作者|kangins

債務到期前，在上周末瘋狂的小作文后，市場信心極度脆弱之際，萬科如有神助！

僅僅五日之后，真金白銀46.5億（6.47億美金）到賬！

3月8日晚間，萬科公告：針對3月11日到期的美元債“VNKRLE 5.35 03/11/24”，公司已在到期前提前將本金及累計至到期日的利息共計約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶。

3月8日晚的這個時間點，頗有些看點：

這個時間點是周五的晚上，緊接著的就是周末，從股票和債券交易的這個角度來看，周五晚發(fā)布的療效和周日晚發(fā)布的療效是一樣的。

但是為何選擇在這個時點發(fā)布？康哥認為這有兩個玄機：

1、這么迫不及待，顯然說明這筆來自神秘力量支持下的資金剛剛到賬；

2、周五晚上雖然是非交易時間，但是對于一向神通廣大的債券市場而言，周五晚乃至周六上午的消息通常會反映在下午的交易時段。

多只萬科債券價格在午后發(fā)生異動，其中，“20萬科08”盤中最大漲幅接近夸張的37.10%，收盤漲23.11%?！?2萬科06”/“21萬科02”/“20萬科06”亦有不錯的漲幅，均超過10%。

從事后諸葛亮的角度來看，萬科董事長郁亮帶領高管團隊密集公關發(fā)揮了重要的作用。周五晚上發(fā)布的消息達到了這一目的：

既拿到了錢，又穩(wěn)住了股債。

01 萬科資產(chǎn)負債表分析

截至2023年Q3季度，根據(jù)財報數(shù)據(jù)披露，萬科總負債1.24萬億元，總資產(chǎn)1.65萬億元，負債率75.28%。這一負債率在其他行業(yè)看來已然屬于高的了，但是在房地產(chǎn)這個行業(yè)的橫向比較中，顯然是優(yōu)秀的頭部。

但是，這只是披露的表內(nèi)數(shù)據(jù)，結合房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)通常還會將一部分負債轉移到表外的做法，萬科雖然可能較為收斂，但是估計也有相當一部分，因此，加上表外負債，萬科的資產(chǎn)負債率顯然不低：

比上不足，比下有余。

如果說，負債體現(xiàn)了經(jīng)營的中長期債務的管理壓力，那么流動性負債和經(jīng)營現(xiàn)金流則體現(xiàn)了企業(yè)短期所面臨的現(xiàn)實壓力。截止至2023年Q3,萬科的流動負債9405億，其中：合同負債4075億（大部分是預售房款）/應付票據(jù)和應付賬款2489億/衍生金融負債2489億。

而體現(xiàn)短期償債能力的企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流，則明顯不樂觀：

從財報橫向?qū)Ρ葦?shù)據(jù)來看，萬科Q3的每股經(jīng)營現(xiàn)金流同比下降約40%，而這數(shù)據(jù)還是在萬科2023年基本上保持了月均300億的銷售規(guī)模的基礎上。

如果結合2024年1-2月的銷售收入來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，萬科前兩個月的銷售額分別是194.5億、117.8億，合計銷售剛好勉強超過300億，兩個月折抵2023年的1個月。顯然：

萬科2024年Q1的現(xiàn)金流的管理壓力已經(jīng)瀕臨極限。

02 萬科在行動

這次由萬科董事長郁亮帶領的高管團隊除了與債務人進行緊急磋商外，顯然還在爭取高層的政策空間，債務人方面吃了一鼻子灰，但是好在高層對于優(yōu)秀房企萬科支持的態(tài)度還是非常明顯的，幾乎同一時間，萬科公告：

擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個倉儲物流園項目作為基礎設施資產(chǎn)，開展基礎設施REITs申報發(fā)行工作，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于……的在建項目或前期成熟的新項目。

這里劃重點：

1、這次募集的錢是在建項目或前期成熟的新項目，翻譯一下，就是救急的；

2、公司于3月1日收到證監(jiān)會的受理通知書，顯然，這效率也是沒誰了；

當然，萬科能尋求高層的定向紓困，既與自身作為房企中的標桿地位密切相關，又與其自身的清晰認知密切相關：

自助者天助之

與萬達的老王是從最不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣賣賣模式不同，萬科是一出手就將最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)直接甩賣：

除夕當天，萬科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬科廣場剩余的50%股權以23.83億賣給亞洲最大的不動產(chǎn)基金：領展基金，這一價格不僅低于評估的35%，而且還較此前2021年4月當時50%股權的出售價27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬科廣場在萬科體系內(nèi)那掙錢的能力幾乎就是一哥級別的存在，長期霸榜。

即使在疫情最嚴重的2022年，項目收入依然是神一般的存在，遠高于第二名深圳印力中心。

都是賣賣賣模式，都是江湖救急，但是從最差的資產(chǎn)開始賣還是從最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣，顯然說明了另一個深層次的問題：

救急的程度不同。

寫在最后

當前對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對現(xiàn)在的房企來說，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務壓力，只是把風險推向未來，期待未來市場好轉來化解債務，以時間換空間。

2022年以來，監(jiān)管機構出臺了大量支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策：

1、去年雙十一出臺的“金融16條”：對房地產(chǎn)企業(yè)融資，國有、民企等房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；

2、10月31日召開的每五年一次的中央經(jīng)濟工作會議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求?！?/strong>

3、11月底，“三個不低于”+傳說中的“50房企白名單”+“向房企提供無抵押的流動性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》；

2、1月26日住建部發(fā)布要給房地產(chǎn)融資支持項目“白名單”；

3、截至2月28日，全國有276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，約6000個項目入圍地產(chǎn)“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預計將超萬億；

4、一線城市房地產(chǎn)紛紛“松綁”限購限售，到房貸利率下調(diào)……

俗話說，信心比黃金更重要。對于當下眾多嗷嗷叫的房地產(chǎn)企業(yè)們而言，比信心更重要的是：

黃金。