近期榕發(fā)哥又分享了幾個(gè)五四北的二手案例，結(jié)合板塊新店舊改的天量土拍供應(yīng)，來聊聊五四北樓市的表如何。

二手案例

象峰新苑：107平，毛坯高層，126W，單價(jià)11721元/平

項(xiàng)目作為五四北靠外環(huán)的高層安置房，從二手成交表現(xiàn)來看，可以說跌幅較大。

從平臺(tái)數(shù)據(jù)來看：

分析：項(xiàng)目在2021年初，小戶型成交高達(dá)1.8-2W，大戶型也達(dá)到1.7W左右。

2022年下半年開始，房價(jià)開始走低，成交價(jià)集中在1.4W左右，近期這套1.17W，直接刷新新低。

對(duì)比2年前的成交，這種非小戶型，降價(jià)也達(dá)到6K左右。

這里面的原因有哪些？

個(gè)人感受：

1、整個(gè)樓市降溫，五四北降溫幅度不小，安置房同樣無法幸免
2、周邊安置房領(lǐng)證增加，比如秀峰雅苑等，擠壓項(xiàng)目的溢價(jià)
3、區(qū)位靠外圍，不如地鐵沿線的小區(qū)，對(duì)于剛需配套加持度更高

綜上，高層安置房本來老化速度就快，雖然項(xiàng)目一直主打是地鐵1號(hào)線，不過實(shí)際距離也在700-900米，周邊外環(huán)路隔開，旁邊也是相對(duì)荒蕪。

當(dāng)初的溢價(jià)，也主要是外溢剛需的被迫之選，隨著板塊整體降溫，部分地鐵沿線，生活配套更齊全的樓盤，都出現(xiàn)價(jià)格下滑后，這種安置房也在市場(chǎng)失去了更多價(jià)值。

天空之城：91平，精裝中層，181W，單價(jià)19761元/平。

項(xiàng)目作為五四北的TOD盤，從開盤以來爭議不少，最近商墅的違建又一次熱搜。

對(duì)于項(xiàng)目而言，分成AB區(qū)，分別由保利、萬科開發(fā)，雖然定位一號(hào)線車輛段上蓋，但是短期內(nèi)并沒有地鐵站。

作為3700多套的大盤，看看項(xiàng)目兩次的開盤價(jià)格：

2018年12月14日，價(jià)格：帶精裝折后均價(jià)約25000元/㎡（含裝修2000元/㎡）
2019年8月17日，價(jià)格：帶精裝折后均價(jià)約26500元/㎡（含裝修2000元/㎡）

項(xiàng)目2018年底首次開盤，就做到不錯(cuò)的表現(xiàn)。

半年后就網(wǎng)簽破千套，當(dāng)時(shí)的樓市已經(jīng)不再高峰，精裝2.5W的價(jià)格在五四北靠外圍的區(qū)域，做出這樣的去化，可以說保利+萬科的操盤還是有目共睹。

后續(xù)項(xiàng)目持續(xù)營銷，按數(shù)據(jù)記錄，2020年底，開盤2年，網(wǎng)簽2479套。

面對(duì)剩余千套庫存，房企也做出降價(jià)，送物業(yè)費(fèi)，送車位等優(yōu)惠，最終清盤成功。

此時(shí)回顧，同樣定位TOD的大盤，榕耀之城、大東海江山府、萬科城市之光。

這個(gè)項(xiàng)目要是晚2年上市，可能局面就沒有當(dāng)初那樣輕松。

對(duì)于項(xiàng)目而言，負(fù)面也不少，首先是A區(qū)地鐵上蓋進(jìn)出不便、還有就是樓盤北部有蓮花峰萬壽園，一度也被稱為墓景房。

當(dāng)然更大的負(fù)面還是定位地鐵上蓋，結(jié)果周邊沒有地鐵站，期望的3號(hào)線，直到目前都沒有申報(bào)落地。

對(duì)于超級(jí)大盤，在二手市場(chǎng)的表現(xiàn)，一直以來都不算理想，雖然項(xiàng)目交房后二手掛牌都在2.2W左右，不過未滿二的稅費(fèi)，實(shí)際的成交價(jià)并不低。

項(xiàng)目北側(cè)，一個(gè)高速之隔的金地五四領(lǐng)峯，以1.45W左右極剛的價(jià)格在售，雖然城建配套有一定差異，但是實(shí)際距離也不過500米。

500米的距離，差價(jià)近1W。

目前二手成交這套跌破2W，算上增值稅等，實(shí)際依然要在2.1W左右。

對(duì)比當(dāng)初2.5W半年破千套的去化表現(xiàn)，5年時(shí)間，對(duì)于賣家而言，對(duì)比開盤價(jià)下跌5K左右，算上利息，辦證等支出，實(shí)際的跌幅達(dá)到40%左右。

對(duì)于萬科而言，近期風(fēng)波不少，項(xiàng)目在福州主要在售即同樣定位TOD的萬科城市之光。

目前4號(hào)線過江段推進(jìn)艱難，項(xiàng)目以精裝2.7-3.2W的售價(jià)，一直以來去化都排在前列。

未來交房后，二手表現(xiàn)又會(huì)如何？

二手分析

在盤點(diǎn)完兩個(gè)近期跌幅較大的項(xiàng)目后，簡單羅列一下五四北的部分二手成交數(shù)據(jù)：

分析：從羅列的數(shù)據(jù)里面，有幾個(gè)情況值得參考，從大部分樓盤這幾年的成交來看，都存在下跌，無非跌幅的差異。

這里面，直接按地鐵配套做切割：

地鐵盤：藍(lán)山四季、楓丹白鷺、秀峰雅苑、君臨香格里、秀峰景山佳園
非地鐵盤：國際公園香檳公館、赤星新苑、北尚A區(qū)

