樓盤報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

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昨天，四川省人民政府官方發(fā)布《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》36條（以下簡(jiǎn)稱“36條”）。

36條一共涉及財(cái)稅、金融、產(chǎn)業(yè)、投資、消費(fèi)、外貿(mào)、房地產(chǎn)、市場(chǎng)主體、就業(yè)物價(jià)、營商環(huán)境10大部分內(nèi)容，可謂干貨滿滿。

關(guān)于房地產(chǎn)的第七部分，一共3條691個(gè)字，說明房地產(chǎn)作為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的重要性。

▲來源四川省人民政府官網(wǎng)

其中，關(guān)于“優(yōu)化住房限購、限售、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策”的部署和要求，成為36條最大看點(diǎn)。

大家都知道，此輪調(diào)控以來，最為重磅的手段是以“限購、限貸、限售、限價(jià)”為首的“四限”。

隨著國家層面支持“剛需和改善住房需求”，被稱為樓市“殺手锏”的四限有望被打破。

限購、限售調(diào)整在即

剛需和改善住房將得到支持

“36條”發(fā)布機(jī)構(gòu)是四川省人民政府，一般此類文件偏向指導(dǎo)性，具體的細(xì)則較少。

但這次“36條”有不少干貨，誠意滿滿。

首先，最重要的一條，也就是房地產(chǎn)表述內(nèi)容的第一句話：“優(yōu)化住房限購、限售、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”。

大家想一下，雖然“36條”針對(duì)的是全省，但四川21個(gè)地市州，限購的也只有“成都”。

所以這一條，就是為成都量身定制。

▲來源四川省人民政府官網(wǎng)

我們有必要回顧下，成都目前的限購政策，簡(jiǎn)單來說：

購房資格方面：戶籍或12個(gè)月社保

限購套數(shù)方面：單身1套；家庭2套

限購范圍方面：高新南買全城；12區(qū)買除去高新區(qū)南的全城；三圈層買三圈層。

具體購房資格，參看下圖：

▲《成都購房指南》制圖

事實(shí)上，去年成都“11.17新政”對(duì)限購進(jìn)行了較大層度松綁，比如200平米以上房源不再搖號(hào)；比如三圈層購房不再強(qiáng)調(diào)“社保證明”等。

“36條”要求“優(yōu)化限購”，具體落實(shí)到成都，需要等待具體細(xì)則出臺(tái)。

從過往的案例來看，“優(yōu)化限購”通常包括資格、套數(shù)和范圍三方面。

未來，購房資格門檻有望進(jìn)一步降低，限購套數(shù)也可能有所松動(dòng)，限購范圍或許進(jìn)一步擴(kuò)大。

比如，下一步更多購房者應(yīng)該能買進(jìn)中心城區(qū)（12區(qū)），甚至高新南區(qū)。

有了省一級(jí)的指導(dǎo)意見，相信具體的進(jìn)一步“優(yōu)化”不會(huì)太遠(yuǎn)。

▲成都高新區(qū)某售樓部

“優(yōu)化限售”方面，限售最初出臺(tái)的目的在于抑制炒房，從去年以來，市場(chǎng)的炒房客幾乎消失殆盡，“限售”進(jìn)一步優(yōu)化甚至退出也有必要。

按照成都目前“限售”政策，領(lǐng)取房產(chǎn)證后兩年或備案三年解除“限售”。

“優(yōu)化限售”后，對(duì)想要進(jìn)入市場(chǎng)交易的“次新房”較為有利。

那么，“次新房”對(duì)新盤是否會(huì)造成沖擊？

答案是不會(huì)，畢竟沒有滿5年，次新房交易成本十分高昂，對(duì)打擊炒房仍然有用。

利率有望繼續(xù)下調(diào)

買二手房也發(fā)“補(bǔ)貼”？

“36條”提出“支持符合條件的地方動(dòng)態(tài)調(diào)整首套房貸款利率下限”。

最近，房貸利率下調(diào)引發(fā)的“提前還貸潮”席卷全國，房貸利率進(jìn)一步走低，成為市場(chǎng)預(yù)期。

未來，“剛需”仍然將得到政策層面的大力支持，針對(duì)首套房利率將會(huì)差別對(duì)待，目前來看，廈門此前爆出首套房貸最低3.7%，創(chuàng)下全國記錄。

