作者｜十一郎

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

“嘿，俺老孫又回來(lái)了！”那個(gè)打不死的孫大圣，終究沒(méi)讓人失望。

上周，遲到了8個(gè)月的融創(chuàng)中國(guó)2021年財(cái)報(bào)發(fā)布，同時(shí)，孫宏斌也向股東公布了境內(nèi)外的債務(wù)重組方案。

融創(chuàng)的困境，正迎來(lái)曙光。

這也讓老孫再次經(jīng)歷了一個(gè)過(guò)山車。從巔峰到跌落，再攀升，老孫已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)輪回。起起落落，這似乎成為老孫的命格。

不能想象的是，一群跟著老孫身邊的高管，從順馳時(shí)代走到融創(chuàng)時(shí)代，幾乎沒(méi)換過(guò)。他們兇悍匪氣，豪爽彪勇，身上充滿了江湖氣，與萬(wàn)科高管的精英范兒相比，仿佛來(lái)自另一個(gè)世界。

人心，是老孫最看重的。在今年上半年最困難的時(shí)候，融創(chuàng)債務(wù)展期，全國(guó)各地停工停產(chǎn)，但老孫把員工內(nèi)部的理財(cái)全給兌付了。

不能讓兄弟們寒心。

就是這樣的義氣，讓老孫與兄弟們同享福，也能共患難。

就是這樣一幫人，端出了一手好產(chǎn)品，還搞出一支驍勇的銷售艦隊(duì)，即使是在今年暴雷的前提下，也讓融創(chuàng)成為某些城市的銷冠。

不管怎樣，老孫這一次，已經(jīng)帶著融創(chuàng)走過(guò)最至暗的時(shí)刻。

01

DICHAN SHIYIYAN

自救者，天救。

整體上看，融創(chuàng)的高額負(fù)債及凈虧損的現(xiàn)狀暴露了，但同時(shí)，充足的土地儲(chǔ)備以及凈資產(chǎn)規(guī)模也向投資人傳遞出信心，為重組方案的推進(jìn)奠定了基礎(chǔ)。

自去年暴雷以來(lái)，老孫一直想盡辦法自救。

配股、出售貝殼股票、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、自掏腰包提供無(wú)息借款、出售商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊……這一年，全力償還債務(wù)，是老孫的姿態(tài)。

一系列組合拳下來(lái)，讓融創(chuàng)之困或迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，紓困曙光乍現(xiàn)。

以往的步子邁的太大，在“三道紅線”懸劍之下，“回血”最有效的方式就是出售資產(chǎn)。

斷臂求生，壯士解腕，老孫從不在話下。

上海外灘那個(gè)“最賺錢的融創(chuàng)項(xiàng)目”，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)四年時(shí)間，最終，還是被孫宏斌舍棄了。

這個(gè)在2019年從泛海建設(shè)手中收購(gòu)過(guò)來(lái)的上海外灘地塊，被融創(chuàng)開(kāi)發(fā)成“融創(chuàng)外灘壹號(hào)院”項(xiàng)目，并先后在2019年兩次開(kāi)盤，融創(chuàng)由此回籠了近70億元的銷售回款，被譽(yù)為融創(chuàng)“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

談了長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月之久，最終，融創(chuàng)引入了中國(guó)華融、浦發(fā)銀行等6家金融組團(tuán)，獲得了高達(dá)總額120億元的融資。給融創(chuàng)輸入一股新鮮血液。

目前，融創(chuàng)在天津、重慶、哈爾濱、沈陽(yáng)、濟(jì)南等20個(gè)城市的近70個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)獲批總數(shù)超百億元的紓困基金。

融創(chuàng)以最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，借助資產(chǎn)管理公司對(duì)不良資產(chǎn)的管理優(yōu)勢(shì)，以及信托公司的融資優(yōu)勢(shì)，不但加快項(xiàng)目重整和盤活效率，也加快保交樓問(wèn)題的解決，更為債務(wù)重組贏得了時(shí)間。

