樓盤報告|熱點分析 | 區(qū)域板塊 | 土地市場

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今年成都市場，回暖非常明顯，特別是二手房成交量“2萬套以上”的高位，已經(jīng)持續(xù)兩月（3月、4月），領跑全國。

但火爆的“搶房”局面，其實是比較少見的。

所謂“搶房”，是指類似“萬人搖號”的局面，已經(jīng)難得一見。

盤點下來，今年最火的樓盤，要算是高新區(qū)“中洲錦城湖岸”了。

今年兩次開盤，中簽率都在1%左右，特別是上個月，200平米以下?lián)u號戶型，中簽率只有0.56%。

原因也不復雜。

一方面，房源實在是太少，一共113套，有80套是200平米以上不搖號的大戶型，無房搖號的只有33套，僧多粥少。

另一方面，當然是“價格倒掛”，引發(fā)打新熱潮。

其實，2016年這輪調(diào)控以來，“倒掛盤”已經(jīng)越來越少，滿打滿算大概還有10來個左右“倒掛盤”。

看上去數(shù)量還算不少，但這里面好多盤，不是“千年鴿王”，就是貨量并不大的尾盤，對于“剛需”來說抓住最后的機會并不容易。

整理了一份值得上車網(wǎng)紅“倒掛盤”，每個盤給了一個“沖擊指數(shù)”，評判標準是根據(jù)項目二手房表現(xiàn)，以及上批次開盤價格來測算。

01 中洲錦城湖岸

中州錦城湖岸之所以搶手，在于地段、資源占有頂級。

一流的地段+一流的資源+二流的產(chǎn)品+剪刀差，讓中洲錦城湖岸成為市場上的“搶手貨”。

目前，中州錦城湖一期的成交價在4萬/平米左右，不過一期是高層。

相比較周邊天悅府和西派瀾岸的別墅，掛牌基本在5.8萬左右，因此中洲錦城湖3.2萬/平米的清水價，謹慎預估有2萬/平米“剪刀差”。

▲紅色為待售樓棟

4月份這次取證之后，將僅剩下27棟的四疊別墅，和32、33、34、35、36、37、38棟的兩疊產(chǎn)品。

兩疊產(chǎn)品，上疊是248平米，下疊是441平米。

27棟是剩下唯一四疊產(chǎn)品，中間兩層為199平米戶型，剛需參與搖號。

所以，未來大概還有兩三次開盤，無房資格施展空間十分有限。

02 中鐵建西派瀾岸

西派瀾岸三期分為南北兩區(qū)開發(fā)。

其中南區(qū)臨天府一街，規(guī)劃了三棟建面約230平米產(chǎn)品，北區(qū)臨正在建設中的瞪羚谷項目，規(guī)劃了4棟建面約280平米以及550平米一戶一層的樓王級產(chǎn)品。

