méi)有指導(dǎo)價(jià)，做個(gè)簡(jiǎn)單對(duì)比：

1、建發(fā)璞云：樓面價(jià)2.68W，售價(jià)4.85W+40W車位
2、建發(fā)朗云：樓面價(jià)2.6W，售價(jià)4.8W+40W車位
3、國(guó)貿(mào)天琴灣：樓面價(jià)3.04W，售價(jià)5.5W+70W車位

分析：如果僅僅以樓面價(jià)做類比，項(xiàng)目2.87W樓面價(jià)，精裝售價(jià)預(yù)計(jì)5W-5.2W左右。

個(gè)人瞎猜：采取高低配，33層的兩棟高層，預(yù)計(jì)4.7W左右，180平以上的5W左右。

當(dāng)然這僅僅是類比，實(shí)際的售價(jià)依然還是看市場(chǎng)的蓄客情況。

目前從存量盤(pán)銷售來(lái)看，競(jìng)品基本就是上海西的天琴樾，以及建發(fā)自身剛拿地的另外兩個(gè)。

可以說(shuō)房企可以通過(guò)操盤(pán)周期，來(lái)規(guī)避這些競(jìng)爭(zhēng)。

除此之外，地塊更大的殺傷是項(xiàng)目北側(cè)的狀元小區(qū)地塊，已經(jīng)上架準(zhǔn)備土拍，地塊面積43畝，容積率2.51，純商定位，起始樓面價(jià)：24506元/㎡。

項(xiàng)目如果操盤(pán)周期被迫拉長(zhǎng)，不排除這幅地塊被其他房企拿下，成為競(jìng)品。

當(dāng)然今年鼓臺(tái)是否還會(huì)繼續(xù)推進(jìn)舊改，看上去概率也是極高。

此前群友截圖了官方回復(fù)鳳凰新村，預(yù)計(jì)啟動(dòng)舊改，這幅地塊體量不小，屆時(shí)沖擊力更大。

綜上，對(duì)于房企而言，這幅地塊體量不大，后續(xù)隱藏對(duì)手不少，最好的方式依然是高周轉(zhuǎn)上市，靠?jī)r(jià)格走量，畢竟房企在福州已經(jīng)有溢價(jià)，即便樓面價(jià)2.87W，賣上海西的售價(jià)，同樣有較大利潤(rùn)存在。

對(duì)于購(gòu)房者而言，個(gè)人建議地緣改善考慮，面積不要買過(guò)大。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

項(xiàng)目位于汽車南站，區(qū)位尚可，后續(xù)有地鐵預(yù)期，純商定位，門(mén)檻尚可，戶型設(shè)計(jì)較主流，加上非第四代住宅，對(duì)于地緣改善是一個(gè)選擇存在。

劣勢(shì)在于，部分樓棟采光需注意，周邊配套對(duì)于高改沒(méi)有稀缺性。

近期福州發(fā)布新的建筑規(guī)約，擴(kuò)大了陽(yáng)臺(tái)的面積，對(duì)于項(xiàng)目而言，已經(jīng)領(lǐng)取了規(guī)劃許可，無(wú)法享受。

這個(gè)可能也是對(duì)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的一個(gè)被動(dòng)傷害。

總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目中規(guī)中矩，存在部分特色戶型，總體感受定位：地緣改善盤(pán)。