2021年12月29日，北京住建委正式發(fā)布《關(guān)于核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房開展申請式換租有關(guān)工作的通知》。

這意味著在“申請式退租”后，北京東西城直管公房平房的“申請式換租”也正式開始啟動了。

根據(jù)這個通知，東西城的“直管公房平房”的申請式換租政策有以下幾個特點：

第一，申請式換租政策目前正在試點中，有望全面鋪開。

比如最近剛剛啟動的“西城白塔寺宮”項目的換租試點工作。

這說明北京的申請式換租已經(jīng)正式啟動，有望陸陸續(xù)續(xù)全面鋪開，申請式換租和申請式退租將會同時出現(xiàn)。

但是要特別注意：不管是申請式退租，還是申請式換租，都完全“自愿”，不存在“強迫”和“必須”。

而且就算是“申請式換租”以后，也還可以參加“申請式退租”，并不存在換租以后不能退租的政策要求。

第二，申請式換租主要有兩種方式：

第一種是“換租主體提供租賃房源置換換租人房屋使用權(quán)”，這種方式相當(dāng)于“更換承租房源”。

承租戶先和實施主體“解除承租合同”，然后政府提供新的承租房源，重新簽訂“承租合同”，實現(xiàn)了“承租權(quán)的更換”。

比如目前承租戶的住房使用面積是15平米，市場評估價為16萬/平米，政府提供新的承租房使用面積是50平米，市場評估價為14萬。

那么“換租系數(shù)”=16萬/平米÷14萬/平米=1.14

那么“換租房源的折算使用面積”=1.14乘15=17平米。

也就是說，當(dāng)承租戶從15平米的房子換租到50平米的房子后，其中的17平米不用“繳納租金”，剩余的33平米“按照市場租金標(biāo)準(zhǔn)繳納租金”。

具體市場租金標(biāo)準(zhǔn)是多少，由政府委托評估機構(gòu)來確定。

這種方式大概率只是從“一個直管公房平房更換到另外一個直管公房平房”，甚至可能換租房源還在同一個胡同內(nèi)。

承租戶只是從一個院落搬到了附近的另外一個院落，但面積有增加，居住改善了。

這種“換租”的優(yōu)勢是“可以不用搬出東西城”，“居住面積得到改善”，但劣勢是“不能再申請退租”，“多繳納一部分租金”。

尤其是這種“平房換平房”的換租方式，后面可能不能再申請“貨幣退租”，相當(dāng)于房子不能變現(xiàn)了，拿不到錢了。

根據(jù)政策，只有換租人租賃的房屋為政府組織建設(shè)的定向安置房，其居住滿10年后，可以向換租主體申請“退租”。

第二種方式就是“換租主體市場化租賃承租人房屋使用權(quán)”，也就是說承租人依然保留“直管公房平房的承租權(quán)”。

但由實施主體“回租回來”，按照不低于換租房屋市場租賃評估價，向換租人支付換租租金，租期10-20年。

租期結(jié)束后，承租人還可以回到自己的“平房內(nèi)居住”。

假設(shè)承租人的平房是20平米，市場租金是3000元/月，每年租金3.6萬，10年即可獲得36萬的租金，20年可獲得72萬。

也就是說，平房依然是“承租人”的，只不過是被實施主體“換租”一下，租期約定至少10年以上，承租人可以獲得租金。

承租人拿到租金后，可以選擇承租政府主管部門提供的租賃住房，也可以自己去租房。

一個換租人家庭只能選擇一套政府提供的租賃住房。

而且換租人租賃的房屋為政府組織建設(shè)的定向安置房，其居住滿10年后，可以向換租主體申請“貨幣退租”，購買換租住房。

所購房屋產(chǎn)權(quán)登記為共有產(chǎn)權(quán)住房，購買價格和份額比例由區(qū)主管部門確定。

相對于第一種方式，我們認為第二種方式，其實更加靈活，其本質(zhì)相當(dāng)于把承租人的“申請式退租”權(quán)利延后十年，代價是承租人需要把自己的平房“換租”給實施主體。

綜上所述，我們認為在“申請式退租”后，增加“申請式換租”政策，確實可以讓一部分不舍得“退租”的老居民改善居住環(huán)境。

因為在退租的過程中，確實存在一部分老居民，不舍得“老房子的承租權(quán)”，但又想改善居住環(huán)境。

那么，換租就是最好的選擇。

因為選擇“換租”的第二種方式，不需要“解除公房的承租合同”，只需要和實施方做一個“房子的互換租賃”就可以了。

同時根據(jù)西城區(qū)十四五規(guī)劃，在2025年以后，整個東西城極有可能要從“申請式退租”過渡到“自愿式退租”。

到了那個時候，直管公房平房的承租人可以隨時提出“退租”，隨時可以改善居住條件，只是目前啟動的時間要延遲到2025年以后了。

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