3月31日，萬科A（SZ00002）公布了2022年的最新年報(bào)，這份年報(bào)向投資者展示了很多財(cái)務(wù)方面的蹊蹺。萬科對(duì)聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)公司擴(kuò)大了借貸規(guī)模，卻收獲了過往三年最少的股權(quán)投資收益，成為一個(gè)重要的疑點(diǎn)。

從2020年到2022年，過去三年中，2022年萬科（SZ00002）對(duì)聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)公司投入力度最大的一年。雖然當(dāng)年，萬科對(duì)聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)公司的股權(quán)投資減少了11.48億元，但是在股東借款方面，對(duì)聯(lián)營(yíng)公司和合營(yíng)公司的資金凈投入（其他應(yīng)收款-其他應(yīng)付款），卻高達(dá)941.14億元，比2021年的736.06億元多出了整整205億元，是過去三年中最多的一年。

然而，巨量的資金投入，并沒有幫助萬科提升合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司的凈利潤(rùn)。2022年年報(bào)顯示，當(dāng)年度來自聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)的公司權(quán)益利潤(rùn)為-8.0 億元，而2021年這一指標(biāo)是 48.9億元，2020年是97.4億元。投入最多的資金，卻換回了最少的權(quán)益利潤(rùn)。這一做法，不僅引發(fā)疑問，萬科為什么會(huì)愿意甘當(dāng)“活雷鋒”，出錢出力投入巨量資金，卻最終把利潤(rùn)讓給合作伙伴。

對(duì)聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)公司借款大幅增長(zhǎng)

因?yàn)槎愂栈I劃的需要，房企對(duì)項(xiàng)目公司的資金投入往往是兩個(gè)方式：一個(gè)是股權(quán)出資，另一個(gè)就是股東借款出資。通常股東借款出資的規(guī)模金額和比例，都要超過股權(quán)投資款。

如果是合作項(xiàng)目，房企往往按股權(quán)比例，決定股東借款比例。通常來說，房企對(duì)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)項(xiàng)目的借款規(guī)模，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過股權(quán)投資金額。就以2022年為例，公司對(duì)合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)的股權(quán)投資余額只有1298.95億元，但應(yīng)收聯(lián)營(yíng)企業(yè)、合營(yíng)企業(yè)的款項(xiàng)總金額卻有1539.02億元。

而公司的應(yīng)收聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)款的余額卻高達(dá)1539.02億元，是股東投資余額的1.18倍。

在應(yīng)收聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)款大幅增長(zhǎng)之時(shí)，對(duì)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)項(xiàng)目的應(yīng)付款卻有明顯減少，金額超過了47億元。

一增一減之下，萬科對(duì)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的凈借款增加了超過200億元。然而，多增加了200億的凈借款，只是比去年多獲得了2.47億元的利息收入。如果以14.44億元的凈利息收益（應(yīng)收款的利息收入-應(yīng)付款的利息支出），去除以205億元的凈借款，換算年度的收益率�？梢园l(fā)現(xiàn)借貸給合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的借款，收益率只有1.44%。

這一切，都讓外界看不明白萬科真正的目的：為什么要將有限的資本大量投入給聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)，去換取股權(quán)投資的虧損和借款利息的低收益呢？

要知道萬科截止2022年12月31日，有息負(fù)債總規(guī)模合計(jì) 3141.1 億元，存量融資的綜合融資成本高達(dá)4.06%。

一個(gè)注冊(cè)登記了111家企業(yè)的神秘號(hào)碼

為什么萬科獲得了低于融資成本的收益，卻還在大規(guī)模的投入資金給聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)？證券之星房產(chǎn)頻道以投資者名義問詢了萬科的傳媒部門，但是后者未能給以回復(fù)。

但是，萬科公布的應(yīng)收聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)公司列表，卻給出了很重要的線索。通過這些線索進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的合作股東的最終控制實(shí)體，工商登記的注冊(cè)電話號(hào)碼都是同一個(gè)。

這一線索，不得不讓人猜測(cè)，這些所謂的聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)子公司，與萬科集團(tuán)和萬科的管理層團(tuán)隊(duì)有著怎樣的聯(lián)系。

深圳市東方欣悅實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東方欣悅”），是今年萬科新增借款比較大的公司，資料顯示，截止2022年，這家注冊(cè)資金只有3.61億元的企業(yè)，萬科對(duì)后者的應(yīng)收賬款的賬面余額是25.92億元。而萬科在上述公司的股權(quán)只有10%。

然而，進(jìn)一步通過啟信寶查詢東方欣悅的大股東的控股公司——深圳市泰欣翔匯實(shí)業(yè)有限公司，卻發(fā)現(xiàn)這一公司所使用的登記號(hào)碼——13600198620，竟然有111家企業(yè)使用這個(gè)號(hào)碼進(jìn)行了工商登記注冊(cè)。而其中之一就有萬科云城商業(yè)有限公司。

更令人驚奇的是后者使用了萬科的商標(biāo)。進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科曾經(jīng)短暫入股過公司，在2020年5月曾經(jīng)是這一公司的單一大股東，然后在當(dāng)年的12月17日又蹊蹺離開了。

更令人驚奇的是東方欣悅不僅和萬科云城商業(yè)有限公司使用同一號(hào)碼進(jìn)行工商注冊(cè)登記。其他的萬科合作伙伴中，也有相當(dāng)一些企業(yè)是用這個(gè)手機(jī)號(hào)碼進(jìn)行的工商注冊(cè)登記。

天津和諧家園建設(shè)開發(fā)有限公司，是萬科另一家增大了借款力度的企業(yè)。這個(gè)項(xiàng)目除了萬科之外，還有兩家股東，一個(gè)是沿海家園，另一個(gè)就是深圳市廣匯達(dá)置業(yè)投資有限公司。而巧合的是，這家公司的注冊(cè)登記手機(jī)號(hào)，也是13600198620，然而深圳市廣匯達(dá)置業(yè)投資有限公司和萬科云城商業(yè)有限公司、深圳市泰欣翔匯實(shí)業(yè)有限公司并非同一股東，也不是一個(gè)法定代表人。

今年增加投資的北京綠城銀石置業(yè)有限公司，也是同樣的情形。這一公司的最終控股股東深圳市錦地投資咨詢合伙企業(yè)（有限合伙），也使用13600198620這個(gè)注冊(cè)號(hào)碼。

實(shí)際上，使用13600198620注冊(cè)，又和萬科集團(tuán)合作了多個(gè)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)項(xiàng)目的企業(yè)，絕非僅僅只有上述提到的這幾家企業(yè)。在111個(gè)同號(hào)碼注冊(cè)企業(yè)里，還有包括了深圳市錦琇康城有限公司這樣的萬科大合作伙伴，后者參與了惠州慧通置業(yè)有限公司、南京萬浜房地產(chǎn)有限公司、惠州市科卉投資開發(fā)有限公司等聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)。

正是因?yàn)橛?3600198620這個(gè)號(hào)碼注冊(cè)的公司，與萬科存在大范圍、高密度的合作，引起了外界對(duì)萬科聯(lián)營(yíng)公司、合營(yíng)公司管理體系的好奇。13600198620背后的主人究竟是誰，能讓萬科會(huì)不顧及收益，不計(jì)得失、不計(jì)收益地向用這個(gè)號(hào)碼注冊(cè)的公司大規(guī)模“輸血”，提供遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過注冊(cè)本金的開發(fā)資金投入？

真相也許只有等萬科高管層自己公布才能知道。