作者｜地產(chǎn)十一郎

　　來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　今天，一個(gè)對(duì)于金融界十分重要的論壇落下了帷幕。 11月21日至11月23日，2022金融街論壇年會(huì)在北京金融街舉行。

　　一般，判斷一個(gè)會(huì)議是否重要的標(biāo)志是看大佬們是否出席。

　　這個(gè)論壇上，包括央行行長(zhǎng)易綱、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清、證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿等在內(nèi)的金融監(jiān)管部門(mén)“一行兩會(huì)”主要負(fù)責(zé)人都現(xiàn)了身。

　　金融、房產(chǎn)不分家。論壇上，各位大佬對(duì)房地產(chǎn)做出了最新發(fā)聲。

堅(jiān)持“一城一策”； 繼續(xù)降低房貸利率和首付比例； 支持剛性和改善性住房需求； “保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款； 繼續(xù)支持房企合理債券融資。

　　不難看出，從這些最新的聲音里，閃現(xiàn)的都是過(guò)往的影子。 上述聲音與近日各大政策內(nèi)容精神一致。

　　近期，房地產(chǎn)政策在融資端、供給端都給足了政策，無(wú)論是被某些媒體解讀為“史詩(shī)級(jí)救市”的金融16條，還是“會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具“的所謂“第二支箭”，抑或是“支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金”的通知，緊鑼密鼓地出臺(tái)利好政策，背后的目的就一個(gè)：

　　刺激需求。

　　需求不穩(wěn)，一切都白搭。

　　01

　　DICHAN SHIYIYAN

　　這些政策是有落地的。

　　今天，我又看到，交通銀行為美的置業(yè)、萬(wàn)科提供了千億授信意向額度，農(nóng)行與五家房企都簽署了提供貸款資金的合作協(xié)議。

　　現(xiàn)階段，各種政策頻出，已經(jīng)達(dá)到了年內(nèi)利好政策高潮。但十一郎以十多年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)看的很明白的是，房地產(chǎn)政策調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)以前的“強(qiáng)刺激”。

　　一切的政策背后就是一個(gè)字：“穩(wěn)”。

　　然，任何市場(chǎng)本質(zhì)上都是供需關(guān)系。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，供給端充足，金融端也開(kāi)始放開(kāi)了口子，就差需求端的“該出手時(shí)就出手”了。

　　房地產(chǎn)飛速發(fā)展20年，我國(guó)建造房屋的總面積，已經(jīng)達(dá)到了全世界所有國(guó)家加起來(lái)造房面積的一半。這樣的情況是否就說(shuō)明我國(guó)的住房需求沒(méi)有了？

　　非也。我國(guó)的住房需求還是有的，只是從“有居”變成了“優(yōu)居”，從“普遍需求”變成了“有條件需求”。

　　所以我說(shuō)的是需求端“該出手時(shí)就出手”。

　　有需求為什么不出手呢？

　　——買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。

　　很正常，人性嘛。

　　前天，跟一位在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十多年的資深品牌人聊天，他近期也在看房子，但看了北京東西城的學(xué)區(qū)房后，說(shuō)，雖然現(xiàn)在房子的價(jià)格已經(jīng)很低了，但還沒(méi)有到我作為一名業(yè)內(nèi)人士的心理預(yù)期。

　　連業(yè)內(nèi)人都覺(jué)得可以再等等，你說(shuō)老百姓們會(huì)怎么考慮？

　　任你放開(kāi)了房企的融資途徑，任你保交樓、降首付，行業(yè)利好看似眼花繚亂，這些，跟一個(gè)對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲預(yù)期、工資收入同樣沒(méi)有上漲預(yù)期的家庭而言，有多大的誘惑力？

　　當(dāng)我問(wèn)到金融16條對(duì)于房企來(lái)說(shuō)有多大利好時(shí)，綠城一位項(xiàng)目操盤(pán)手說(shuō)了句實(shí)話：

　　老百姓手里沒(méi)錢(qián)，啥都白扯。

　　02

　　DICHAN SHIYIYAN

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)十分敏感或者尷尬的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)野蠻發(fā)展20年后的今天，國(guó)家終于痛定思痛不再讓房子綁架經(jīng)濟(jì)，一些人唱著歌想要的房子不漲價(jià)實(shí)現(xiàn)了，卻發(fā)現(xiàn)，大家的日子更難過(guò)了。

　　現(xiàn)在，國(guó)家和政府做的所有的努力，都是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，讓經(jīng)濟(jì)泡沫一點(diǎn)點(diǎn)的被擠掉，以時(shí)間換空間，以主動(dòng)調(diào)控?fù)Q一下子破滅。

　　所以，房住不炒主旋律不會(huì)變；

　　所以，房?jī)r(jià)不能大漲，更不能大降！

　　這是一個(gè)不容易完成的任務(wù)。

　　所以，我們一邊看到各大機(jī)構(gòu)在死摁著房地產(chǎn)市場(chǎng)不再掀起浪花，一再表態(tài)“以穩(wěn)為主”，一邊又看到釋放一些利好政策局部刺激一下市場(chǎng)需求。

　　11月11日的央媽+銀保監(jiān)會(huì)剛剛送出了金融16條的大禮包，讓所有房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員歡呼雀躍起來(lái)，盼星星盼月亮，終于枯木逢春、峰回路轉(zhuǎn)了，一種“我還是央媽的親兒子”的幻覺(jué)又涌上了心頭。

　　沒(méi)成想，歡呼聲還沒(méi)落地，16日深夜，央媽又發(fā)布《2022年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，明確指出，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

　　翻譯一下，

　　房地產(chǎn)不再是刺激經(jīng)濟(jì)的夜壺。

　　不，是連夜壺都不拿了。

　　不不，是沒(méi)尿了。

　　剛剛，我又看到了一個(gè)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的政策： 鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息。

　　解釋一下，對(duì)于目前因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，聯(lián)系銀行，可以申請(qǐng)延期還款。

　　我覺(jué)得，這才是老百姓關(guān)心的新聞吧。

　　聽(tīng)說(shuō)，現(xiàn)在各大銀行門(mén)口都排起了隊(duì)伍要提前還款，那景象，比早那么幾年時(shí)，排隊(duì)貸款買(mǎi)房場(chǎng)景更壯觀。

　　PS ：但是話說(shuō)回來(lái)，手里有錢(qián)的，有真正自住或改善居住環(huán)境的寶子們，現(xiàn)在是一個(gè)難得一遇的“即將出手期”，現(xiàn)在去看房，明年可以考慮出手。請(qǐng)大家理清楚邏輯，不是市場(chǎng)真的不行了，是大家兜里沒(méi)錢(qián)了。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)錢(qián)，所以現(xiàn)在買(mǎi)房更要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

　　我開(kāi)了一個(gè)知識(shí)星球，邀請(qǐng)有一定判斷力的、信任我的、理性購(gòu)房的朋友們進(jìn)來(lái)，有一點(diǎn)門(mén)檻，58元一年，我會(huì)用我的專(zhuān)業(yè)、我的誠(chéng)意，還有我的時(shí)間來(lái)為大家提供咨詢(xún)，會(huì)提供時(shí)事的政策和購(gòu)房策略。

　　PPS ：提醒一下，非自住需求、只單純考慮投資的免進(jìn)；眼里只盯著傭金返點(diǎn)的免進(jìn)；近期實(shí)在手里沒(méi)錢(qián)只想關(guān)注下市場(chǎng)情況的還是先看免費(fèi)資訊吧。