NO.1｜神秘個(gè)人買家

7.952億拿了人生第二塊地

多年以后，面對(duì)福州人，劉建忠最引以為豪壯的或許還得是那個(gè)遙遠(yuǎn)的拿了塊地的日子。他人生中的第二塊地。

▲圖自網(wǎng)絡(luò)

2010年6月18日，一名叫劉建忠的神秘個(gè)人買家一擲千金，很是堅(jiān)決，以7.952億元，較起拍價(jià)5.222億元溢價(jià)52%，在浦上大道拿了他人生中的第二塊地。

賭對(duì)了！10天后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)摘得浦上大道北側(cè)、金洲路東側(cè)地塊。（注：即后來(lái)的倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)）消息傳出，附近的店面價(jià)格和租金立馬翻了一番。

那塊被劉建忠拿下的地，名曰宗地2010-22號(hào)，位處倉(cāng)山區(qū)浦上大道北側(cè)閩江大道西側(cè)江廈小區(qū)東側(cè)，土地面積69629平方米（合104.44畝），樓面價(jià)堪堪2855元/㎡。

彼時(shí)的金山浦上大道，還是鄉(xiāng)下。福州尚沒有“大規(guī)模、大體量、全業(yè)態(tài)”“城中城”的概念，第一個(gè)城市綜合體金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)半年后方才揭開神秘面紗，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)也還要兩年多方才開業(yè)。

彼時(shí)的劉建忠，并不知曉，他拿下的這塊宗地2010-22號(hào)，會(huì)被金主爸爸紅星美凱龍看上。

商道講究的是謀時(shí)與謀市。他感謝自己，同樣仰望著同一片星空，有人躊躇不前，有人抓住了蘊(yùn)含變革的小趨勢(shì)，先行一步。

于是，繼北京、昆明之后，全國(guó)第三家愛琴海購(gòu)物公園在福州金山浦上大道落子，是為紅星美凱龍集團(tuán)旗下進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購(gòu)物中心籌建、招商、運(yùn)營(yíng)的管理平臺(tái)愛琴海集團(tuán)一子。

2015年9月19日，倉(cāng)山愛琴海購(gòu)物公園在宗地2010-22號(hào)上開業(yè)。愛琴海集團(tuán)官網(wǎng)顯示，創(chuàng)紀(jì)錄地涌入46.8萬(wàn)人次的顧客，一舉刷新了東南地區(qū)購(gòu)物中心開業(yè)當(dāng)天客流新紀(jì)錄。

根據(jù)“說商道市”了解，福州倉(cāng)山愛琴海購(gòu)物公園當(dāng)前業(yè)績(jī)?cè)趷矍俸ｓw系是TOP2的存在。

但更讓福州人感興趣的是：劉建忠，當(dāng)年拿地的神秘個(gè)人買家，究竟何許人也？

NO.2｜曾5萬(wàn)元開公司

小商品也能打下大大的商業(yè)帝國(guó)

沒承想，臺(tái)江農(nóng)貿(mào)一帶，竟真的臥虎藏龍。

2004年10月，臺(tái)江區(qū)榕城古街瀛洲段新注冊(cè)了一家名為“福州臺(tái)江區(qū)建忠小商品店”的企業(yè)，著實(shí)不起眼，其注冊(cè)資本僅僅5萬(wàn)元。

這是第三方平臺(tái)上可查詢到的劉建忠早期的一家公司。但其實(shí)，他的實(shí)際行動(dòng)還要早得多。

70后長(zhǎng)樂人劉建忠，早早從14歲即初到福州只身闖蕩江湖。

15歲，少年郎逆光而立，在五一廣場(chǎng)擺地?cái)傎u服裝，誰(shuí)也看不清他臉上真正的表情。他堅(jiān)信，自己總有出頭日。

▲“臺(tái)農(nóng)”上演過幾多傳奇？圖自網(wǎng)絡(luò)