三期共400余套，兩梯兩戶純板式。

預計單價會在3萬左右，但項目周邊二手房真實成交價部分已經(jīng)達到5萬，因此保守估計會有1萬以上的剪刀差。

此項目受到太平寺機場的影響，開盤時間并未確定。

需要注意的是，西派瀾岸全部戶型都在200平米以上，屬于開發(fā)商自行銷售項目，剛需資格無優(yōu)先權。

03天府天璽（嘉悅匯）

天府天璽占地約58.7畝，容積率5.0，由6棟樓組成，呈圍合式布局。

目前住宅2號樓和部分底商已售罄，還有住宅6號樓，兩棟獨棟商業(yè)和兩棟商辦類產(chǎn)品待售。

從總平圖來看，6號樓分成了兩個部分，六號樓的一單元二單元與三單元隔中庭相望。

▲項目總平圖

不過，無論是哪個部分，均未臨街，一面對中庭，一面對著商業(yè)樓棟，最大限度的降低了道路帶來的揚塵和噪音干擾。

6號樓剩余的住宅，產(chǎn)品上與2號樓的比較相似，面積段82-134平米。

此前以9300元/㎡入市的天府天璽，面積較小的天府天璽可能是大源唯一一個留給低預算購房者上車大源的機會。

04 朗基紫境府

原北大資源紫境府，現(xiàn)已由朗基接盤，改名朗基紫境府。

項目最后一次開盤是在2019年11月，彼時均價約1.9-2.5萬/平米。

如今被朗基收購后預計將于2023年入市，待售樓棟1/8/9號，共260套，預計面積116-184平米。

價格上較上批次預計不會高太多，對比周邊二手房掛牌會有近1萬元/平米的剪刀差，總體面積偏大，建議改善關注。

05 紅樹灣

紅樹灣位于高新區(qū)中和板塊，臨錦江，對面是高新區(qū)江灘濕地公園。

項目共分為三期，占地約44.6畝，容積率3.8，共規(guī)劃有5棟超高層住宅和1座船型商業(yè)體，住宅層高為34F、39F，梯戶比為3T5和3T6。

目前僅三期12/13/15三棟樓未取證，有600套房未售，為現(xiàn)房狀態(tài)。

戶型面積72-110平米，包括72平米套二，90平米套三，99平米套三，及少量的110平米套四等產(chǎn)品。

紅樹灣上批次開盤還在在5年前，單價不到1萬，新批次預計單價應該不會太高。

并且72-110平米的戶型面積，非常適合低總價剛需。另外，據(jù)了解開發(fā)商將把產(chǎn)品升級為“裝修”對外銷售，想必是在房價不能批太高的情況下，也希望從裝修上賺錢。

由于面積小，總價可控，建議剛需關注。

06 山河玖璋（南城都匯）

南城都匯雖然最后兩期 7548 套，只去年初已經(jīng)被查封，期限三年。

但是大家都知道，如果“舜鴻地產(chǎn)”能解決財務問題，仍然可以對持有物業(yè)進行出售。

山河玖璋即南城都匯8期地塊，整個南城都匯還有7期（山河峯薈）、8期（山河玖璋）待售，共計7000余套房源。

該項目最大價值就在于金融城的地段，地鐵商業(yè)自不必多說，多校劃片后，其小學對口三所中學也較為優(yōu)質(zhì)。

07 朗詩熙華府

朗詩熙華府位于大源 CBD ，鷺洲里、世豪廣場、伊藤洋華堂構成的大源商圈，距離小區(qū)不過幾十米。

加上板塊教育資源較為強悍，項目關注度高。 項目一共 17 棟樓， 1379 戶，目前大部分已經(jīng)交付并且入住。

最近一批次開盤2018年，精裝均價1.7萬/平米。

科技系統(tǒng)費 + 物業(yè)費，共計 6.8 元 / 平米的費用雖然不低，但科技感十足，舒適度高于普通小區(qū)。

未取得預售的還有兩棟樓，剩余的房源戶型面積在133-179平米，共計156套。

08 成都金融廣場

去年11月，成都金融廣場持有方，底價39.25億元，轉讓項目100%股權，不過最終因故未能成行。

成都金融廣場占地面積約5.25萬平方米，由5棟200米級塔樓、5層地下室，以及11層商業(yè)裙樓組成，總建筑面積約87.08萬平方米，容積率高達16。

集超五星級酒店、酒店式公寓、超甲辦公樓、大型商業(yè)及高檔住宅為一體的超級綜合體。

成都金融廣場業(yè)態(tài)較為復雜，可售的住宅部分只有4、5號樓，其他商業(yè)、酒店、超甲寫字樓、商場有運營要求，難度不小。

住宅部分，位于成都金融廣場4、5號樓，規(guī)劃有235-660平米左右的大平層戶型，包含235平米四室三衛(wèi)、260平米四室四衛(wèi)、及樓王360平米五室五衛(wèi)戶型，少量660平米頂躍超大戶型，共432套。

