地產(chǎn)財富會

順境時上升

逆境便跌落

不是長久之道

你得有自己的光

即便遭遇低谷和黑暗

仍舊能保持爬升

2023-8-25

上市公司中報季只剩最后一周了，地產(chǎn)中報們卻在集體演繹“我的沉默震耳欲聾”。

本周內(nèi)，TOP20房企中除了還在停牌的旭輝，僅有龍湖（8.18）、綠城（8.25）、越秀（8.25）三家披露中期業(yè)績報告。

“沉默的大多數(shù)”都擠在最后幾天踩點發(fā)布。

有小道消息說，提振行業(yè)的實質(zhì)性利好政策或在8月底出臺。如果消息屬實，那么這束行業(yè)的曙光，多少會驅(qū)散“注定是史上最慘中報”的陰云，讓地產(chǎn)人的心情明亮起來。

究竟是破曉的政策曙光先來，還是集中慘淡的財報先來，尚不確定。地產(chǎn)財富會能確認的是，行業(yè)的“光”其實已經(jīng)出現(xiàn)了。

等待曙光

還是自己成為光？

這里的“光”不是普照大眾的政策曙光，是房企自發(fā)的、能夠照亮前行之路的光。也就是這幾年一直在強調(diào)的“探索新發(fā)展模式”。

從樸素的道理來說，一個行業(yè)總有波動和不確定性，如果只能在順境時上升，遇逆境便跌落，企業(yè)發(fā)展必不長久。

你得有自己的光，在低谷和黑暗中仍能保持爬升。

很明顯，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底告別高速增長的普漲時代，來到了必須探索新發(fā)展模式的穩(wěn)增長階段。

什么是新的發(fā)展模式？

有人說新模式包含三個維度，即市場參與者新的行為模式、房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位新的內(nèi)涵以及新的行業(yè)基本制度。

直白點講，其實就是適應(yīng)當(dāng)下行業(yè)回歸穩(wěn)增長的新形勢、適應(yīng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新格局的模式——

由原來的“三高”模式，轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)、運營、服務(wù)輕重并舉的穩(wěn)健發(fā)展模式。

對于房企來說，這樣的新發(fā)展模式其實并不新，人人都能找到，卻不是人人都能做到。

畢竟在行業(yè)黃金時代，“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”這種又快又容易的錢，和深耕運營與服務(wù)這種既慢且辛苦的錢同時擺在面前，多數(shù)人還是會選擇前者。

即便意識到又快又容易的錢背后可能藏著雷，也會面臨“想剎車卻剎不住”的困境。某些千億房企潰敗的關(guān)鍵，便是企業(yè)戰(zhàn)車高速飛馳下的管理失控。

實際上，實現(xiàn)開發(fā)、運營、服務(wù)輕重并舉的穩(wěn)發(fā)展模式，需要極強的克制和自律，才能確保戰(zhàn)略動作在實際執(zhí)行中不變形，保證企業(yè)戰(zhàn)車平穩(wěn)運行。

不是老師檢查作業(yè)才惡補

是早早做好了被檢查的準(zhǔn)備

當(dāng)多數(shù)企業(yè)選擇又快又容易的錢時，行業(yè)的少數(shù)之一龍湖保持了清醒的克制，在探索新發(fā)展模式這條路上，發(fā)出了自己的光。

龍湖多年沉淀的運營及服務(wù)能力，在其剛披露的財報中得以顯現(xiàn)：

2023年上半年，龍湖集團由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)122億元，同比增長10.4%，經(jīng)營性利潤占比超半數(shù)，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

其中，運營業(yè)務(wù)收入達63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%；服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。

在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率普遍下探到低于20%行業(yè)水平時，龍湖憑借運營和服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的加持，使其整體毛利率保持在了22%以上。

對于開發(fā)、運營、服務(wù)這三大業(yè)務(wù)板塊，龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平有著清晰的規(guī)劃。

他在業(yè)績會上說，開發(fā)周轉(zhuǎn)快，規(guī)模較大；運營是個重資產(chǎn)沉淀的業(yè)務(wù)，毛利率高，但ROE較低；服務(wù)是輕資產(chǎn)的，ROE高——三者組合起來，會讓企業(yè)保持較高ROE的情況下，不再依靠負債規(guī)模的增加去驅(qū)動資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模的增長。

今年多個場合，陳序平都表達了龍湖將圍繞全集團經(jīng)營性現(xiàn)金流為主的目標(biāo)前進，未來不再依靠融資負債規(guī)模的增加去驅(qū)動公司業(yè)務(wù)增長，而是靠各個航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動公司的增長。

財務(wù)盤面上，龍湖的自律幾乎是行業(yè)模范了。

中報顯示，截至報告期末，龍湖集團的綜合借貸規(guī)模為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；在手現(xiàn)金為724.3億元，保持高位；三道紅線指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低。

三道紅線指標(biāo)是2020年出臺、2021年正式推行的，也就三年時間，但龍湖的綠檔已經(jīng)保持了七年——

很多事情，就像老師檢查作業(yè)，你得早早做好隨時被檢查的準(zhǔn)備，別等要檢查了才惡補。

刺破黑暗

需要更多的光束匯聚

盡管龍湖的盤面穩(wěn)健，但在談債色變的行業(yè)情緒中，仍需要努力證明自己債務(wù)安全。

今年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。將于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，并計劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。

當(dāng)下，讓行業(yè)和市場情緒回正的關(guān)鍵，還是出險房企化債進程提速、重組成功的案例增多，刺破黑暗，需要更多的光束匯聚。

如此，龍湖等少數(shù)房企走出的低杠桿、低成本、強運營、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式，才能逐漸成為行業(yè)發(fā)展的主流。

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