此后，輾轉(zhuǎn)于福州各商貿(mào)市場(chǎng)。深諳炒股核心秘訣的劉建忠，極擅低吸高拋，先承租別人虧損的店面，再找合適的下家轉(zhuǎn)手。坊間傳聞，當(dāng)年，臺(tái)江農(nóng)貿(mào)商鋪，半數(shù)以上都曾經(jīng)他手轉(zhuǎn)租過。可見一斑。

起起伏伏數(shù)年，到20多歲，劉建忠終于挖到人生第一桶金。

早年的臺(tái)江農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及中亭街一帶，是福州批零業(yè)者最為風(fēng)光的最初淘金地。毫不夸張地說，“臺(tái)農(nóng)”、“中亭街”一帶就是福州最早的“淘寶城”“淘金城”。

多少人精準(zhǔn)地在臺(tái)江這塊商賈云集之地踏出了第一步，賺取了人生第一桶金，成為福州最早的那批“百萬(wàn)富翁”？！深刻詮釋了“推著自行車進(jìn)去，開著寶馬出來(lái)”。

劉建忠不疾不徐，蓄著勢(shì)，緩緩而動(dòng)。2005年9月，福州新天成小商品批發(fā)市場(chǎng)管理有限公司成立，注冊(cè)資本50萬(wàn)元。劉建忠是最大股東，持股90%，既是實(shí)際控制人，也是最終受益人。

▲劉建忠的商業(yè)帝國(guó)

劉建忠“深度”參與過的有廣宇商貿(mào)城、新天成小商品批發(fā)市場(chǎng)、鰲峰燈具五金批發(fā)市場(chǎng)、辣椒批發(fā)市場(chǎng)……對(duì)老福州人而言，皆是如雷貫耳般的存在。

依據(jù)第三方平臺(tái)愛企查顯示，再后來(lái)的后來(lái)，劉建忠，關(guān)聯(lián)企業(yè)12家，控股企業(yè)9家，擔(dān)任法人4家，擔(dān)任股東11家，擔(dān)任高管6家。

這些企業(yè)注冊(cè)資本動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)過億，再?zèng)]了當(dāng)年5萬(wàn)元注冊(cè)資本的小家子氣。

▲劉建忠的商業(yè)帝國(guó)

一度還是紅星美凱龍集團(tuán)旗下福州紅星華班投資實(shí)業(yè)有限公司（注冊(cè)資本6億元）的股東、董事長(zhǎng)、法人，實(shí)際控制人的劉建忠持股40%。

NO.3｜失落的第一塊地：華浦·華爾街

神話難續(xù)

原來(lái)，神話，真的難再續(xù)。

“說商道市”注意到，這些企業(yè)，以2010年為分界線，涇渭分明。

譬如福州新天成小商品批發(fā)市場(chǎng)管理有限公司、福州萬(wàn)方五金燈具批發(fā)市場(chǎng)管理有限公司、福建永隆遠(yuǎn)震辣椒香料市場(chǎng)管理有限公司等，能一窺劉建忠早期根植臺(tái)江批零業(yè)奮斗史，幾乎都成立于2010年以前。

地?cái)�、商鋪、專業(yè)市場(chǎng)……不疾不徐的劉建忠，如此這般，見證并把握住了福州商貿(mào)業(yè)態(tài)的變遷，完成了資本的快速積累。

而福建華班企業(yè)管理有限公司、福建華浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建省萬(wàn)錦投資有限公司等公司，則能一窺當(dāng)下的劉建忠，幾乎都成立于2010年以后。

如若你知曉，2009年，劉建忠方開始正式涉足房地產(chǎn)開發(fā)，就不難理清上述。

此時(shí)的劉建忠，跳出了買賣商鋪的視野，把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

他的眼光依舊有其獨(dú)到之處，他篤定：相對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，地價(jià)還處于價(jià)值洼地。