09 長冶南陽御龍府

高新區(qū)神盤鼻祖，還有9號樓204套房源待售。

去年官方曾在問政平臺上表示該項目正在辦理預售，但至今都沒有開盤消息。

如果未來開盤，單價預計會在1萬元/平米左右，產(chǎn)品面積段在99-117平米，總價不高，將會成為整個高新區(qū)總價門檻最低的新房。

10 成都萬達1號

萬達一號項目總占地約500畝，分7個地塊打造：

1號地塊規(guī)劃為商辦產(chǎn)品，規(guī)劃有超五星級酒店（預計60層以上）。

2號地塊是萬達UPMC國際醫(yī)院，預計今年底開業(yè)。

3號地塊為萬達華庭，也就是待售房源所在地塊，其中35棟、36棟、37棟為待售樓棟。地塊內(nèi)的合院別墅和其他高層住宅已經(jīng)售罄。

待售的三棟樓均為3梯4戶，其中35棟為31F高層，36、37號樓為37F超高層。

戶型面積有三種，131平米和154平米均為四室兩廳兩衛(wèi)戶型。以及不搖號的214平米四室兩廳三衛(wèi)戶型。

11 天府半島

恒大兩字從案名消失，天府半島已去恒大化。

樓盤占地1650畝，分10期打造，1、2期賣完了；3、4、6期部分準現(xiàn)房待售；5期為商業(yè)；7期3棟住宅沒修；9期學校 （小學和幼兒園） 待建；8期和10期為住宅，尚未開發(fā)。

有消息顯示，7期三標段、8期、9期、10期將要調(diào)規(guī)，7期三棟住宅由48層降為32層；8期住宅由48層降到32、31、26層，4棟調(diào)整為5棟；10期則取消低層住宅，層高由3層、39層、47層、48層調(diào)整為25層、31層、32層。

9期規(guī)劃的小學和幼兒園則與10期合并，并且多出了小高層規(guī)劃。

天府半島產(chǎn)品面積段十分豐富，6期64棟2單元在3月份已經(jīng)取證，111-126平米，未來普通高層也類似該面積段戶型。

接下來重點是大平層和臨江別墅產(chǎn)品，3期23棟、33棟以及4期38棟，2梯2戶的江景大平層，主力戶型建面約為235㎡。

12 新鴻基悅城

新鴻基在成都攀成鋼和海昌路的兩大神盤，都是捂盤王者。

香港開發(fā)商似乎歷來都不走“高周轉”路線，而是以土地增值收益作為盈利點，不過這套操作遇上“限價”就很受傷。

新鴻基悅城總占地約245畝，分三期進行打造。

一期、二期已售罄，三期可售樓棟只有19、20、21號三棟樓，項目下批次再開，也是新鴻基悅城這一網(wǎng)紅盤的收官之作。

目前戶型面積尚未公布，從樓棟形態(tài)來看，19棟和20棟為4T4戶的布局，這在內(nèi)地的樓盤中較為少見。21棟是較為常規(guī)的2T3戶布局。

13 蔚藍卡地亞

蔚藍卡地亞，受到關注度最高的網(wǎng)紅盤之一。

剩下地塊的產(chǎn)品也最為復雜，甚至哪些組團是什么產(chǎn)品，什么戶型，商業(yè)還是住宅，尚未全部透露。

從目前已經(jīng)知道的消息來看， 剩下的住宅主要有四個部分：

1、蔚藍閣B區(qū)的8號樓；

2、D1三棟住宅；

3、C3為1棟50F超高層，2F以下為商業(yè)，3-50F為住宅；

4、C1是住宅，很可能是別墅產(chǎn)品。

現(xiàn)在明確產(chǎn)品戶型的，是B區(qū)8號樓，B區(qū)組團內(nèi)9-12號樓已經(jīng)售罄交房。

8號樓為44F超高層，一共有4個戶型，2梯4戶，170套房。

其中1、4號房為東南朝向，150平戶型（A、A1），2、3號房是180-190平戶型（B、B1），西北向。

蔚藍閣戶型最大的特點是有挑高贈送部分，可以作為挑高夾層，或者挑空層，無論是空間和面積，都較為出眾。

總的來說，成都“高倒掛”樓盤越來越少，加上去年底“無房資格”有所松動，如今搖號熱盤，已經(jīng)不區(qū)分社保，“網(wǎng)紅盤”搖號難度會越來越大，競爭越來越激烈。

類似中州錦城湖岸不到1%的超低中簽率，在未來可能成為常態(tài)，手握“無房資格”的朋友們，切搖且珍惜。

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