領銜首批消費基礎設施REITs，華夏金茂購物中心REIT（以下簡稱“金茂REIT”）即將面世。

11月28日，中國金茂（00817.HK）公告，上交所已就建議金茂REIT上市確認并無任何異議，且證監(jiān)會亦已準予注冊REITs，意味著金茂REIT即將在上交所獨立上市。

據悉，首批3只消費REITs從申報到獲批，僅用了一個月，彰顯政策的大力支持。目前三家正在籌備發(fā)行，最快有望在12月公開發(fā)售。

縱觀全球REITs市場，以優(yōu)質商業(yè)不動產作為底層資產的REITs產品已經非常成熟。但是我國公募REITs剛剛啟航，且受商業(yè)不動產租金回報水平偏低等制約，投資者仍有疑慮。

那么，首批3單消費REITs，值不值得買？

01看底層資產

對投資者而言，消費類公募REITs的收益來源于運營收入和資產增值，因此對底層資產的價值和運營質量要求很高。

業(yè)內人士介紹，首批3單消費REITs在上報之前，房企都做了大量的工作，對底層資產都做了詳盡細致的梳理，可謂優(yōu)中選優(yōu)。

以金茂REIT為例，本次入池的長沙金茂覽秀城，是中國金茂打造的首個覽秀城產品，位于重點省會城市長沙梅溪湖商圈。

作為“新消費之都”，長沙居民消費能力在中部地區(qū)省會中首屈一指。而按照《2035湖南湘江新區(qū)國土空間規(guī)劃》，長沙梅溪湖定位是國家級新區(qū)——湘江新區(qū)的主公共中心，而且是唯一的主中心。

自2007年長沙啟動梅溪湖綜合開發(fā)項目以來，十余年大成，梅溪湖商圈已經成為了一個蓄勢而起的潛力股，以長沙金茂覽秀城為核心的商業(yè)新中心已然成形。

據相關數據統計，長沙金茂覽秀城1公里范圍內人口約5萬，3公里內人口約60萬，5公里內人口約146萬。其中，5公里范圍內人口組成主要以25-40歲的年輕家庭客群為主，消費能力強勁。

并且，作為梅溪湖商圈稀缺的濱水商業(yè)體，長沙金茂覽秀城周圍五公里無同等規(guī)模競品，在區(qū)域內吸客能力明顯強。

且梅溪湖也是中國金茂多年深耕之地，作為梅溪湖國際新城的一級運營商和開發(fā)商，中國金茂一直為推動區(qū)域的發(fā)展不遺余力。

目前區(qū)域內已匯集騰訊、泰康之家等名企總部，湖南大學、梅溪湖國際文化藝術中心等優(yōu)質產業(yè)、教育、藝術配套，是長沙品質生活住區(qū)最密集、消費需求最旺盛的區(qū)域之一，梅溪湖景區(qū)也是長沙市民微度假的重要目的地。

占位高能級稀缺商圈，消費基礎堅實強勁，金茂REIT底層資產的優(yōu)質，也是其作為首批消費REITs快速獲批的原因之一，預計上市后也會收到投資人的認可與偏愛。

02看發(fā)行人

作為商業(yè)不動產REITs，發(fā)行人通常是REITs資產的運營管理方，而一個經營穩(wěn)健的發(fā)行人才會有心思為REITs發(fā)展謀長遠。

因此專業(yè)人士認為 ，首批3單消費REITs能不能買，除了看底層資產是否優(yōu)質外，還要看發(fā)行人是否具備出色的資產運營管理能力，這是REITs能夠獲得持續(xù)穩(wěn)定收益的核心關鍵。

以金茂REIT為例。

中國金茂是中國中化8大主業(yè)之一的城市運營唯一平臺，中國中化是國資委首批確定的16家以房地產為主業(yè)的央企之一，金茂商業(yè)為中國金茂旗下專業(yè)且唯一運管平臺。

