在曾經(jīng)的深圳，有兩種房子是堅(jiān)不可摧的，一是豪宅，二是學(xué)區(qū)房。

但這兩年，都很慘。

上個(gè)月（公元2023年12月），我們盤(pán)點(diǎn)了深圳豪宅的暴跌，現(xiàn)在再來(lái)說(shuō)說(shuō)學(xué)區(qū)房的全軍覆滅。

01

先看全國(guó)聞名的百花片區(qū)。

2021年，網(wǎng)傳擁有“深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)+深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)”頂級(jí)學(xué)位的國(guó)城花園小區(qū)有一套44平學(xué)區(qū)房成交總價(jià)為1420萬(wàn)元，按此計(jì)算，該房的單價(jià)為32.27萬(wàn)/平，創(chuàng)深圳學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格新高。

國(guó)城花園小區(qū)一直是深圳的“學(xué)區(qū)明星樓盤(pán)”，當(dāng)時(shí)經(jīng)過(guò)機(jī)構(gòu)媒體核實(shí)，實(shí)際成交價(jià)應(yīng)該在1300-1350萬(wàn)，約為29.5萬(wàn)/平，直逼30萬(wàn)。

但經(jīng)過(guò)了兩年的陰跌，國(guó)城花園現(xiàn)在多少？

2023年8月，小區(qū)的一套44平學(xué)區(qū)房成交總價(jià)為830萬(wàn)，該房的成交單價(jià)為18.86萬(wàn)/平，較高峰期跌了36%，總價(jià)跌了差不多500萬(wàn)。兩年跌了500萬(wàn)，平均一年跌了250萬(wàn)，一個(gè)月消失20萬(wàn)。

真是人在家中坐，財(cái)富悄摸聲的走。

前兩天，有中介給我發(fā)了“國(guó)城花園7字頭可賣(mài)”的消息，盡管我在公開(kāi)渠道沒(méi)看到有關(guān)房源，但它至少反映了一種預(yù)期：

小道消息已從過(guò)去的單價(jià)30萬(wàn)，到7萬(wàn)。

這觸目驚心的跌幅，理論上已經(jīng)是大崩盤(pán)了。

同是帶雙實(shí)驗(yàn)學(xué)位，南天二花園，2021年，一套82平方米的房子成交價(jià)格在1550萬(wàn)~1600萬(wàn)元之間，94平方米的成交價(jià)在1600多萬(wàn)，折合單價(jià)大概在17~18萬(wàn)/平。

2023年11月，一套88平的房源以1038萬(wàn)成交，折合單價(jià)11.78萬(wàn)/平，較高峰期跌了36.78%，總價(jià)跌了差不多也跌了四五百萬(wàn)，同樣月均跌20萬(wàn)，一個(gè)月跌掉了多少打工人一年的年薪。

前段時(shí)間網(wǎng)上還傳有一張截圖，說(shuō)長(zhǎng)城一花園，85平兩房，成交價(jià)653萬(wàn)，業(yè)主給43萬(wàn)傭金，而兩年前這個(gè)房子的價(jià)格是1300萬(wàn)。

如果是真的話，相當(dāng)于價(jià)格直接腰斬，原來(lái)買(mǎi)一套的價(jià)格現(xiàn)在可以買(mǎi)兩套，跌幅超過(guò)50%。

事實(shí)上，作為對(duì)口百花小學(xué)及四大名校之一深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部的小區(qū)，長(zhǎng)城花園一直是學(xué)區(qū)房中的頂配，2020年成交價(jià)最高能達(dá)到13.5萬(wàn)/平。

但長(zhǎng)城花園目前在二手網(wǎng)站上掛牌的多數(shù)房源已經(jīng)低于指導(dǎo)價(jià)。小區(qū)指導(dǎo)價(jià)10萬(wàn)元/平，現(xiàn)在業(yè)主掛牌價(jià)普遍在8.4萬(wàn)/平左右，相較高峰期跌了37.78%，總價(jià)跌了400多萬(wàn)。

百花園一期，荔園+實(shí)驗(yàn)的學(xué)位，有中介發(fā)我說(shuō)近期111平的房源報(bào)價(jià)1000多萬(wàn)，折合單價(jià)只有9萬(wàn)/平，價(jià)格回流到2016年。

這是我從百花片區(qū)中介手里要來(lái)的一份片區(qū)近期成交的房源記錄。

看出什么了嗎？

基本上12月份成交的學(xué)區(qū)房房源和指導(dǎo)價(jià)之間的波動(dòng)已經(jīng)非常小，甚至有低于指導(dǎo)價(jià)成交的，這放在兩年前根本想都不敢想。

再看看另一個(gè)六大名校片區(qū)，香蜜湖。

東?；▓@，小區(qū)所帶學(xué)校為深圳外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和深高級(jí)中學(xué)，是香蜜湖最熾手可熱的學(xué)位樓盤(pán)。

東?；▓@一期，最近放出一套建面約154㎡高層房源，掛牌總價(jià)為1690萬(wàn)，單價(jià)約為11萬(wàn)/㎡，低于指導(dǎo)價(jià)近300萬(wàn)。

