一家打算退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的京系小國企，罕見下場搶地了。

新年第4天，北京完成了2024年首場土拍，總成交價超過122億元，兩宗封頂價、兩宗底價：

1、中建系以封頂價38.53億元搖中豐臺大瓦窯042地塊、底價22.3億元拿下豐臺羊坊041地塊；

2、北京城建底價22.8億元拿下房山拱辰0018地塊

3、京能置業(yè)封頂價38.41億元搖中豐臺大瓦窯L44地塊

冷暖參半的土地市場里，卻看到一個稀客：京能置業(yè)

其搖中的大瓦窖L44地塊是一宗住宅混合公建用地，項目總建設(shè)用地面積超過3萬㎡，地上建筑規(guī)模超過9萬㎡。

其中，暫定的70%地上建筑規(guī)模，政府收取出讓收益達4.26萬元/㎡，尚未確定的地下部分到時還需結(jié)合規(guī)劃涉及方案政府另行收取土地出讓收益。

地塊出讓限制條件雖多，依然吸引了中建系、京能置業(yè)、華潤、保利、天恒、北京城建等房企參拍。結(jié)果，成交成本價超過了6萬元/㎡，指導(dǎo)價為8.3萬元/㎡。

有利潤，但十分稀薄

雖有利可圖，對于京能置業(yè)來說，38.41億元成交價是一筆巨款。

2023年9月末，京能置業(yè)持有貨幣資金37.38億元，比2022年末增加近22億元；同時，2023年不拿地后，經(jīng)營性現(xiàn)金流即刻由-20.94億元暴增到29.13億元。

暴增的貨幣現(xiàn)金來之不易。

受益于房地產(chǎn)融資環(huán)境放寬，京能置業(yè)2023年接連進行發(fā)行私募債、首期公司債、定增以及3次兜售資產(chǎn)，分別獲得資金20億元、8億元、7億元、0.95億元，總額約35.95億元。

不過一番努力后，京能置業(yè)現(xiàn)在仍無法全額繳納大瓦窖L44地塊土地款，還有后續(xù)要補繳的地下部分地價。

其實，從這宗地塊競買限制馬甲公司參拍這點思考，可以發(fā)現(xiàn)，在激烈地搶地中想要提高拿地成功率，就需要合作方房企一起下場爭搶，然后通過入股方式聯(lián)合開發(fā)。

所以，京能置業(yè)更像一個拿地馬甲

期待后面出現(xiàn)的房企是本次北京土拍搶地十分兇猛的中建系？還是與京能置業(yè)有過合作的北京城建？此前，大瓦窯馨城一期項目地塊由遠洋集團和北京城建聯(lián)合競得。

問題來了：為什么作為4200億元資產(chǎn)、擁有6個上市平臺的北京能源集團旗下地產(chǎn)板塊，京能置業(yè)會淪為一個馬甲？

本質(zhì)上，京能置業(yè)手持項目規(guī)模、資產(chǎn)，在信用市場能獲得資金相當(dāng)有限。主要原因是：

股東對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并沒有太大興趣

一直以來，京能置業(yè)獲得信用跟蹤評級AA主要依據(jù)來源于一筆2016年的中期票據(jù)：16京能置業(yè)MTN001，規(guī)模為8億元，京能集團提供了本息全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。

過去幾年京能置業(yè)拿地現(xiàn)狀印證了這點：要么聯(lián)合拿地，要么依靠股東借款

翻閱過去幾年拿地情況可以發(fā)現(xiàn)，京能置業(yè)基本保持著：一年拿一塊地

1、2022年5月，與北京城建8億元聯(lián)合拿下北京平谷府前街B&D地塊。

2、2021年12月，聯(lián)合龍湖集團20.8億元拿下北京朝陽管莊鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目（一期）GZGJC-03 地塊。

3、2020年，26.95億元拿下北京門頭溝共有產(chǎn)權(quán)住房地塊

4、2019年，聯(lián)合世茂、藍光拿下天津下朱莊C11地塊、C12地塊，聯(lián)合電建地產(chǎn)拿下北京大興區(qū)舊宮地鐵站項目

一年拿一塊地背后，并非采取謹慎的市場經(jīng)營策略，而是本身沒有充足的資金和得到太多股東支持。

比如，2020年拿下門頭溝共有產(chǎn)權(quán)地塊前先完成20億元融資、11.3億元股東借款，2019年天津下朱莊項目、北京大興區(qū)舊宮地鐵站項目同樣需要向股東借款5.4億元和申請不超30億元的貸款。

北京能源集團原本是一家能源公司，京能置業(yè)也并非其“親兒子”，而是在2008年5月通過并購重組獲得上市公司“貴州華聯(lián)”，并改名為京能置業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)信息咨詢、房屋代理銷售、租賃等業(yè)務(wù)。

即便并購時房地產(chǎn)行業(yè)處在高速發(fā)展中，京能集團也沒有向京能置業(yè)傾倒多少資源，何況現(xiàn)在處在下行中。

從并入至今，京能置業(yè)在京能集團中處在十分尷尬的處境

根本原因是，京能置業(yè)與京能集團原本下屬地產(chǎn)平臺金泰地產(chǎn)存在同業(yè)競爭問題，這層競爭關(guān)系直到2021年才開始動手解決，可惜早已錯過最佳時機。

動手解決同業(yè)競爭時，京能集團也不是想著全力沖擊地產(chǎn)行業(yè)，而是開始一步步退出房地產(chǎn)市場，尋找轉(zhuǎn)型時機。

在京能置業(yè)2023年第三季度經(jīng)濟活動分析會上，京能置業(yè)反復(fù)提及：聚焦集團主業(yè)，加快轉(zhuǎn)型

京能置業(yè)很有有可能的轉(zhuǎn)型方向或許是：康養(yǎng)、文旅兩大業(yè)務(wù)

特別是當(dāng)下的文旅業(yè)務(wù)已經(jīng)成為了眾多企業(yè)的布局方向，包括王思聰也被安排到文旅平臺上班，“糾紛謝幕”后、董宇輝也被調(diào)到新東方文旅子公司。

同時，在“股吧”里，生于貴州國資之手的京能置業(yè)，一直被視為貴州白酒公司借殼上市的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

不過，對比“加快轉(zhuǎn)型”“酒殼子”，京能置業(yè)或許更加舍不得地產(chǎn)，畢竟當(dāng)下融資放開了，依靠國資背景融資再進行財務(wù)投資，可以躺著賺高額利潤。

豈不美哉。