最近福州又發(fā)布了第五次的土拍公告，近期的土拍可以說非常密集，這一次土拍地塊都位于倉山區(qū)，其中大部分地塊都來自城南，下面就來聊聊。

土拍公告

土拍內(nèi)容：11月14日舉行，出讓5幅地塊，面積276.19畝，起拍總價24.86億元。

倉山區(qū)福峽路西側(cè)4幅宅地，并要求配建九年一貫制學(xué)校，建成后產(chǎn)權(quán)無償移作為“十九中倉山校區(qū)”辦學(xué)。

除此之外，還有1幅，位于中洲島的商服用地。

分析：對于福峽路的四幅地塊，在此前公布的土拍清單已經(jīng)出現(xiàn)，這些地塊來自福安新區(qū)舊改。

這次集中出讓，合計達(dá)到262畝，全部是純商定位，配合容積率2.0的設(shè)置，這里預(yù)計的建筑面積25萬方，按套均100平米計算，能供應(yīng)2500套左右。

相比于近期三遠(yuǎn)的大體量供應(yīng)，城南受機(jī)場限高，這次舊改的供應(yīng)住宅體量還不算夸張。

不過地塊周邊，已經(jīng)存在一個巨型項目，即tod-榕耀之城，面積287畝，配建4萬方人才房，樓面價10280元/平，目前售價1.8萬左右。

為了更好的促進(jìn)后續(xù)的樓市去化，這次土拍直接給出了中小學(xué)用地的規(guī)劃，宗地2023-35號，其中68畝用來做教育用地，無償移交給十九中，做九年一貫制學(xué)校。

換言之，這些地塊已經(jīng)前提搭配了這所名校，這樣的案例不少見，特別在城南。

當(dāng)初最典型就是三江口的清華附中，周邊的新盤靠著這個名校，巔峰期捆綁車位售價突破3萬。

后來板塊繼續(xù)沿用，宗地2022-06號，土拍供應(yīng)的時候，特別備注地塊的配建小學(xué)，無償移交一附小。

借鑒藍(lán)房網(wǎng)的截圖，三江口下洋+清富片區(qū)，已經(jīng)構(gòu)建出了一個強(qiáng)大的名校群，麥頂三江口校區(qū)、一附小三江口校區(qū)，十六中三江口校區(qū)。

不同于其他板塊的名校炒作，比如東區(qū)的榕博集團(tuán)，或者近期南二環(huán)的麥頂分校。

這里給出的全部是福州頭部公立校的校區(qū)，而非分校。

可以說官方對于三江口的資源，是市區(qū)一眾板塊無法企及的。

名校溢價

回到這次土拍地塊，從樓面價來看，住宅部分基本在1.06W，優(yōu)勢在于地塊分割后，每一幅體量都不大。

除了這個名校的加持外，近期位于地塊東南側(cè)的醫(yī)療用地，也放出消息：福州市第二總醫(yī)院三江口院區(qū)，項目預(yù)算總投入約41億元。

除了教育、醫(yī)療外，地塊周邊被地鐵1、4、5號線，三條地鐵包圍，不同于其他地塊的畫餅線，這三條線路都已經(jīng)開通。

看到這一系列的描述，地鐵+教育+醫(yī)療+純商，看上去這些地塊條件不錯，是否會有吸引力？

從樓面價對比來看，這些地塊與3年前的榕耀之城沒有太大差異，如今項目售價1.8W。

除此之外，周邊還有一眾安置房，以及待建的：黃山片區(qū)安置房188畝，兜底的三江尚雋94畝。

從目前南側(cè)的安置房，前錦新城二手掛牌來看，均價1W-1.3W。

很明顯整個板塊的價格空間太小，在售的新盤去庫存周期較久，對比樓面價的利潤空間也很一般。

結(jié)合目前福州拿地的情況，這幾幅地塊，不出意外應(yīng)該還是幾家本土國企分別拿下。

提前給出的教育規(guī)劃，也僅僅是為了后續(xù)上市，能更好賣一點。

此時有一個地塊很值得借鑒，去年底的土拍，榕發(fā)低價拿下宗地2022-54號。

地塊位于三江口清華附中周邊，土拍給出劃片清華附中承諾，最終樓面價11442元/平。

此時就有一個問題：目前清華附中樓面價1.14W，規(guī)劃的十九中一貫制，值1.06W嗎？

名校表現(xiàn)

