這周末，收到很多樓市新聞，差不多都是“連夜?jié)q價(jià)”，“通宵買房”……

認(rèn)房不認(rèn)貸之后的首個(gè)周末，很熱鬧。

我們先看，認(rèn)房不認(rèn)貸之后，火爆的城市是哪些？

北京、上海、深圳……

一線城市，給點(diǎn)陽光就燦爛，有些需求的確也壓抑太久。

那么，認(rèn)房不認(rèn)貸，究竟有沒有作用？市場是否會迎來反彈？

01

首先，第一個(gè)問題，認(rèn)房不認(rèn)貸，受益的是什么人？

此前有貸款，現(xiàn)在把房賣了，處于無房狀態(tài)，再買時(shí)可以認(rèn)定為“首套”。

好處是什么？

利率更低，普遍4.0%；首付更低，三成。

所以，利好的其實(shí)只是“換房的人”。

為什么？

因?yàn)椋?strong>認(rèn)房不認(rèn)貸，畢竟還是要認(rèn)房的，只有把房子賣出去，才能享受“首套”優(yōu)惠。

那么，賣房的人會不會更多？

這是有可能的。

如果，未來一段時(shí)間，掛牌的人越來越多，不要奇怪。

02

第二個(gè)問題，掛牌的人越來越多，會不會“換房難”？

賣的人多了，就有可能形成踩踏，價(jià)格開始走低。

二手房從今年一季度之后，本身已經(jīng)開始走低。

未來，賣家的競爭還會更激烈。

所以，最下面接盤的剛需，是否能接得住這些二手房，是更重要的問題。

一旦，大量剛需房接不住，就會傳遞到上面，影響改善群體的置換。

我們一直說，成都能在今年不太好的行業(yè)下，成為“矮子里面的高子”。

最重要一點(diǎn)就是二手房賣得好。

剛剛過去的8月，全國行情都難的情況下，成都賣了1.6萬套，處于較好水平。

今年前8月，二手賣了15萬套，已經(jīng)和去年持平。

而去年，是成都二手房，成交量最高的一年。

所以，今年成都將繼續(xù)創(chuàng)記錄。

可以說，最末端的海量二手房交易，是整個(gè)成都樓市的基石。

03

現(xiàn)在，貝殼成都掛牌二手房量是20萬套。

我一直說，掛牌量不重要，畢竟前8個(gè)月，成都二手房賣了15萬套。

消化20萬套，也就是一年的時(shí)間。

重要的還是質(zhì)。

五城區(qū)+高新區(qū)，5年內(nèi)次新房，一共還不到4千套。

真正難賣的還是“老破小”“老破大”。

房齡上了15 年以上，沒有學(xué)區(qū)等特殊優(yōu)勢，都難 。

04

關(guān)于房價(jià)。

對于成都來說，新房價(jià)格階段性有可能上漲，但這只是部分樓盤。

原因是，上周成都出臺了一條政策：符合現(xiàn)房銷售條件的商品住房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)可按不高于周邊“雙限地”限價(jià)水平申報(bào)清水銷售價(jià)格。

什么意思？

比如，高新大源的朗詩熙華府，按照新政，理論上最后兩棟可以按中鐵建西派善成的3.45萬/㎡清水取證。

如果這樣，一段時(shí)間內(nèi)，部分“老網(wǎng)紅”上市，將拉升房價(jià)。

時(shí)間拉長一點(diǎn)，如果以一年來看，上漲的動力并不強(qiáng)勁。

原因前面說了，買新的前提是賣舊，置換的關(guān)鍵是“二手房能否賣個(gè)好價(jià)錢”，如果不能高賣，新房要漲價(jià)，比較困難。

05

成都樓市，總體來說，是一個(gè)“金字塔”結(jié)構(gòu)。

低總價(jià)小戶二手，成交活躍，1.6萬套/月，達(dá)到新房成交的近2倍。

它們又激活了中間層的換房需求。

新房的價(jià)格因此取決于，中產(chǎn)手中房產(chǎn)的價(jià)值，以及他們的收入預(yù)期。

這兩個(gè)因素，在今年不容樂觀，至少沒有以前樂觀。

當(dāng)然，也有積極的一面，走到歷史低位的利率，以及未來還可能繼續(xù)下行的房貸利率。

無論存款還是貸款利率走低，都將刺激資金進(jìn)入不動產(chǎn)，這才是真正的殺招。

但這一變化需要時(shí)間。

就當(dāng)前來說，認(rèn)房不認(rèn)貸，利好有，但不多。

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