通州，在北京樓市格局中，“爭議非常大”。

因為通州是北京限購“最嚴(yán)格”的板塊，不僅需要“北京60個月社保資格”，同時要具備“通州36個月社保資格”，兩者缺一不可。

所以要在通州買房，“實在有點難”。

有些人認(rèn)為“通州非常值得買”，原因在于“通州每年有上千億的投資”，未來的發(fā)展將成為北京“新的城市中心區(qū)”。

而有些人則認(rèn)為“通州完全不值得買”，甚至認(rèn)為通州是“北京最大的房價巨坑”，“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入慢，雙限資格，缺乏品質(zhì)樓盤，二手房存量巨大”讓通州難以“吸引北京有錢人”入住。

那么，通州到底“值不值得買”呢？

根據(jù)2018年北京市印發(fā)的《北京城市副中心控規(guī)》，通州區(qū)的面積一共有906平方公里，其中“北京城市副中心”僅有155平方公里。

也就是說“北京城市副中心≠通州區(qū)”，所以千萬不要把通州區(qū)等同于北京城市副中心，以為自己買房在通州區(qū)，就可以享受副中心待遇，這是兩個概念，是不對的。

根據(jù)2018年的“北京城市副中心控規(guī)”，通州區(qū)一共分成了三大“主要板塊”：

第一“大板塊”：155平方公里的“北京城市副中心”。

這個板塊是通州區(qū)的“核心區(qū)域”，所謂的“每年上千億投資”主要是砸在了這個片區(qū)，生活配套非常優(yōu)質(zhì)。

這個片區(qū)又分成了三大板塊：分別是北京市政府板塊的行政中心區(qū)，通州運河商務(wù)區(qū)和環(huán)球影城為主的北京度假區(qū)。

“北京城市副中心”實施嚴(yán)格的“雙限政策”，未來幾年幾乎看不到“松綁”的可能，甚至可以說也沒有“松綁”的可能。

由于北京城市副中心實施“高質(zhì)量發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)”，所以產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入的門檻非常高，普通企業(yè)是很難入駐北京城市副中心的。

這也導(dǎo)致了通州GDP規(guī)模和增速比較慢：2021年通州GDP規(guī)模僅有不到1200億，僅有亦莊的50%。

盡管產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度慢，但從長期來看，這個155平方公里的“北京城市副中心”依然非常有前景。

這個片區(qū)的第二個問題就是“去房地產(chǎn)化”：供地太少，老房子太多，優(yōu)質(zhì)樓盤少得可憐，也導(dǎo)致片區(qū)房價無法上漲。

所以“155平方公里的北京城市副中心”雖然發(fā)展前景不錯，但是投資周期長，買在這里需要“極好的耐心”。

第二“大板塊”：亦莊新城的“通州部分”，主要包括京津高速的“臺湖西片區(qū)”和“馬駒橋地區(qū)”。

這兩個片區(qū)目前屬于“通州和亦莊經(jīng)開區(qū)共管共建”，經(jīng)濟權(quán)應(yīng)該屬于“亦莊管理”，行政權(quán)屬于“通州管理”。

根據(jù)亦莊官方透露出來的消息，通州的“臺馬地區(qū)”應(yīng)該會逐漸“亦莊化”，將來更多的管理權(quán)可能會讓渡給亦莊經(jīng)開區(qū)。

值得注意的是，這里的“通州臺馬地區(qū)”僅僅特指京津高速往西部分，不包括“臺湖演藝小鎮(zhèn)”地區(qū)。

由于這個地區(qū)已經(jīng)屬于“亦莊新城板塊”的一部分，所以“臺馬地區(qū)”本質(zhì)上和通州產(chǎn)業(yè)的關(guān)系不大。

這個地區(qū)未來大概率將會迎來三重利好：首先是“雙限政策”會松阪，臺馬地區(qū)要想發(fā)展，就應(yīng)該適當(dāng)松綁。

其次是有望并入“亦莊學(xué)籍區(qū)”，既然通州臺馬地區(qū)未來主要是和亦莊經(jīng)開區(qū)一體化，那么加入亦莊學(xué)籍區(qū)概率極大。

最后是“產(chǎn)業(yè)和建設(shè)”都亦莊化，不管是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，還是生活配套建設(shè)，都將由亦莊經(jīng)開區(qū)來主導(dǎo)。

也正是因為“臺馬地區(qū)”逐漸脫離通州區(qū)，而正在加速融入“亦莊經(jīng)開區(qū)”，所以“通州臺馬地區(qū)”反而成為通州最值得購買的片區(qū)。

所以要在通州買房投資，“臺馬地區(qū)”當(dāng)然是首選之地。

通明湖信創(chuàng)園、小米汽車總部、北京小學(xué)、北京八中、北京芯片產(chǎn)業(yè)園等等，未來的“臺馬地區(qū)”一旦雙限松綁，前途不可限量。

第三“大板塊”：既不屬于“北京城市副中心”，同時也不歸屬“亦莊經(jīng)開區(qū)”的通州其他“兩不靠”片區(qū)。

這些片區(qū)的話，基本上就沒有太大的發(fā)展空間了。

比如通州南部的“于家務(wù)”，“永樂店”，“西集小鎮(zhèn)”，“漷縣”“，潞城”，“張家灣”等各大小鎮(zhèn)，既遠(yuǎn)離北京城市副中心，同時又跟亦莊經(jīng)開區(qū)無法產(chǎn)生聯(lián)系。

這些地方就不要再去買房投資了，發(fā)展會比較緩慢的。

而北部的“宋莊”和東部的“臺湖演藝小鎮(zhèn)”由于距離北京城市副中心和亦莊經(jīng)開區(qū)比較近，可能還要“喝點湯”。

但總體上也不會有“太大的發(fā)展”。

以上就是北京通州區(qū)目前存在的“三大板塊格局”：155平方公里的北京城市副中心板塊+亦莊臺馬地區(qū)板塊+其他板塊。

如果你一定要去通州買房投資，我們的建議是：首選亦莊臺馬板塊，其次是155平方公里的北京城市副中心板塊，最后是其他“兩不靠”板塊。

綜上所述，我們認(rèn)為通州是一個“高度被撕裂”的區(qū)域：155平方公里的“北京城市副中心”其實是“市直管”，決策權(quán)在“北京城市副中心管委會”。

而臺馬地區(qū)則是“亦莊經(jīng)開區(qū)共管”，可能亦莊經(jīng)開區(qū)的決策權(quán)要更大一點，通州區(qū)的權(quán)限可能會越來越小。

剩余的其他板塊，才是通州區(qū)直接獨立管理的板塊，但發(fā)展確實需要時間和機遇。

所以盡管通州的發(fā)展當(dāng)然會越來越好，但樓市投資的選擇卻需要高度謹(jǐn)慎，高度撕裂意味著高度分化，買不對板塊就是北京最大的坑。

【直播預(yù)告10月7日下午3點】

【主題：15城市如何買房】

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