這里面的樓盤，除了國際公園是相對(duì)次新外，剩下就是老房齡商品房，或者是房齡較新的安置房。

從價(jià)格走勢(shì)來看，地鐵盤不管是老房齡還是安置房，整體的降幅10%-15%，非地鐵的外圍盤，部分房源跌幅達(dá)到40%。

對(duì)于成交案例，樣本依然不夠充分，不過對(duì)于樓市購房也存在指導(dǎo)。

按五四北這些存量盤來看，基本定位都是剛需客源，從這幾年樓市降溫后的項(xiàng)目價(jià)格變化來看，地鐵這樣的硬性資源，依然是剛需盤較好的一個(gè)保障。

當(dāng)然不是保障不跌，而是保障跌得幅度小一點(diǎn)。

部分次新安置房，雖然房齡更新，但是隨著時(shí)間推進(jìn)，高層+人流復(fù)雜，對(duì)比周邊房齡更大的商品房社區(qū)，未來的降價(jià)力度預(yù)計(jì)更大。

除此之外，結(jié)合天空之城、三盛國際公園這些次新案例，在二手的表現(xiàn)里面，對(duì)比開盤價(jià)的降價(jià)力度不低。

從所謂的保障角度來說，新盤可能還不如部分有一定房齡的二手。

土拍供應(yīng)

對(duì)于五四北，目前在售新盤并不算多，大部分以前幾年的存量盤為主，當(dāng)初高位拿地的泉頭，也隨著時(shí)間推進(jìn)，庫存有了較大緩解。

近年在土拍市場(chǎng)里面，板塊的表現(xiàn)相對(duì)耀眼，不管是綠城海棠映月、還是建發(fā)璟園，還是近期開盤的和頌錦原，當(dāng)初拿地全部都是觸發(fā)限價(jià)。

眼看開發(fā)殆盡，新店的舊改啟動(dòng)，供應(yīng)天量土地，在土拍市場(chǎng)，也沒有采取所謂的分批，而是一口氣搞了一個(gè)五四北的專場(chǎng)。

從地塊供應(yīng)來看：

第七次土拍，五四北供應(yīng)13幅地塊，其中商服用地2幅、安置房2幅，純商9幅。

純商面積合計(jì)390畝，建筑面積72萬方，合計(jì)起拍價(jià)79.77億。

按套均100平計(jì)算，9幅純商可以供應(yīng)7200套房源，相當(dāng)于兩個(gè)天空之城的體量。

從樓面價(jià)來看，基本都在1.1W左右，沒有太大差異。

從地塊區(qū)位來看，羅漢山地鐵站周邊的兩幅，宗地2023-55，56號(hào)，相對(duì)來說更加優(yōu)質(zhì)。

其中宗地2023-55號(hào)，容積率1.7，限高60米，指標(biāo)較優(yōu)，起拍樓面價(jià)也僅1.1W。

這樣的低容積率地鐵盤，很容易聯(lián)想到此前秀山的海棠映月，建發(fā)璟園。

從地塊航拍來看，靠山地塊，背后存在廟宇，這算是一個(gè)較大的負(fù)面。

當(dāng)然相比于其他幾幅桂山村地塊，在更優(yōu)指標(biāo)和配套的情況下，這幅地塊可能也算是最優(yōu)質(zhì)的一幅。

從近期城南地塊土拍情況來看，雖然城南地塊有地鐵加持，樓面價(jià)1.06W左右，還有所謂的十九中一貫制加持，最終的結(jié)局是土拍前全部取消。

可以說如今的外圍地塊，被國企兜底已經(jīng)算是幸運(yùn)，更悲慘的結(jié)局可能是多次上架無人應(yīng)拍。

對(duì)于五四北的這些地塊，目前來看預(yù)計(jì)會(huì)有過半地塊最終結(jié)局是取消流拍。

這樣的預(yù)期，好處在于不會(huì)立刻擠壓整個(gè)板塊，不過大面積的供應(yīng)，無法成交的背后無非就是降價(jià)出讓。

對(duì)比五四北近年的土拍數(shù)據(jù)：

板塊在2017年土拍迎來高峰期，不少地塊都拍出2W以上的樓面價(jià)，同時(shí)這些地塊很多還是外圍。

后來板塊集中供應(yīng)大量安商房，近年樓面價(jià)也達(dá)到1.7W左右，2023年降溫后1.3W。

這次的地塊全部在1.1W左右，已經(jīng)跟當(dāng)初的安商地塊樓面價(jià)差異不大。

目前的局面，這些純商地塊，即便樓面價(jià)更低，但是能成功出讓都有難度，很明顯后續(xù)面粉價(jià)不會(huì)太高。

這樣的基礎(chǔ)下，一旦上市不好賣，房價(jià)下調(diào)的空間也不低。

盤點(diǎn)總結(jié)

五四北板塊這幾年在樓市的表現(xiàn)不算搶眼，部分外圍滯銷盤，也一度拉低板塊信心，加上板塊天量安商房建設(shè)，目前已經(jīng)開始逐步掛牌，以戰(zhàn)坂安商房為例，高層毛坯，成交單價(jià)1.49W。

目前部分安置房、次新房，都出現(xiàn)大幅度價(jià)格下跌，結(jié)合板塊的局面來看，可能還未見底。

新店超7000套房源待供應(yīng)，戰(zhàn)坂前幾年的天量安商房，在二手市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)。

地鐵沿線的部分純安置房，也在辦證互相廝殺。

可以說對(duì)于五四北的剛需而言，后續(xù)可能還有更多優(yōu)質(zhì)二手選擇。

對(duì)于購房者建議而言，配套是重點(diǎn)，不是地鐵盤可以忽略，同時(shí)慎選安置房。