樓盤報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

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昨日，成都中心城區(qū)的又一次土拍，戰(zhàn)況激烈。

成交金額一共156.4億，土拍市場(chǎng)的熱情讓其他城市羨慕。

畢竟，下半年整個(gè)市場(chǎng)熱度開始趨冷，買房熱情陷入“谷底”。

7月份，30大中城市商品房銷售面積同比—26.7%，仿佛一夜間大家都不買房。

疊加居民提前還貸潮，央行剛出爐數(shù)據(jù)，7月中長(zhǎng)期貸款減少672億元，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全面擺爛。

碧桂園事件，讓市場(chǎng)不確定性仍在增加。

常說土地是樓市的晴雨表，在一系列“看空”背后，還能取得全部土地成交，多宗地出現(xiàn)“熔斷搖號(hào)”的局面，實(shí)屬不易。

冰火兩重天背后，透露什么信號(hào)？

01

主城“熱火烹油”，核心地段仍是“香餑餑”

今年以來，我們一直強(qiáng)調(diào)，未來市場(chǎng)最大的確定性是“分化”。

從土地市場(chǎng)可以窺見一二。

先要知道，成都集中土拍的范圍是“中心城區(qū)”，也就是傳統(tǒng)的一二圈層+青白江+新津。

三圈層，不在集中土拍范圍。

昨日土拍，一共15宗地，有9宗是主城區(qū)（5+2），其余6宗是郊區(qū)。

15宗地里面，有7宗溢價(jià)，并且這7宗都達(dá)到了土地最高限價(jià)，最終采取抽簽方式?jīng)Q定歸屬。

分拆來看這7宗地，都位于主城較熱門板塊。

參與抽簽最多的是，武侯區(qū)科華中路地塊，由于該地塊不僅位于主城熱門地段，14畝規(guī)模3.7億總價(jià)，對(duì)于開發(fā)商來說壓力會(huì)小很多，門檻低抽簽人數(shù)也多。

這7宗抽簽地塊，分布非常均勻，分別位于高新區(qū)、天府新區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)，以及龍泉。

有人會(huì)問，龍泉不是主城區(qū)。

龍泉這塊地位于十陵，十陵早年本來是劃歸成華區(qū)，后來劃歸龍泉。十陵地處“三環(huán)”，是成都距離主城最近的“二圈層”板塊。

我們經(jīng)常說行政區(qū)劃和居住板塊的劃分是有區(qū)別的，從居住屬性上來看，十陵是可以歸到“主城”居住范圍。

十陵近年來樓市發(fā)展很快，一個(gè)原因也是主城客群的購買加持。

7宗抽簽地塊，位于7個(gè)不同區(qū)。

參考今年7次土拍來看，這也是成都的思路，每次供地基本上每個(gè)區(qū)比較均衡。

這次土拍，一向火熱的錦江區(qū)沒有土地供應(yīng)，相信下次將看到錦江區(qū)的大招。

02

熱門板塊，房企更愿意重金投入。

買地，開發(fā)商都會(huì)計(jì)算未來賣什么產(chǎn)品，賣多少產(chǎn)值。

越是熱門地段，確定性越強(qiáng)，即便貴一點(diǎn)，也沒關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)反而小。

反而是不成熟地段，即便土地價(jià)格便宜，面臨前期開荒，等待配套，房子反而不好賣。

所以，我們看到，高新區(qū)新川地價(jià)再次突破2萬大關(guān)，也有19家房企抽簽，最終保利斬獲。

建發(fā)拿下的青羊蔡橋和武侯科華中路地段，地價(jià)接近2萬。

高新新川、青羊蔡橋、武侯科華，這三宗地雖然價(jià)高，但也是爭(zhēng)搶最激烈的地塊，基本沒有什么懸念。

好地段，越來越值錢。

而錦江生態(tài)帶44畝住宅地塊，有些出乎意料。

吸引了16家房企參與“抽簽”，說明錦江生態(tài)帶雖然在過去一年經(jīng)歷了不少波折和爭(zhēng)議，但房企仍然看好其價(jià)值。

當(dāng)然，錦江生態(tài)帶1.4萬的土地限價(jià)，1.5萬的“房地差”是房企能“算過賬”的保證。

在定價(jià)合理的情況下，仍然能走貨。

另一條大魚是上面提到的十陵地塊，這塊地特別就在174畝的純住宅體量，三環(huán)地段，雙軌道加持，很難得。

加上地塊1.88容積率，適合做洋房類高端低密產(chǎn)品，考慮到位置上的因素，做首改、再改可能性較大。

03

土拍市場(chǎng)仍然延續(xù)冰火兩重天格局。

昨日土拍中，雖然有7宗地“熔斷抽簽”，但也有8宗地底價(jià)成交。

雖然沒有流拍，但平臺(tái)公司托底的操作還是比較常規(guī)。

主城區(qū)成華和武侯也有兩宗地平臺(tái)公司“托底”。

成華區(qū)一宗位于“龍?zhí)端隆保浜钜蛔谠凇皺C(jī)投”，雖然都是主城，但是位置相對(duì)來講還是比較荒一些。

郊區(qū)地塊全部低價(jià)成交，溫江、郫都、新都等二圈層地塊均由國有平臺(tái)“兜底”。

特別是青白江，2800元/平米起拍價(jià)，也只能由“國資”收入囊中。

國資兜底的作用，主要在于維持市場(chǎng)信心，不至于頻繁流拍。另外，平臺(tái)公司如武侯資本等仍然在操盤賣房，有貨不斷推出，也維持市場(chǎng)銷售熱度。

在國有平臺(tái)拿下這些地后，后期仍然有可能找其它房企合作，甚至轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司，從結(jié)果來看和在“土拍市場(chǎng)直接拿地”效果一樣。

04

如何拿地，拿什么樣的地，房企會(huì)花大量人力、資金、資源調(diào)研后拍板。

畢竟，一塊地動(dòng)輒幾億，幾十億，拿錯(cuò)地代價(jià)巨大。

所以，把開發(fā)商拿地的思路，拿到買房上，一定有所幫助。

第一，主城，熱門地塊，重點(diǎn)關(guān)注。

即便貴一點(diǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)反而小，因?yàn)橐I的人多，未來價(jià)值也能有保障。

第二，天府新區(qū)仍然不可小看。

雖然關(guān)于天新的爭(zhēng)論有很多，但從今年幾次土拍來看，天新的熱度仍然很高。這說明，天新不僅能賣得起價(jià)，也能走量。

第三，郊區(qū)，人口流失區(qū)域越來越難。

城市內(nèi)部的分化越來越明顯。郊區(qū)不是說沒有價(jià)值，未來的郊區(qū)重點(diǎn)就在它的區(qū)域中心，輻射的人群主要是區(qū)域客群。

從拿地思路看買房思路，希望對(duì)你有幫助。

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