成都市場(chǎng)，首套房貸基本維持在4%左右，未來首套房貸將有進(jìn)一步下降的空間。

▲ 來源網(wǎng)絡(luò)

另外，“36條”中關(guān)于“優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”，主要涉及到購房者的貸款問題。

一般來說，名下有套房還有貸款，再次購買將被認(rèn)定為第二套，“優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”則給了市場(chǎng)一定的想象空間。

未來，或許二套房貸款的門檻將進(jìn)一步降低，貸款額度也可能將有所提升。

這也是響應(yīng)國家層面“支持剛性和改善性住房需求”的要求。

不過，需要警惕的是，有人利用政策漏洞進(jìn)行“炒房”，因此對(duì)資格的認(rèn)定需要謹(jǐn)慎。

▲ 來源網(wǎng)絡(luò)

“36條”還提到，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)對(duì)引進(jìn)人才、生育二孩或三孩家庭、進(jìn)城務(wù)工人員等購買商品房（含二手房）給予補(bǔ)貼。

這條可能疑惑的人比較多，政府對(duì)人才、二孩、三孩在新房上的補(bǔ)貼較好理解，比如成都的人才買房有一定比例的優(yōu)惠，通常是指定面積的8.5折。

很多人好奇，二手房如何補(bǔ)貼？

根據(jù)其他城市的先例來看，二手房補(bǔ)貼一般是針對(duì)符合條件的購房者，在契稅等方面進(jìn)行減免，購房者也能得到一定實(shí)惠。

▲來源網(wǎng)絡(luò)

未來買房，大家會(huì)不會(huì)向“多生娃的家庭”投去羨慕眼光。

救房企，才能救樓市

“預(yù)售資金監(jiān)管”進(jìn)一步優(yōu)化

去年轟轟烈烈的房地產(chǎn)“三支箭”，來的很快，實(shí)行起來也是“雷厲風(fēng)行”。不過，房地產(chǎn)形成的問題并非一日之寒，所以真正落實(shí)這些政策，還需要2023年來具體落實(shí)。

▲來源四川省人民政府官網(wǎng)

首先，“36條”明確表示要“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，“支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托融資等存量融資合理展期”。

意思就是，第一，不要隨意“抽貸”，房地產(chǎn)作為資金密集型，一旦抽貸，很容易造成資金鏈斷裂。

第二，過去形成的債務(wù)一定要降下來，但是需要時(shí)間，所以能展期的債務(wù)，支持合理展期，給房企喘氣的時(shí)間。

▲央視采訪住建部部長(zhǎng)倪虹

其次，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“預(yù)售資金監(jiān)管”，調(diào)整保函置換預(yù)售監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)。

預(yù)售監(jiān)管資金一方面要嚴(yán)格管理，這是保交樓的底氣。但是過猶不及，如果預(yù)售監(jiān)管資金過于嚴(yán)厲，也會(huì)造成房企資金緊張。

最后，支持現(xiàn)房試點(diǎn)。

現(xiàn)房銷售好處很多，房屋質(zhì)量一目了然，也沒有爛尾風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)未來的“星辰大?！?，但現(xiàn)在有這個(gè)實(shí)力的開發(fā)商不多，支持鼓勵(lì)為主，不強(qiáng)求。

樓市四大殺手锏

2023年有望逐步“放開”

和過去的多次調(diào)控不一樣，次輪調(diào)控以來，“限購、限貸、限售、限價(jià)”為代表的四限，成為是地方手里最強(qiáng)的殺手锏。

不過，隨著調(diào)控轉(zhuǎn)向，重申房地產(chǎn)“國民支柱產(chǎn)業(yè)”地位等信息的釋放，四限在2023年，或?qū)⒂瓉碇卮筠D(zhuǎn)折。

作為每輪房地產(chǎn)調(diào)控，最有代表意義的上海，今年1月上海兩會(huì)，就有委員提出“優(yōu)化四限”。

▲來源網(wǎng)絡(luò)

倘若，上海進(jìn)一步“優(yōu)化四限”，其他城市“四限”的必要還有多大？

真正標(biāo)志性的事件是，去年底GDP萬億級(jí)城市的東莞、佛山徹底放松限購。2023年，二線城市的“多限”將有望逐步解除，甚至一放到底。

至于一線城市，仍然會(huì)有一定的條件限制。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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