樓市再度低迷的時(shí)候，又有人在幻想著史詩(shī)級(jí)救市要來(lái)了。

在千呼萬(wàn)喚當(dāng)中，先是央行降了點(diǎn)息，隨后又有中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局再次發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），其實(shí)質(zhì)就是延長(zhǎng)房地產(chǎn)商的存量開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款：即在2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年。

在易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，7月10日，兩部委的通知政策力度偏小，只對(duì)部分民企有小幅利好，對(duì)于正常經(jīng)常的的房企沒(méi)有影響。

在很多有識(shí)之士看來(lái)，最好的救市方法就是激活樓市的需求。

央媽再放利好：延長(zhǎng)房地產(chǎn)商的存量開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款。

01

救市未達(dá)預(yù)期

6月16日，國(guó)常會(huì)說(shuō)：圍繞加大宏觀政策調(diào)控力度、著力擴(kuò)大有效需求、做強(qiáng)做優(yōu)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面，研究提出了一批政策措施。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，具備條件的政策措施要及時(shí)出臺(tái)、抓緊實(shí)施，同時(shí)加強(qiáng)政策措施的儲(chǔ)備，最大限度發(fā)揮政策綜合效應(yīng)。

這在當(dāng)時(shí)很多人看來(lái)，國(guó)家為了救經(jīng)濟(jì)，會(huì)放出史詩(shī)級(jí)救市政策來(lái)救樓市。

結(jié)果，6月底，1年期和5年期LPR降息10個(gè)基點(diǎn)。

7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局的通知主要涉及兩項(xiàng)內(nèi)容：一是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。

二是對(duì)于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

在楊紅旭看來(lái)，這兩點(diǎn)主要是為了保交樓，對(duì)于資金緊張的民企（包括爆雷和沒(méi)爆雷）的提供救助，只是2022年金融十六條救市政策的延展。只是原先是延期只有半年，這次延長(zhǎng)一年半。但是這些政策只是毛毛雨，7月11日，房地產(chǎn)股受到刺激，上午略有飄紅，下午房地產(chǎn)指數(shù)再次調(diào)頭向下。7月12日，房地產(chǎn)指數(shù)也是一路回調(diào)，地產(chǎn)股沒(méi)有表現(xiàn)得很拉胯。

02

激活市場(chǎng)手段還有很多

樓市低迷，房地產(chǎn)股表現(xiàn)不好，如何救市場(chǎng)？很多人眼巴巴地望著能夠有史詩(shī)級(jí)救市政策。但是，日前，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)一篇評(píng)論給了很多人潑了一盆冷水：決策層發(fā)聲，不會(huì)有史詩(shī)級(jí)救市，并配了一篇金觀評(píng)的評(píng)論：樓市應(yīng)該強(qiáng)調(diào)中長(zhǎng)期調(diào)節(jié)。

一些央媒發(fā)聲稱(chēng)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的各項(xiàng)政策持續(xù)產(chǎn)生效果，應(yīng)有一點(diǎn)耐心?？傮w上不一定有那么糟糕。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)復(fù)蘇，仍應(yīng)充滿信心。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，還需多些耐心。

雖然史詩(shī)級(jí)政策不會(huì)來(lái)，不過(guò)，不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)前穩(wěn)定市場(chǎng)的要點(diǎn)是于：支持需求側(cè)，改善購(gòu)房人的悲觀預(yù)期！接下去，還應(yīng)在激勵(lì)購(gòu)房方面出臺(tái)更有力的政策，才能讓樓市真正穩(wěn)定下來(lái)。

那么接下來(lái)有什么可以激活樓市的辦法呢？

今年以來(lái)，福清、常州、寧德、穎陽(yáng)等地陸續(xù)取消限售，另有包括杭州、南京、廈門(mén)、青島、惠州、徐州、常州、成都等17個(gè)城市對(duì)限購(gòu)、限售條件進(jìn)行了優(yōu)化，一定程度上降低了限制的力度。地產(chǎn)大咖薈認(rèn)為，一定程度上優(yōu)化限售政策，最大的好處就是恢復(fù)市場(chǎng)的信心。過(guò)去，兩年或者三年的限售期，最大的好處就是限制了資金的流動(dòng)，讓熱錢(qián)困死在了樓市里面。而優(yōu)化限售，對(duì)于改善型需求意義重大。尤其是在賣(mài)一買(mǎi)一方面解除約束，能夠帶動(dòng)住房交易的活躍，促進(jìn)改善性需求的釋放，仍是當(dāng)前重要的發(fā)力點(diǎn)。

另外，廣州很多人執(zhí)行的是賣(mài)一買(mǎi)一策略。長(zhǎng)期以來(lái)，廣州執(zhí)行的是都是認(rèn)房又認(rèn)貸，這導(dǎo)致?lián)Q房首付比例太高，改善型需要被壓制，假如認(rèn)房不認(rèn)貸，將最大化釋放改善性需求。

對(duì)于剛需性產(chǎn)品，廣州的解決思路可能是松綁非核心區(qū)的限購(gòu)、限售政策，達(dá)到去庫(kù)存的目的。

另外有一些專(zhuān)家說(shuō)可以由中央和地方聯(lián)合發(fā)放購(gòu)房券，或者降低契稅和增值稅等方法。

其實(shí)，廣州樓市，無(wú)需什么終極救市大招，只需從現(xiàn)有的工具箱里釋放一些就好用了。