樓盤報告|熱點分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場

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“五一”全國旅游市場爆棚，但樓市“不溫不火”。

中指院數(shù)據(jù)顯示，重點城市“五一”樓市成交量相比去年增長了25%，相比“疫情之前”的2019年，下降了20%。

這大概說明了一個道理，樓市并不同于旅游，疫情對它的影響并沒有想象的大，更關(guān)乎大家的“錢包”。

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以前房子不好賣，還可以找“疫情”背鍋，放開后，才發(fā)現(xiàn)是自己不行。

當然，總體來說一二線城市的基本面還算好，但板塊、產(chǎn)品的分化還在繼續(xù)。

成都樓市，也正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。

在經(jīng)歷了一季度以來的“烈火烹油”后，4月購買熱情有所回落。

▲來源成都購房通

特別是一直高居全國成交量之首的二手房，4月成交2.37萬套，相比3月下降了21%。

經(jīng)歷了“疫情”后的一輪急速上漲，成交進入“平穩(wěn)期”。

道理也不復雜，一季度的成交放量，更多是建立在過去三年“被壓抑”的基礎(chǔ)上。需求被長期壓制后，有釋放的過程。

最火爆的3月，我們就講過，4月很可能迎來沖高之后的回落，果然不出所料。

但2.37萬的成交量，平心而論，也是很高的成交量。

之所以環(huán)比有20%的回落，也是因為3月份創(chuàng)紀錄的2.8萬套，實在是太高。

今年剩下的8個月，成都二手房月成交維持在1.5萬套，就算合格，2萬套則是驚喜。

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二手房雖然有所回落。

但新房，又有意外的驚喜。

▲成都樓市新房月成交

我們看成都樓市新房每月成交，剛剛過去的4月，新房成交了1.6萬套，這是過去15個月單月最高。

也就是說，4月份二手房有所下滑，但新房卻沖了一波小高峰，這說明什么？

至少有兩點，也是之前我們的判斷。

第一，二手置換的客群開始入手新房，之前二手房的放量，開始體現(xiàn)在新房市場購買力上。

大家嘴上罵房價高，賣掉二手后，多數(shù)人還會再次買入。

第二，市場分化仍在繼續(xù)，二手房雖然銷量不錯，但接近20萬套的掛牌量，“老破小”仍不容樂觀。

新房在產(chǎn)品上基本上是“吊打”二手，這也是很多人置換的原因。

03

二手成交熱情下滑，除了購買力釋放趨緩，還有個重要原因就是“價格太高”。

之前，金融城某樓盤已經(jīng)賣到7.5萬成交價，對于賣家來說是一劑強心針，但對于買家來說，感覺“扛不動”。

不少買家反映，隨著二手房成交放大，價格也有所上漲，已經(jīng)不便宜。

比如朗基紫境府，3月份成交了5、6套，大約都在2.7萬左右，甚至低的2.5萬出頭。

但現(xiàn)在低價房源“賣完”，掛牌房源不少都在3萬以上，便宜也要2.8萬。這讓買家陷入“觀望”，市場暫時陷入僵持。

▲朗基紫境府進入3萬+時代

實際上，之前二手價格相對較低，有部分“投資客”急于出貨的原因。

還是以高新區(qū)“朗基紫境府”為例，2019年還叫北大資源紫境府，當時1.5萬起的清水有一定剪刀差，吸引了許多投資客。

紫境府雖然貴為“干掛石材到頂”高端盤，當年也要“無房剛需”資格才能上車。

今年出貨的不少“紫境府”房源都是“滿二唯一”，動輒180平米大戶型，不少“賣家”居然是“唯一房產(chǎn)”，想想都明白是什么情況。

這部分房東，買入之初就是奔著“剪刀差”而來，如今收益低一點也要“出貨”，為的就是早日“落袋為安”。

“朗基紫境府”并非個案，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，成都二手房價格已經(jīng)連續(xù)15個月環(huán)比上漲。

▲成都二手房環(huán)比15連漲（國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)）

15連漲，也差不多到了一個臨界點。

價漲，量跌的二手市場，接下來將進入新的“平衡狀態(tài)”。

04

此前我們說過，二手房不能只看量，還要看質(zhì)。

總的來說，成都二手房雖然很活躍，但是價格和面積都較低，彌補了新房市場缺少“剛需產(chǎn)品”的空白。

去年二手成交15萬套，套均95平米。

今年前4月成交8.1萬套，套均94平米。

90平米出頭的剛需，在新房市場很少見，人才類新房占比多一些，但大多人很難夠到“人才住房”。

從“好好選房”小程序數(shù)據(jù)來看，二手房成交量前10名，幾乎都是“剛需板塊”。

▲剛需板塊占據(jù)二手成交主流

前7名，都是二圈層板塊，只有第九的駟馬橋和第十的萬象城，屬于主城之一的成華區(qū)。

可以看到，剛需撐起了成都活躍的二手市場，價高的金融城、攀成鋼、大源等改善區(qū)域，出一套總價或單價較高的房源，都會讓市場震動，但它們真不是市場的主流。

在成都，兩三百預算，仍是市場走量主流。

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