這個(gè)價(jià)格幾乎是5年來(lái)的最低點(diǎn)，直接夢(mèng)回2018年，比起高峰時(shí)期2700萬(wàn)的成交價(jià)，一套跌沒(méi)了1000萬(wàn)，已經(jīng)跌去28%。

僑香村（帶雙名校福田實(shí)驗(yàn)學(xué)校僑香校區(qū)），小區(qū)2021年末普遍成交單價(jià)都去到12萬(wàn)/平。

現(xiàn)在同戶型，最新總價(jià)門(mén)檻已經(jīng)降到了980萬(wàn)，單價(jià)已經(jīng)跌破11萬(wàn)/平。

中旅國(guó)際公館，所在學(xué)區(qū)為荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)（香蜜湖）+深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)。21年小區(qū)115平的房源成交總價(jià)2348萬(wàn)，折合單價(jià)20.3萬(wàn)/平。

現(xiàn)在小區(qū)四房掛牌價(jià)1898萬(wàn)，該小區(qū)四房產(chǎn)品普遍在158平，折合單價(jià)只有12萬(wàn)/平；即便是3+1房，面積也在117平左右，折合單價(jià)為16.2萬(wàn)/平，相較高峰期總價(jià)至少跌了400萬(wàn)，跌幅至少在20%以上。

回到經(jīng)典學(xué)區(qū)片區(qū)，羅湖。

羅湖東門(mén)板塊的旭飛華隆園，螺嶺外國(guó)語(yǔ)學(xué)區(qū)，2021年2月，30平455萬(wàn)，折合單價(jià)15.17萬(wàn)/平；2023年8月，31平154萬(wàn)，折合單價(jià)4.97萬(wàn)/平，最高跌幅達(dá)到67.24%。兩年前的首付是兩年后的總價(jià)，你說(shuō)氣人不？

羅湖東門(mén)168，同樣是螺嶺外國(guó)語(yǔ)學(xué)區(qū)，2021年1月，22平330萬(wàn)，折合單價(jià)15萬(wàn)/平；2023年7月，23平140萬(wàn)，折合單價(jià)6.09萬(wàn)/平，最高跌幅達(dá)到59.4%，基本當(dāng)時(shí)買(mǎi)入的原價(jià)跌沒(méi)了一半。

典雅居，深中學(xué)區(qū)，2021年掛牌均價(jià)在14.07萬(wàn)/平，2023年掛牌均價(jià)為9.97萬(wàn)/平，對(duì)比兩年前跌幅達(dá)到29.10%，一平米跌4萬(wàn)塊，哪怕是21年在這兒買(mǎi)了個(gè)單間，估計(jì)100萬(wàn)的損失肯定是有的。

不知道孩子們考上清華沒(méi)有，畢竟家長(zhǎng)們是真的真金白銀的在為教育投入。

02

案例太多，不勝枚舉。

但以上的案例真的不是特例，不信，我用四張圖帶你看看整體走勢(shì)。

這是機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的一份深圳名校周邊學(xué)區(qū)樓盤(pán)均價(jià)的數(shù)據(jù)。

這張圖還是比較直觀的：

1、深圳名校周邊學(xué)區(qū)均價(jià)已經(jīng)沒(méi)有高于20萬(wàn)/平的了；

2、目前名校中價(jià)格最高的是南山的高新中學(xué)，掛盤(pán)均價(jià)為17.3萬(wàn)元/㎡。南山的學(xué)區(qū)房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了福田、羅湖；

3、價(jià)格最低的學(xué)校是羅湖的翠園東曉，目前掛盤(pán)均價(jià)為7.0萬(wàn)元/㎡；四大之一的深圳中學(xué)，羅湖區(qū)的深圳中學(xué)目前掛盤(pán)均價(jià)為9.9萬(wàn)元/㎡；羅湖成為名校片區(qū)中性價(jià)比最高的學(xué)區(qū)。

中原還統(tǒng)計(jì)了一份名校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)的變動(dòng)圖：

這張表相比上一張更直觀了：

1、統(tǒng)計(jì)表中的119個(gè)有效樓盤(pán)中，2023年掛盤(pán)均價(jià)下滑的小區(qū)共有112個(gè)，下跌的小區(qū)占比94.1%，這說(shuō)明學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下跌已經(jīng)是普遍性了；

其中，跌幅最高的樓盤(pán)是寶中大學(xué)區(qū)的建興樓，目前掛盤(pán)均價(jià)為7.5萬(wàn)元/㎡，2023年共下滑24.8%。

其次則是四大之一深實(shí)驗(yàn)初中部的長(zhǎng)樂(lè)花園，目前掛盤(pán)均價(jià)為9.2萬(wàn)元/㎡，下滑22.5%。

同樣下滑超20%的還有翠園東曉的東曉花園、寶中大學(xué)區(qū)的創(chuàng)業(yè)一村、深實(shí)驗(yàn)初中部的國(guó)城花園三個(gè)小區(qū)。