金茂商業(yè)管理團隊成熟穩(wěn)定，本部主要負責人均具有至少14年以上的從業(yè)經驗，會員私域流量近3年增長快速，達到行業(yè)標桿水平，合作品牌超1000個。堅持“CPI”戰(zhàn)略，通過消費者洞察、無邊界聯動、數字化和綠色科技創(chuàng)新三個核心競爭力，打造出差異化的經營模式。

覽秀城品牌是金茂商業(yè)旗下三個品牌之一（另兩個為“金茂匯”“金茂時尚生活中心”），也是金茂商業(yè)板塊重點打造的核心品牌，肩負著金茂拓展商業(yè)版圖、打造標桿城市運營商的使命。

金茂REIT的入池資產長沙金茂覽秀城，是中國金茂打造的首個覽秀城產品，也是產品線中的標桿產品，于2016年11月開業(yè)，可租賃面積超6萬平方米。截至2023年6月末，日均客流3.9萬人次，上半年銷售額達4.29億元。

據金茂REIT招募說明書數據，2021年至2023年6月末，長沙覽秀城近三年NOI（凈營業(yè)收入）復合增長率達55.40%，運營收入近三年復合增長率達31.27%。

自2016年11月營業(yè)至今，長沙覽秀城一直保持著較高的出租率。2020年面對疫情影響，金茂主動調整策略，優(yōu)化租戶結構，改善租戶質量，出租率迅速反彈，至2023年6月末出租率達98.36%，同時也實現了租金水平的上漲，帶動了項目經營業(yè)績的提高。

數據顯示，2020-2023年1-6月，長沙覽秀城日均銷售額年復合增長率為25.47%，日均客流量年復合增長率為15.57%。

另據招募說明書，長沙覽秀城2024年到期的租約中，有約35%已確認到期續(xù)簽意向，約65%的到期租約將新簽調升租金，預計新簽租約平均租金及物業(yè)費能夠合計提升約30%，未來提升空間巨大。

另外，中國金茂的商業(yè)版圖已覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津、蘇州等多個核心城市，已開業(yè)的覽秀城品牌還有南京金茂覽秀城、張家港金茂覽秀城、青島金茂覽秀城。在寧波、天津、杭州、武漢還有新的覽秀城項目在建，計劃于2024-2026年陸續(xù)開業(yè)。中國金茂未來將持續(xù)向公募REITs平臺裝入優(yōu)質商業(yè)物業(yè)資產，未來增長性可期。

03看分派率

購買消費REITs，分派率是要考慮的重要因素。所謂 “分派率”，是針對預期發(fā)行規(guī)模的分紅水平。

據金茂REIT招募說明書，長沙金茂覽秀城項目擬募資規(guī)模10.99億元，2024年收入預測11266萬元，2024年運營凈收益預測5425萬元，項目對應2024年資本化率約5.42%，收益良好，預計現金分派率為4.8%，較其他產權類REITs上市時較高。

另外，發(fā)行人往往是REITs最大份額的持有人，金茂REIT也不例外。據招募說明書顯示，中國金茂計劃透過原始權益人上海興秀茂認購金茂REIT約34%的基金份額，體現了對自家REITs產品的信心。

專業(yè)人士認為，在長端利率下行的大背景之下，具有穩(wěn)定絕對收益的公募REITs尤為可貴。首批消費REITs優(yōu)中選優(yōu)，投資性價比不言而喻。

可以預見，持有較多優(yōu)質商業(yè)物業(yè)、并具備商管運營能力的房企，有望獲得更多政策支持，成為助推公募REITs市場提速發(fā)展的中堅力量。

而消費類REITs 的正式啟航，真正實現了商業(yè)不動產“融投管退”，打開了資產價值重估空間。如中國金茂這樣有大量優(yōu)質商業(yè)物業(yè)資產和運營能力并舍得分紅的房企，也將基業(yè)長青。

數據顯示，中國金茂歷經超16年上市發(fā)展，累計現金分紅201億元，分紅率達到34.13%，長期為投資人提供了豐厚的分紅回報。