需要補(bǔ)充說明的是，福建省萬(wàn)錦投資有限公司與福建紅星美凱龍置業(yè)有限公司、福州紅星商業(yè)管理有限公司有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

而福建華浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下最知名的項(xiàng)目即華浦·華爾街。

這塊地，即金融街D6地塊，其實(shí)才是劉建忠人生的第一塊地，于2009年底以個(gè)人名義5.6億元拿下。比他邁上贏家之路的第二塊地足足早了半年之久。

尷尬的是，說其最知名，是因“壞事”傳千里。華浦·華爾街因破產(chǎn)拍賣、流拍新近再度刷屏福州人的朋友圈。

據(jù)阿里法拍網(wǎng)站信息顯示，至結(jié)束時(shí)間2022年4月22日上午10：00，位于福州市臺(tái)江區(qū)鰲峰街道江濱中大道363號(hào)華班大廈商業(yè)房地產(chǎn)（華浦·華爾街）項(xiàng)目因無(wú)人出價(jià)，宣告流拍。

這棟總投資10億，占地面積7785平方米的金融街頂級(jí)寫字樓，項(xiàng)目評(píng)估超過10.24億，在“虧本甩賣”的前提下（起拍價(jià)為9.5829億），二度上架阿里法拍。后續(xù)是否能找到合適買家，依然成謎。

2021年4月29日，福建華浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以資不抵債，無(wú)法清償債務(wù)為由，向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。

根據(jù)福建省福州市中級(jí)人民法院發(fā)布的決定書，2021年5月28日，福州市中院根據(jù)RUO PING WANG、陳福恩、陳賀、陳嘉的申請(qǐng)，裁定受理福建華浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算。

劉建忠即為福建華浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。

雖然，根據(jù)最新的股權(quán)架構(gòu)，他并非最大股東。

NO.4｜風(fēng)頭正勁的福州愛琴海

家庭全客層與吃貨

也曾是小透明的愛琴海，日漸強(qiáng)勢(shì)，不啻是對(duì)倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)的狠狠打臉。倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)亟需自省？

劉建忠的福州“神話”還在繼續(xù)。如上述，TA，正因?yàn)槿松心孟碌牡谝粔K地，也曾親自全權(quán)操盤，傾注大量心血的華浦·華爾街項(xiàng)目，備受煎熬。

而我們的故事，則要回歸劉建忠真正意義上開啟人生贏家之路的第二塊地，宗地2010-22號(hào)。這個(gè)名曰紅星國(guó)際的項(xiàng)目，是中國(guó)家居龍頭紅星美凱龍集團(tuán)與福建華班聯(lián)合開發(fā)，集娛樂、休閑、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、辦公等為一體的大型商業(yè)綜合體。

近7年的時(shí)間積淀，福州愛琴海購(gòu)物公園愈發(fā)成熟，已然是福州城當(dāng)仁不讓的人氣場(chǎng)，搶走素來(lái)強(qiáng)勢(shì)的倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)不少風(fēng)頭。

若要總結(jié)福州愛琴海購(gòu)物公園的獨(dú)家秘籍，“說商道市”首推“全客層”。

2020年底，福州商業(yè)軍團(tuán)迎來(lái)了新力量——全球家居巨頭宜家（IKEA）。在正式落地前，宜家按慣例先行開出了快閃店，其帶有的預(yù)告性質(zhì)，既是第一站，也是第一戰(zhàn)。

快閃店的意義何在？無(wú)非是宜家希望通過限時(shí)快閃店，吸引福州人的眼球，拉新，提前篩選鎖定潛在客戶群體。

若是你，會(huì)把這類似的大型路演，有限的預(yù)算落地到哪？

宜家給到的答案是：第一站毗鄰自身項(xiàng)目的世歐廣場(chǎng)，第二站愛琴海購(gòu)物公園。

一眾業(yè)內(nèi)似乎能窺見宜家的意圖，愛琴海購(gòu)物公園確實(shí)在“親子”上更勝一籌，而“家庭型全客層”正是宜家所看重的。

這不啻是對(duì)倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)的狠狠打臉。

愛琴海購(gòu)物公園，還有什么值得一書？

2020年底，愛琴海購(gòu)物公園憑借一只貓出圈，開出福州首家沉浸式美食主題街區(qū)——奇喵小鎮(zhèn)。

電梯上到4樓，就迎面“撞”上了一只戴著墨鏡聽著歌的白色巨貓，強(qiáng)烈的設(shè)計(jì)風(fēng)格讓它成為了福州當(dāng)紅的拍照打卡吉祥物。