02

DICHAN SHIYIYAN

基本盤的穩(wěn)定，是融創(chuàng)東山再起的底氣。

融創(chuàng)不是資不抵債，而是一時(shí)間被現(xiàn)金流所困。

到現(xiàn)在，融創(chuàng)的總負(fù)債為1.2萬(wàn)億，而截至2021年年底，融創(chuàng)的權(quán)益土地總貨值達(dá)到1.77萬(wàn)億元，并且有80%的土地位于一二線城市。

一旦市場(chǎng)好起來(lái)，房產(chǎn)的流動(dòng)性轉(zhuǎn)起來(lái)，融創(chuàng)的全部貨值完全可以覆蓋掉債務(wù)。

金融十六條為房企融資撕開(kāi)了一個(gè)小口子，緊接著，信貸、債券、股權(quán)融資的“三箭齊發(fā)”，逐漸形成了穩(wěn)定房地產(chǎn)融資的態(tài)勢(shì)。

曙光之下，孫宏斌推開(kāi)了“重生之門”。

融創(chuàng)計(jì)劃對(duì)其境內(nèi)外債券進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組。日前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資環(huán)境得到了好轉(zhuǎn)。這可以理解為，國(guó)家鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求。這對(duì)于深陷資金泥淖的融創(chuàng)而言，無(wú)疑是債務(wù)重組的好時(shí)機(jī)。

12月9日，融創(chuàng)公布年報(bào)同時(shí)，也公布了境外債重組進(jìn)展。將現(xiàn)有91億美元的境外債務(wù)中的30億美元至40億美元債轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，能夠持續(xù)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也解決了境外債權(quán)人的顧慮。剩余現(xiàn)有債務(wù)兌換為新的以美元計(jì)價(jià)公開(kāi)票據(jù)(新票據(jù))，期限為自重組生效之日起的2年-8年。

據(jù)悉，歷經(jīng)數(shù)月與債權(quán)人小組的溝通磋商，融創(chuàng)境外債重組框架已初步獲得大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)同。

03

DICHAN SHIYIYYAN

老孫還是那個(gè)老孫。曾經(jīng)自掏腰包救公司，如今為了還債，他許下了“七年之約”，在未來(lái)7年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，還會(huì)逐步出售部分資產(chǎn)，增強(qiáng)公司整體資金流動(dòng)。

債務(wù)的重組已經(jīng)走到了尾聲，隨著各地保民生的紓困資金逐漸到位，融創(chuàng)的停工項(xiàng)目也將逐漸進(jìn)入交付期。在市場(chǎng)逐步復(fù)蘇的前景下，老孫的翻身仗又看到了曙光。

最終，融創(chuàng)是否可以完全擺脫困局還是要看市場(chǎng)的復(fù)蘇情況。如今，經(jīng)濟(jì)整體購(gòu)買力不足，這是阻礙房產(chǎn)需求回暖的最大因素。

不過(guò)，隨著各種金融等利好政策不斷落地，疫情新形勢(shì)下焦點(diǎn)又重回到經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，我們沒(méi)有理由懷疑體制優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的資源調(diào)動(dòng)和組織能力。

老孫預(yù)判明年6月的期限，或許押注的正是這一點(diǎn)。

今天，萬(wàn)科郁亮在股東大會(huì)上說(shuō)，目前行業(yè)最需要信心，這幾個(gè)月下來(lái)，

房地產(chǎn)的“微光”正在逐步變成“曙光”。

今年不景氣，組建個(gè)盟友交流群，歡迎加十一郎好友，拉你入群，一起抱團(tuán)群，吐槽、避坑。乖，等你哈

放開(kāi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，已成為當(dāng)下最高的呼聲

許家印的瓜，到底有多大！

支持房地產(chǎn)的力度達(dá)到了年內(nèi)高潮，但是，沒(méi)尿了

9月，一線城市的新房也降價(jià)了

日賺1個(gè)億！寧德時(shí)代三季度凈利94億，曾毓群身價(jià)2351億

房地產(chǎn)的至暗時(shí)刻即將過(guò)去

錢找人，能否刺破購(gòu)房人濃重的觀望？

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