6月28日，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）向港交所提交了IPO申請，聯(lián)席保薦人為中信證券、摩根大通、瑞信。這已經(jīng)是萬達商管第四次向港交所提交IPO申請，前三次分別為2021年10月21日、2022年4月22日、10月25日，時間跨度長達兩年之久。

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萬達商管的上市之路并不順暢。早在2014年年底，萬達商業(yè)（即萬達商管的前身）曾在港股上市，但由于估值不高、股價低迷，2016年9月便從港股私有化退市，并計劃回歸A股市場。然而，在A股市場上，萬達商管也遭遇了多次挫折。2021年3月24日，萬達商管發(fā)布公告宣布，該公司將不再申報A股IPO，意味著萬達商業(yè)管理公司連續(xù)申請6年的A股上市計劃，以徹底失敗而告終。

此后，萬達商管將目光再次轉(zhuǎn)向港股市場，并于2021年10月21日首次向港交所提交IPO申請。然而，在此之后的兩年內(nèi)，萬達商管三次更新招股書均未能成功上市，并于2023年4月25日第三次失效。

在此期間，萬達商管也曾嘗試在境內(nèi)發(fā)行公司債券以補充資金。但同樣遭遇了波折。2022年12月31日，大連萬達商管公開發(fā)行公司債券注冊程序獲證監(jiān)會受理；2023年3月21日，因向上海證券交易所申請發(fā)行公司債券而中止注冊程序；6月9日，大連萬達商管和主承銷商國泰君安、開源證券分別提交《關(guān)于中止大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司公開發(fā)行公司債券注冊程序的申請》；6月28日，證監(jiān)會決定中止大連萬達商管公開發(fā)行公司債券注冊程序。

在此背景下，萬達商管第四次向港交所提交IPO申請顯得尤為緊迫。因為根據(jù)此前萬達商管的對賭協(xié)議，如果該公司不能于2023年年底上市，投資者可要求萬達按照8%的收益率回購總額380億的股權(quán)。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)的測算，若不考慮預(yù)提所得稅和股息，萬達一方的潛在回購支出規(guī)模高達440億元。

這對于萬達集團董事長王健林來說，無疑是一個巨大的壓力。自2017年萬達危機以來，王健林憑借著雷霆手段，短時間內(nèi)將萬達系的負(fù)債降低到了一個合理的水平。后來，隨著建業(yè)、融創(chuàng)等企業(yè)的債務(wù)違約，王健林還逆市進行了“抄底”。但是，讓王健林沒想到是，諸多因素疊加之下，相關(guān)板塊沒有迅速回暖，萬達商管的IPO進程也不及預(yù)期，而正是萬達商管上市進程緩慢，直接將萬達和王健林推向了危險的境地。

從估值的角度而言，當(dāng)下港股市場對于物管以及地產(chǎn)板塊都不太“友好”，選擇此時上市也是不得已而為之。盡管這樣，萬達商管也必須盡快上市。因為到期對賭協(xié)議將會給王健林帶來巨大的壓力，有可能直接將萬達系推向危險的邊緣。而此前王健林也承認(rèn)，因為萬達商管的上市延遲，萬達遇到了一定困難。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜則撰文指出，“萬達商管已經(jīng)創(chuàng)造了民營企業(yè)境外市場的最慢紀(jì)錄?！蹦敲?，如果年底萬達商管不能如期上市，王健林是否能夠完全應(yīng)對高達440億的回購，那么從萬達商管的賬面來看，很顯然其是不能覆蓋這筆回購，且萬達系今年還減持了部分萬達影視的股票，以應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的危機。

此外，萬達商管也面臨著一些訴訟風(fēng)險。據(jù)企業(yè)預(yù)警通消息顯示，四月至今，萬達商管多出了三條開庭公告，均為合同糾紛。其中一起案件涉及金額高達1.5億元。

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那么，萬達商管第四次IPO申請成功率有多高呢？這取決于多方面的因素，包括市場環(huán)境、行業(yè)競爭、公司業(yè)績、監(jiān)管政策等。

從市場環(huán)境來看，2023年上半年，港股市場表現(xiàn)不佳，受到多重因素的影響，港股恒生指數(shù)下跌了不少。此外，近期港股市場也出現(xiàn)了多起新股破發(fā)的情況，如小米、美團等。這些都給港股IPO帶來了不利影響。

從行業(yè)競爭來看，萬達商管雖然在中國商業(yè)地產(chǎn)運營領(lǐng)域處于領(lǐng)先地位，但也面臨著來自同行和新興企業(yè)的挑戰(zhàn)。

例如，在線零售平臺如拼多多、京東等通過提供更便捷、更優(yōu)惠的購物體驗，吸引了大量消費者；社區(qū)團購平臺如美團優(yōu)選、盒馬鮮生等通過提供更快速、更新鮮的生鮮配送服務(wù)，滿足了消費者對生活品質(zhì)的需求；共享辦公平臺如氪空間、優(yōu)客工場等通過提供更靈活、更高效的辦公空間解決方案，贏得了創(chuàng)業(yè)者和中小企業(yè)的青睞。這些新興企業(yè)都在一定程度上對傳統(tǒng)的實體零售和辦公產(chǎn)生了替代和沖擊。

從公司業(yè)績來看，萬達商管在過去幾年中，經(jīng)歷了業(yè)務(wù)調(diào)整和轉(zhuǎn)型，從單一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨虡I(yè)地產(chǎn)運營為核心的綜合服務(wù)商。萬達商管通過收購、合作、自建等方式，不斷擴大其商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和品質(zhì)，同時也通過引入多元化的業(yè)務(wù)模式，如物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、文化旅游、酒店管理等，提高了其收入來源的穩(wěn)定性和多樣性。

從監(jiān)管政策來看，近年來，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，旨在遏制房價過快上漲，防范金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這對于以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)來說，無疑是一個巨大的壓力。

然而，對于以商業(yè)地產(chǎn)運營為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)來說，這反而是一個機遇。因為在政策限制下，房地產(chǎn)開發(fā)商會更加重視商業(yè)地產(chǎn)的運營效率和收益率，從而更愿意與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商合作。這就為萬達商管提供了更多的市場空間和合作機會。

萬達商管第四次向港交所提交IPO申請能否成功，還需要看其能否克服市場環(huán)境、行業(yè)競爭等方面的挑戰(zhàn)，同時也需要看其能否充分展示其公司業(yè)績、監(jiān)管政策等方面的優(yōu)勢。如果萬達商管能夠成功上市，那么將對其未來的發(fā)展和戰(zhàn)略有著重要的意義和影響。