國內(nèi)企業(yè)還是熱衷購買商辦物業(yè)。

近日，李寧發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司High Match Limited（買方）向恒基兆業(yè)（下稱：恒地）旗下 Gallex Resources Limited（賣方） 簽訂了買賣協(xié)議。

李寧擬以22.08億港幣代價(jià)購買 Vansittart Investment Limited（目標(biāo)公司） 持有香港北角電氣道218號(hào)的商業(yè)大樓“港匯東”。

這棟物業(yè)樓宇處在生活區(qū)，包括22層商業(yè)辦公空間及兩層零售區(qū)域，占地面積約9,600平方呎及其總建筑面積約14.4萬平方呎。

這時(shí)候，買入香港商業(yè)樓宇是一個(gè)很好時(shí)機(jī)嗎？

目標(biāo)公司財(cái)務(wù)狀況不難發(fā)現(xiàn)，過去2年虧損在擴(kuò)大、資產(chǎn)凈值在加速下跌。

2021年-2022年，目標(biāo)公司錄得收入3513萬港幣、4955萬港幣，除稅前虧損為1676.6萬港幣、8035.8萬港幣，資產(chǎn)凈值由28.13億港幣降至27.33億港幣。

兩年時(shí)間虧損接近一億港幣。所以，恒地虧本超過5億港幣甩賣給了李寧。那么，是否代表著李寧撿了大漏？

答案顯然是否定的。

戴德梁行第三季度香港資本市場(chǎng)報(bào)告給出的結(jié)論是：寫字樓市場(chǎng)租賃需求仍然疲弱，租戶普遍持審慎態(tài)度，使整體凈吸納量錄得負(fù)數(shù)，其中港島東、九龍西等非核心區(qū)負(fù)吸納的情況較為明顯。

年初至三季度，香港整體寫字樓租金累計(jì)回落5.5%。后市不明朗趨勢(shì)下，租金預(yù)計(jì)仍會(huì)回落。

低于估值的買樓價(jià)，恒地給了李寧安全空間，但不多。這筆交易中，作為賣方的恒地退出收益率只有2.4%，這也直接反映出當(dāng)下香港投資物業(yè)收益率的緊張程度。

對(duì)于買樓，李寧認(rèn)為，公司香港業(yè)務(wù)具有龐大發(fā)展?jié)摿Γ瑪U(kuò)展在香港業(yè)務(wù)營運(yùn)將有助于擴(kuò)展國際業(yè)務(wù)，這擁有重要策略意義。

不過，投資人、持股人卻用實(shí)際行動(dòng)表明了對(duì)這場(chǎng)交易的態(tài)度，也存在諸多質(zhì)疑，比如：

1、國際化業(yè)務(wù)為什么從購置總部大樓開始，卻不是著重提升業(yè)績和股價(jià)

2、公司主營是服飾和鞋類，為什么不把資金投入到新品類開發(fā)和推廣

3、地產(chǎn)處在下行周期，大手筆斥資購置寫字樓是不是錯(cuò)誤決定

這些質(zhì)疑不無道理。在2023年中期財(cái)報(bào)中，李寧中國市場(chǎng)外收入僅2.9億元，占比為2.1%。一個(gè)收入貢獻(xiàn)占比只有2.1%的市場(chǎng)，投入22億港幣買入辦公大樓會(huì)帶來多少效益？明年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)改變會(huì)告訴我們答案。

當(dāng)下，李寧更需要改變的是不斷下降的盈利表現(xiàn)和貨物周轉(zhuǎn)速度。

過往三年中期財(cái)報(bào)中，李寧收入在增長，毛利率、凈利率都在下降，毛利率由55.89%跌到48.78%，凈利率由19.24%跌到15.13%，平均存貨周轉(zhuǎn)期從53天增加到57天。

