樓盤報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

※全文約2118字，閱讀全文大約需要4分鐘

又到了，半年總結(jié)時(shí)間。

從數(shù)據(jù)上來看，上半年成都市場(chǎng)成交20萬套，可以說是非常好的成績(jī)。

標(biāo)題黨一點(diǎn)，甚至可以說是“有史以來”最好的半年。

▲來源成都購(gòu)房通

要知道，去年成都全年的銷售總量是26.6萬套，不出意外，再過兩個(gè)月，就能達(dá)到去年全年水平。

但是，在“歷史最好”成績(jī)面前，卻是整個(gè)行業(yè)的焦慮。

“賣房子不好賣”的感嘆并沒有減少，這又是為什么？

01

從數(shù)據(jù)上來看，上半年的確不錯(cuò)，放眼全國(guó)數(shù)一數(shù)二。

一共有20萬套成交。

不過，仔細(xì)來看，這20萬套里面，新房成交8.1萬套，二手房成交11.9萬套。

大家知道，去年成都二手房“爆炸性”反彈，一年成交了15.1萬套，已經(jīng)接近老大上海15.6萬套的量。

從公開數(shù)據(jù)來看，上海今年上半年成交9.5萬套，位居一線城市之首。

所以，成都二手11.9萬套，實(shí)際上已經(jīng)超越上海，位居全國(guó)第一。

二手房的高度活躍，說明成都的人口優(yōu)勢(shì)，帶來的住房需求，仍然是房地產(chǎn)最根本的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。

成都市場(chǎng)的火爆，底色仍然是“二手房”！

02

這里可以看到，今年上半年，成都二手房繼續(xù)鞏固了自己“超越”新房的地位。

未來，成都新房想要反超二手，恐怕是沒有機(jī)會(huì)了。

城市化發(fā)展到中后期，二手房成交量超過新房，是必然的趨勢(shì)，成都自然也一樣。

那么，新房市場(chǎng)呢？

上半年成交8.1萬套，這是一個(gè)還算行，但很難說出彩的成績(jī)。

對(duì)比下，去年上半年同期7.5萬套，同比只增長(zhǎng)0.6萬套，并不明顯。

都知道，去年還處于口罩事件，時(shí)不時(shí)封控的狀態(tài)，時(shí)隔一年0.6萬套的增長(zhǎng)，并不算多。

并且，不少售樓部反饋，上半年不少成交，是去年封控狀態(tài)下壓抑的需求釋放。

明顯的表現(xiàn)就是，二三四月份成交非?；钴S，五六月份開始有所回落。

這就是為什么，感覺市場(chǎng)很熱鬧，最終體現(xiàn)到業(yè)績(jī)上，反響平平的原因。

03

這輪洗牌之后，市場(chǎng)的分化越來越明顯。

成都市場(chǎng)，中心城區(qū)越來越強(qiáng)，郊區(qū)越來越弱。

一句話，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

從數(shù)據(jù)上看，中心城區(qū)的新房占據(jù)了80%的成交套數(shù)，中心城區(qū)二手房則占據(jù)了85%。

符合二八定律。

并且，中心城區(qū)的新房成交套均面積已經(jīng)來到了138平米，面積大，單價(jià)高，總價(jià)貴。

所以要在中心城區(qū)買新房，對(duì)于剛需來說非常不容易。

新房和二手房的分化也在加劇。

新房成交平均套均面積131平米，二手房只有95平米。

可以說，真正的剛需，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二手房市場(chǎng)才能找到“適合的房源”。

5+2城區(qū)200萬以內(nèi)，選新房非常困難。龍泉、雙流等二圈層選150萬以內(nèi)新房，也不容易。

04

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，去年全年，錦江區(qū)銷售均價(jià)還是29265元/平米，今年上半年已經(jīng)突破均價(jià)3萬/平米大關(guān)。

東大街、白鷺灣、三圣鄉(xiāng)崛起，誕生了錦江金茂府、建發(fā)天府養(yǎng)云、錦江九章、以及華潤(rùn)錦江悅府等高改項(xiàng)目，三圣鄉(xiāng)則有錦江上院、錦江賦等豪宅樓盤。

