樓盤報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

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這段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火，但各項(xiàng)政策卻 “熱鬧非凡”。

最高層會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；新一輪城中村改造落地 （戳→） ；降首付降利率呼聲四起；住建部提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”……

實(shí)際上，降低首付和 “認(rèn)房不認(rèn)貸”，可以視為同樣的政策，雖然路徑和方法不一樣。

但功能都是降低購買門檻，放大購買力，為樓市松綁，或者說刺激“樓市回暖”。

那么，“認(rèn)房不認(rèn)貸”能否激活樓市“購買力”？

01

先問大家一個(gè)問題，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的作用是什么？

答案：降低首付，降低利率。

就拿成都來說，目前的政策是，首套首付3成，貸款利率最低4% （一般為4.1%） 。

二套房，首付在40%-70%之間，利率通常在4.9%。

成都是2021年開始“實(shí)行差別化信貸政策”，具體文件是2021年3月《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》有詳細(xì)規(guī)定，沿用至今。

假如，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有什么影響呢？

先說結(jié)論，影響并不大。至少，對(duì)成都是這樣。

成都對(duì)二套房的認(rèn)定，雖然情況分好幾種，看上去很復(fù)雜，但是大家仔細(xì)看上表，幾乎都是已經(jīng)有一套房，才會(huì)被認(rèn)定為二套。

只有一種“無房情況”會(huì)被認(rèn)定為二套，即“無房有貸款記錄”：現(xiàn)在手上沒有房，但曾經(jīng)有過房貸記錄。

如果是這類情況，那么“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)行，可以被認(rèn)定為首套。

只有這類情況，會(huì)因?yàn)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”真正“受益”。

這類情況，目前雖然被認(rèn)定為二套，但它的首付也不算高，在40%-50%之間。

并且，我們咨詢過不少售樓部和銀行。

大多數(shù)銀行的回復(fù)是，如果名下無房，就算曾經(jīng)有貸款記錄，是可以按照首套房“首付三成”處理的。

可以理解為，實(shí)際操作中，各大銀行基本已經(jīng)實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

所以，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)于成都來說，作用實(shí)際上是“非常有限”，至少從現(xiàn)有政策來看是如此。

除非有其它的相關(guān)調(diào)整。

比如，二套房無論何種情況，首付都只需要40%。假如這樣，對(duì)于高新區(qū)和天府新區(qū)來說，二套房首付從此前的70%變成40%，算是較大利好。

這樣的調(diào)整也是有可能的，畢竟總體來說，現(xiàn)在是趨于“寬松”。從高層的會(huì)議精神來看，也支持過去各類限制政策，有所“松綁”。

02

有些媒體認(rèn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”是重大利好。

這需要看具體城市。

對(duì)于“一線城市”來看，的確算是利好。

按照4個(gè)一線城市，現(xiàn)有政策：

北京：有房或有貸款記錄，再次貸款購買住宅，首付不低于60%-80%。

上海：有房或有貸款記錄，再次貸款購買住宅，首付不低于50%-70%。

廣州：有房或有貸款記錄，再次貸款購買住宅，首付不低于50%。

深圳：有房或有貸款記錄，再次貸款購買住宅，首付50%。

一旦實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，特別對(duì)于“無房有貸款記錄”的人來說，是利好。

但是“無房有貸款記錄”的人究竟有多少？

恐怕銀行也沒有具體數(shù)據(jù)，因?yàn)闋砍兜姐y行和住建兩個(gè)單位的數(shù)據(jù)整合分析。

看到這里你就明白了，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)不同城市的作用不一樣。

過去幾年“因城施策”，每個(gè)城市調(diào)控政策都不一樣。如果對(duì)二套首付要求較高，認(rèn)房又認(rèn)貸的城市，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整后影響較大，其余影響并不大。

不過，即便該政策能利好部分城市、部分人，我們認(rèn)為，它的重要性仍然被“高估”。

03

為什么“認(rèn)房不認(rèn)貸”重要性被高估。

如果認(rèn)為降低首付就能救樓市，背后邏輯就是，很多人不買房的原因是首付湊不夠？

要知道，降低首付，月供就會(huì)增加，畢竟貸款更多了。

我們見過不少人買房，反而是想要多付一些首付，這樣還貸壓力會(huì)小一些。要是杠桿太高，月供壓力太大，收入不穩(wěn)定，容易造成斷供，甚至走上法拍。

今年以來的“提前還貸潮”，也是居民主動(dòng)降杠桿的行為，雖然這里面有息差的原因。

這兩年，不斷增加的法拍房，“杠桿太高”是原因之一。

“低首付”是一把“雙刃劍”，對(duì)于居民和銀行來說，都是。

04

至于利率方面，現(xiàn)在首套房“利率”已經(jīng)低至4%。

為什么市場(chǎng)還沒有回暖？購房者還沒有“瘋狂涌入”？

4%，你可能覺得還不夠低。

但也有人說，這可是有史以來最低房貸利率。

史上最低房貸利率，為什么覺得還不夠低？

原因就在于，前兩年房貸利率高至6.5%，但是大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期可不止6.5%，不少人想的是三五年能翻番。

不說預(yù)期，時(shí)間倒回到七八年前，如果那個(gè)時(shí)候買房，位置選擇好一點(diǎn)，上漲一倍還是有的。

如今，這種感受完全不一樣了。

類似經(jīng)濟(jì)學(xué)上一個(gè)名詞——“實(shí)際利率”（一般的實(shí)際利率指除去通脹后的利率） 。

如果房?jī)r(jià)上漲很快，6.5%房貸利率看上去高，但“實(shí)際利率”卻低。

如果房?jī)r(jià)上漲很慢，甚至不上漲，4%房貸利率看上去低，但“實(shí)際利率”卻高。

用老百姓自己的賬本來看，就是不賺錢。

05

“認(rèn)房又認(rèn)貸”能夠降低首付，也能降低利率。

對(duì)于部分購房者來說，有一定作用。

但總體來說，涉及面較窄，分量不夠重，還需要更多配套措施，否則作用將較為有限。

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