清華附中算是這幾年福州在名校資源運(yùn)用上最成功的一次，只不過隨著熱度退卻，這個熱點已經(jīng)不堪一擊。

除了提前給出劃片承諾的純商，最終被兜底拿下，樓面價不過1.14W外，近期還有一個熱點。

劃片清華附中二部的大東海江山府，被自然資源和規(guī)劃局發(fā)出交地通知書：剩余111.43畝已于2023年2月20日具備土地交付條件。我局已多次通知你司辦理該111.43畝土地的交地手續(xù)，你司一直未予辦理。

當(dāng)初大東海以樓面價12336元/平拿下這幅巨型TOD，面積326畝，如今剩余百畝房企居然被催繳。

從原因來說很簡單，項目劃片二部，2021年5月領(lǐng)證，截至目前2年半時間，網(wǎng)簽581套。

按當(dāng)初規(guī)劃，項目定位福州最大的TOD盤，體量達(dá)到3600套左右。

當(dāng)初上市也搞出捆綁車位，后來樓市遇冷，取消捆綁，價格給出優(yōu)惠。

不過即便如此，去化依然不算理想，特別在巨量庫存的背景下，這個盤除了特價外，沒有太多出路。

近期清華附中的首次中考數(shù)據(jù)也已經(jīng)出現(xiàn)，雖然首批生源是全市搖號，不過最終老八所的錄取名單，基本都是來自定向生資格，這樣的表現(xiàn)與當(dāng)初預(yù)期的名校光環(huán)，還是存在不少差距。

后來學(xué)校又鬧出本部生源分流二部，最終學(xué)校發(fā)出官宣是消息不實，還有被投訴的小班制落空、學(xué)校的高中部連續(xù)兩年中招無法招滿等情況。

可以說這所學(xué)校，被寄予了過高的關(guān)注。

一旦有點風(fēng)吹草動，就會被無限關(guān)注，最終給市場傳達(dá)的信息，目前來看都不算太優(yōu)。

當(dāng)然能引起這么大的關(guān)注，還是在于當(dāng)初這所學(xué)校被周邊新盤炒作的實在過于耀眼。

以周邊最典型的濱江正榮府為例：

這個安商房項目，最早開盤精裝2.7W，隨后炒作清華附中，在2021年高峰期，搞出：強(qiáng)制捆綁加一個精裝包20萬，捆綁一個車位36萬。

最終售價直接達(dá)到3W左右，一度被相關(guān)媒體報道違規(guī)，不過還是抵擋不了市場的追逐，做到極高的去化表現(xiàn)。

如今房企暴雷，前幾個月還發(fā)出延期交付，目前項目安商房已經(jīng)在二手密集掛牌：

這些二手安商房，基本無證在售，掛牌均價1.7W-2W。

相比于商品房高峰期精裝3W+捆綁車位，這個差價不低。

對于安商房，一旦有證，二手業(yè)主同樣可以劃片清華附中。

盤點總結(jié)

近期的城南土拍，可以發(fā)現(xiàn)官方已經(jīng)給出了較大的資源傾斜，醫(yī)療、教育、地鐵等，相比于市區(qū)部分板塊，這里得到的重視度明顯更高。

不過時光不再，如今即便給出名校的九年一貫制，預(yù)計最終還是國企拿地，后續(xù)上市壓力也是極大，售價也基本跟周邊沒有太大差異。

所謂的名校資源，預(yù)計不會帶來太多溢價，無非是在營銷的時候，給予購房者一點預(yù)期而已。

相比于前幾年，清華附中的火熱，周邊樓盤被炒作溢價過高，最終學(xué)校的短期表現(xiàn)差強(qiáng)人意，周邊房企被催收土地，樓面價持續(xù)走低，二手安商直接砸盤。

很明顯這個學(xué)校對樓市的溢價炒作，跟中國籃球一樣，以為是開始，不曾想是巔峰。

如今整個城南，清華附中之后，來了一附小、麥頂、十六中、目前又來十九中。

雖然這些資源，是其他板塊遙不可及的夢，奈何目前的樓市，外圍已經(jīng)崩塌。

即便地鐵集中、名校扎堆，城南看上去依然很難。