公告次日，李寧港股股價(jià)狂跌，最大跌幅達(dá)16.26%，收盤報(bào)每股18.3港元，跌幅為14.29%。對(duì)此，李寧祭出回購公司股份計(jì)劃，將動(dòng)用不超過30億港幣資金購回最多約占已發(fā)行股份總數(shù)的10%。

李寧股價(jià)得以反彈回升4.37%。

一買辦公樓，股價(jià)就狂跌的不只是李寧一家。

名創(chuàng)優(yōu)品、九毛九、湯臣倍健等一系列上市公司在置辦物業(yè)時(shí)，都經(jīng)歷了股價(jià)狂跌的過程，并且股價(jià)進(jìn)入長下坡路。

2022年7月26日，名創(chuàng)優(yōu)品突然遭到Blue Orca Capital做空機(jī)構(gòu)的做空，隨后股價(jià)接連下挫，兩個(gè)交易日美股股價(jià)下跌22.6%、港股下跌13.6%。

遭到做空正是名創(chuàng)優(yōu)品斥資6.95億元購買了創(chuàng)始人葉國富持有辦公樓股權(quán)。

兩個(gè)月后，九毛九斥資11億元向碧桂園購買了廣州天河國際金融城項(xiàng)目26%股權(quán)，獲得廣州國金天地項(xiàng)目。這項(xiàng)交易計(jì)劃直接讓九毛九次日股價(jià)狂跌超過20%。

結(jié)果，三天后九毛九突然終止了買樓計(jì)劃。

2023年4月26日，湯臣倍健擬以18.3億元的自有資金購買廣州黃埔廣報(bào)云匯商業(yè)辦公樓，次日公司股價(jià)反漲10.18%，震蕩一段時(shí)間后股價(jià)大幅度跳水、走下坡路。

在股票社交平臺(tái)中，大部分股民對(duì)于湯臣倍健買樓計(jì)劃是持有疑惑態(tài)度。

為什么快消、餐飲、保健這些上市公司會(huì)陷入買樓魔咒？

買樓計(jì)劃公布時(shí)，這些上市公司持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物金額為李寧64.11億元、名創(chuàng)優(yōu)品67.72億元、九毛九13.42億元、湯臣倍健36.2億元。

持有資金基本足以實(shí)現(xiàn)公司的買樓計(jì)劃，可對(duì)于快消、餐飲、保健這類企業(yè)，花大手筆購買辦公樓和總部大樓，無疑是將流動(dòng)性資金變成了固定資產(chǎn)，資金失去活力則無法產(chǎn)生更大的收益。

喪失更大潛在收益之外，商業(yè)樓宇還有著周期不確定性、交易稅費(fèi)高、金融屬性差等特點(diǎn)。

另一個(gè)原因是：寫作樓買入之后變成固定資產(chǎn)投資，而這一項(xiàng)則是財(cái)務(wù)造假的黑洞，既可通過延長時(shí)間做高公司凈利潤，亦可不分配利潤、高管以買樓為名借機(jī)轉(zhuǎn)移資金等。

資本市場(chǎng)往往更加喜歡具備靈動(dòng)性的現(xiàn)金。巴菲特的公司也一直未有自己的寫字樓。

相比這些潛在可能，將大量現(xiàn)金用來買樓，反而隱藏著一個(gè)更加致命的是，如果不是轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，通過收入獲得大量現(xiàn)金，它們沒有找到更好的用途。

直接反映了公司對(duì)于未來經(jīng)營策略和業(yè)務(wù)發(fā)展，缺乏一個(gè)深入思考和布局。

買樓，可能現(xiàn)階段很難判定對(duì)與錯(cuò)，但卻是一個(gè)上市公司眾多高管經(jīng)討論之后的決策成果。

就像公開3天就撤回買樓計(jì)劃、砸22億港幣買樓開拓國際化業(yè)務(wù)......或許股價(jià)暴跌“魔咒”背后是上市公司“病急亂投醫(yī)”。