從今年上半年銷售情況來看，錦江區(qū)的均價(jià)已經(jīng)成為主城第一。

同樣，青羊、金牛、成華、武侯仍然主打改善和深改。加上大量出貨的高新新川，主城新盤已經(jīng)全面接近3萬水平線。

前面我們說了，中心城區(qū)的新房套均面積138平米。

138的套均面積，乘以3萬的均價(jià)，主城買房單套平均在400萬左右。

當(dāng)然，這里說的是均價(jià)，既有200多萬的，也有上千萬的。

土拍的情況來看，開發(fā)商對(duì)未來主城破3萬，也非常有信心。比如，華潤(rùn)金融城三期地塊，最高清水限價(jià)已經(jīng)達(dá)到3.6萬。

05

剪刀差網(wǎng)紅盤的消失，也成為更多人選擇二手房的原因。

從上半年來看，除了中州錦城湖岸，引發(fā)了一波打新?lián)屬?gòu)熱潮，其余網(wǎng)紅盤并沒有掀起太多波浪。

特別是前幾年剛需寄予厚望的“川發(fā)天府上城”，最新開盤單價(jià)達(dá)到了2-2.5萬，報(bào)名雖然熔斷，但從公開消息來看，去化僅僅只有三分之一。

川發(fā)也反映了網(wǎng)紅盤現(xiàn)狀——沒有剪刀差！

今年還可期待的網(wǎng)紅盤，已寥寥無幾，新鴻基悅城、成功紅樹林、南陽御龍府、朗詩(shī)熙華府，還可等待。

而嘉悅匯據(jù)了解，開盤價(jià)預(yù)計(jì)在2.8萬，也不再有剪刀差。

06

下半年最值得期待和關(guān)注的是高新區(qū)。

特別是大源，在長(zhǎng)期供不應(yīng)求的情況下，大源下半年，將迎來階段性供應(yīng)高峰。

今年唯一搶到個(gè)位數(shù)中簽的中州就在大源，并且價(jià)格還在600萬級(jí)以上，大源的購(gòu)買力還是非常強(qiáng)。

交投、城投、高投、中鐵建、遠(yuǎn)達(dá)，紛紛殺入大源西，預(yù)計(jì)下半年將上市供應(yīng)。高新區(qū)最優(yōu)質(zhì)的板塊，加上幾大房企的共同發(fā)力，將成為下半年市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

華潤(rùn)拿下的金三地塊，按照華潤(rùn)速度，很可能下半年面市，高新區(qū)仍然是焦點(diǎn)。

至于，爭(zhēng)議頗多的天府新區(qū)。

買天新一定要注意邊界，在天府大道兩側(cè)的板塊，最為安全，比如麓湖湖區(qū)、麓湖公園區(qū)、天西、天東、興隆湖。另外，兩側(cè)外擴(kuò)板塊，如錦江生態(tài)帶、麓山板塊、法務(wù)區(qū)價(jià)格合適，仍然有一定價(jià)值。

其余板塊，則需要謹(jǐn)慎。

在市場(chǎng)并不樂觀的行情下，開發(fā)商將越來越卷產(chǎn)品，今年看到的好產(chǎn)品，比過去限價(jià)時(shí)期，要好太多。

對(duì)于希望改善，特別是深改的客戶，有更多好盤可選，未嘗不是一件好事。

接下來，隨著更多好產(chǎn)品涌現(xiàn)，升級(jí)換代，改善居住，仍然是新房市場(chǎng)的“主旋律”。

※聲明

本公眾號(hào)刊載此文出于傳遞更多信息之目的，文中部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系小編進(jìn)行刪除。

文章由《成都購(gòu)房指南》團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)，請(qǐng)勿擅自轉(zhuǎn)載、復(fù)制、抄襲。若需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)編輯，授權(quán)方可進(jìn)行轉(zhuǎn)載，違者將追究相關(guān)法律責(zé)任。