2、盡管跌幅已經(jīng)很大，但119個(gè)小區(qū)中，僅3個(gè)小區(qū)掛盤(pán)價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)。

它們分別是，南天大廈一期，最新掛盤(pán)均價(jià)10.7萬(wàn)元/㎡，下跌19.3%，指導(dǎo)價(jià)為12萬(wàn)元/㎡；

長(zhǎng)樂(lè)花園，掛盤(pán)均價(jià)9.2萬(wàn)元/㎡，下跌22.5%，指導(dǎo)價(jià)9.87萬(wàn)元/㎡；

長(zhǎng)安花園，掛盤(pán)均價(jià)9.5萬(wàn)元/㎡，下跌15.3%，指導(dǎo)價(jià)10萬(wàn)元/㎡。

雖然在跌，但名校的學(xué)區(qū)房依然還堅(jiān)挺在指導(dǎo)價(jià)以上，比大多數(shù)普通住宅強(qiáng)太多。

這是不是說(shuō)明，未來(lái)學(xué)區(qū)房還有泡沫能擠？需要把時(shí)間線拉長(zhǎng)來(lái)看。

看完2023年的變動(dòng)，我們把時(shí)間再往前推。

這是近五年深圳重點(diǎn)學(xué)區(qū)樓盤(pán)成交量?jī)r(jià)：

整體成交價(jià)格從高點(diǎn)時(shí)期的9.35萬(wàn)/平方米跌至如今的6.85萬(wàn)/平方米，跌幅26.7%。

范圍縮小到六大名校片區(qū)：

六大名校片區(qū)方面，也即福田的百花片區(qū)、香蜜湖片區(qū)，羅湖的深中周邊（深圳中學(xué)初中部），南山的南二外周邊（南山第二外國(guó)語(yǔ)海德學(xué)校），寶安的寶中周邊（寶安中學(xué)初部），龍華的深高北周邊（深圳市高級(jí)中學(xué)北校區(qū)）。

2023年，六大名校整體成交量2150套，較去年大幅增長(zhǎng)，但這不能說(shuō)今年在變好，只能說(shuō)明去年太差了。

因?yàn)?strong>今年成交量較高點(diǎn)時(shí)期，跌了54.6%，妥妥的腰斬。

另外價(jià)格方面，六大名校片區(qū)的成交均價(jià)也從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。

目前成交均價(jià)這條線還不會(huì)不繼續(xù)下探，還不好說(shuō)，但要是再跌，估計(jì)就跌破10萬(wàn)+了。

最后，我們來(lái)分析下啥原因。

一是大環(huán)境，這點(diǎn)不多bb，懂的都懂。

現(xiàn)在路邊隨手抓一個(gè)房子，房?jī)r(jià)較高峰期就有可能降了20%。

二是擠泡沫。這輪下跌中，跌的最狠的反而不是剛需房，而是豪宅和學(xué)區(qū)，原因就是之前大漲中，這兩個(gè)產(chǎn)品被吹得太高了。

價(jià)格到了它承受不住的高度，跌下來(lái)是遲早的事兒。

三是價(jià)值回歸。很多學(xué)區(qū)房，尤其是百花和羅湖，房子破的沒(méi)法住人，樓齡可能比家長(zhǎng)的年齡都要大，正常這樣的房子放在我們老家縣城都沒(méi)人買(mǎi)，但因?yàn)樵趯W(xué)區(qū)范圍內(nèi)，偏偏很多人搶。

但拋開(kāi)學(xué)區(qū)和地段，這個(gè)房子值這個(gè)價(jià)嗎？不好說(shuō)吧。隨著大學(xué)區(qū)制和名校教育集團(tuán)化的變化下，有些學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)就沒(méi)那么明顯了。

不過(guò)別忽視其中的變化：

名校學(xué)位這樣的稀缺資源還是有價(jià)值的。

這些房子雖然在跌，但大多數(shù)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于指導(dǎo)價(jià)，跌掉的只是過(guò)去的學(xué)區(qū)溢價(jià)而已。

百花片區(qū)的中介閑聊時(shí)和我說(shuō)，年底又是家長(zhǎng)們看房的高峰期，最近接待量蹭蹭在往上漲。

過(guò)去上漲的根本邏輯在于資源分配不均，有限的名校捆綁了片區(qū)內(nèi)的房子形成炒作氛圍。但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著深圳基礎(chǔ)教育的改革，名校學(xué)區(qū)房的光環(huán)肯定會(huì)慢慢淡化；再加之現(xiàn)在出生人口數(shù)量的減少，學(xué)區(qū)緊張說(shuō)不定就會(huì)蛻變?yōu)闀r(shí)代的記憶；其實(shí)如果不是為了孩子上學(xué)，沒(méi)人看得上動(dòng)輒十幾萬(wàn)的老破舊，價(jià)值回歸是遲早的。

部分圖片和數(shù)據(jù)源自網(wǎng)絡(luò)和公開(kāi)資料，僅供參考

? THE END

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文 | 村長(zhǎng)♂