房企真實的情況可能遠不像年報表現(xiàn)得那樣平穩(wěn)。

3月27日，力高集團發(fā)布2021年業(yè)績。年報顯示，截至2021年12月31日止12個月，力高集團收益增加63.8%至203.96億元；年度溢利增加74.3%至25.145億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額扭虧為盈，增加209.02%至13.02億元。

然而兩天后，3月29日，力高集團發(fā)布公告稱，公司作為借款人與若干金融機構(gòu)，以及融資代理人就本金總額9.555億港元為期36個月的貸款簽訂融資協(xié)議。

力高健康生活上市后，僅僅8天，4月8日，力高健康生活就發(fā)布一則公告稱，本公司最近獲控股股東銘高國際控股有限公司（以下簡稱“銘高國際”）告知，其以認可機構(gòu)為受益人質(zhì)押150,000,000 股本公司股份以取得真誠商業(yè)貸款。

力高健康生活招股書顯示，銘高國際由力高地產(chǎn)間接全資擁有。據(jù)公開信息披露，力高健康生活總股本2億港元，銘高國際持有75%股份，公眾股東持有剩余25%股份，也就是說實控人將所持的全部股份進行了質(zhì)押。

力高集團究竟有多缺錢？一番神操作簡直看呆投資者。

現(xiàn)金流吃緊、面臨償債壓力

年報顯示，于2021年12月31日，力高集團擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限制現(xiàn)金108.57億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為75.34億元，受限制現(xiàn)金約為33.23億元。而該年度力高集團借款約為194.44億元，僅一年內(nèi)到期債務(wù)就有98.13億元，根本無法應(yīng)付。

力高集團或還有表外負債。財報顯示，截至2021年12月31日止，力高集團少數(shù)股東權(quán)益為83.58億元，同比增長36.11%，約占總權(quán)益51.40%；少數(shù)股東損益為16.31億元，同比暴增1010.39%，直接擠占了歸母凈利潤，導(dǎo)致后者同比下滑31.79%，為8.84億元。

根據(jù)年報內(nèi)容，截止2021年年末，力高集團對聯(lián)營、合營企業(yè)的權(quán)益投資余額只有10.17億元，但公司對聯(lián)營、合營企業(yè)的擔(dān)保余額已經(jīng)接近13億元。這代表著公司的表外負債，已經(jīng)超過了表外資產(chǎn)。同時，按照力高披露的聯(lián)營、合營企業(yè)名單，部分合作對象已經(jīng)身陷債務(wù)泥潭。

更重要的是，力高集團還債壓力迫近。企業(yè)預(yù)警通顯示，力高集團在8月6日即將有一筆利率為11.00%、余額為2.20億美元的美元債到期。除此以外，力高集團存續(xù)的美元債共有6筆，待還金額為16.29億美元，利率在8.00%-13.00%之間。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

而在此前，3月14日，力高集團發(fā)布公告稱，要約回購尚未償還本金的2021年4月、2020年5月以及當(dāng)年8月票據(jù)，力高集團擬以現(xiàn)金交付票據(jù)均為每1000美元本金額10美元，其他部分則由新的債券支付，即發(fā)新債還舊債。

力高集團的表現(xiàn)也引來評級機構(gòu)的連鎖反應(yīng)。2月25日，聯(lián)合國際將力高集團的國際長期發(fā)行人評級從“BB-”下調(diào)至“B”；將其高級無抵押債券的國際長期發(fā)債評級從“BB-”下調(diào)至“B”，且所有評級均被列入評級負面觀察名單。

2月28日，標普將力高集團的長期發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，將其高級無抵押票據(jù)的發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”，并將其列入負面信用觀察名單。

3月7日，惠譽將力高集團的長期外幣發(fā)行人違約評級從“B+”下調(diào)至“CCC-”，此外，惠譽還將其高級無抵押評級從“B+”下調(diào)至“CCC-”。4月24日，惠譽又再次將力高集團的長期外幣發(fā)行人違約評級下調(diào)至“RD”(限制性違約)。

惠譽認為，由于力高集團擁有約45億元人民幣的離岸債券將于2023年到期，而其獲得的離岸債券融資渠道可能仍然有限，該公司將繼續(xù)面臨流動性挑戰(zhàn)?？紤]到合同銷售額是力高集團現(xiàn)金流動性的一個關(guān)鍵來源，合同銷售額的持續(xù)下降可能會繼續(xù)削弱該公司償債能力。

激進拿地、融資成本高企

力高集團為何如此缺錢？部分原因可能來自擴張野心。

年報中提及，力高集團銷售成本由2020年的96.39億元增加62.2%至2021年的156.33億元。對此，年報解釋稱一方面是由于已交付建筑面積的增長，另一方面則是由于土地收購成本的上升，由每平方米2690元提高至2816元。

而回顧近年來的表現(xiàn)，力高集團確實在土地市場上大手筆拿地。2018年-2020年，力高集團土儲分別為1000萬平方米、1456萬平方米以及2340萬平方米，增速分別為104%、45.7%和60.7%。

2021年，力高集團新獲取20幅土地，總土地儲備約為2290萬平方米。

但力高集團的銷售顯然無法為拿地提供強有力的支撐，2018年-2021年間，集團銷售額分別為219.86億元、274.12億元、409.75億元、470.11億元。截至2022年4月，力高集團銷售額為74.07億元，同比下降42.48%。

受此影響，力高集團2018年、2020年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額呈凈流出狀態(tài)，分別約為-22.56億元、-11.94億元。

此外，力高集團在融資時還選擇了高成本的信托。用益信托網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示，力高集團近兩年通過信托融資的產(chǎn)品多達8只，其中單只規(guī)模竟高達22.88億元，且收益率均大多超過8%。

雖然根據(jù)年報數(shù)據(jù)，力高集團2021年平均借款成本利率由2020年的9.78%下降至9.71%，這一融資成本大大高于行業(yè)平均值。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年100家典型房企的新增債券類融資成本為5.32%。其中，境外債券融資成本為6.88%，境內(nèi)債券為4.06%。