這個(gè)改造自也曾冷清至極的真冰場(chǎng)的“奇喵小鎮(zhèn)”，是福州倉(cāng)山愛琴海針對(duì)其高樓層“冷區(qū)”冰場(chǎng)和整體空間進(jìn)行的一次“煥顏手術(shù)”，整體設(shè)計(jì)從美陳、軟裝、燈光智能系統(tǒng)等方面為此次的調(diào)改煥新注入了創(chuàng)意和活力。以“用餐＋社交＋場(chǎng)景”的新型模式，帶給福州消費(fèi)者在盒子MALL中不一樣的沉浸式體驗(yàn)。

妥妥的，愛琴�？砍猿鋈α恕獜木W(wǎng)紅餐飲到知名品牌，從特色小吃到商務(wù)正餐，從地域風(fēng)情到全球美味，致力打造全城最受矚目的饕餮盛宴聚集地。

NO.5｜弱爆了的福州愛琴海

室外街、影城真不行，還沒地鐵加持

愛琴海更似虛胖？

福州愛琴海購(gòu)物公園也曾是個(gè)小透明，但今時(shí)今日，浦上大道萬(wàn)愛商圈“競(jìng)合”之勢(shì)已成。

“說商道市”覺得，首先，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)亟需自省，自己究竟如何坐視了也曾弱勢(shì)的愛琴海購(gòu)物公園的壯大？

但，愛琴海更似虛胖。

這，自非虛言。

數(shù)度實(shí)探倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)金街、愛琴海玫瑰天街，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，同是室外街，二者人氣天差地別。

倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)金街的人氣絲毫不遜色于室內(nèi)街，與室內(nèi)購(gòu)物中心產(chǎn)生1+1>2的疊加效果，但愛琴海天街路人稀少，即便開業(yè)已近7載，依舊處于遙遠(yuǎn)的初級(jí)階段，難以望其項(xiàng)背。

▲同為5·1中午飯點(diǎn)時(shí)分，下有零星小雨，愛琴海玫瑰天街（圖左）人跡罕至，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)金街（圖右）則不乏熱鬧。高下立判

讀懂福州的商圈競(jìng)爭(zhēng)格局，尤其是核心商圈，不妨從影城票房開始。

“說商道市”依據(jù)貓眼電影數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了下，最近6年（2016年-2021年）福州影城票房，位處浦上商圈愛琴海購(gòu)物公園的紅星太平洋影城僅徘徊于第7-9位。在東街口商圈、蘇萬(wàn)寶商圈、浦上商圈三大強(qiáng)勢(shì)核心商圈所有影城中，票房排位最為靠后，觀影人次也是最低的。

這，是否為福州愛琴海購(gòu)物公園的短板作了一番特別且不失生動(dòng)的注腳？

豈止于此！福州人被新近開通的地鐵5號(hào)線刷屏，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)迎來(lái)咫尺加持，但愛琴海距浦上大道站直線距離超過了1公里，步行的話則要20分鐘。

何其尷尬的距離？！

參地鐵房概念——距離地鐵站點(diǎn)步行5分種內(nèi)的房子，稱之為“正地鐵房”；10分鐘內(nèi)稱為“準(zhǔn)地鐵房”；15分鐘內(nèi)“近地鐵房”。愛琴�？芍^與地鐵不沾邊購(gòu)物中心。

隨著福州地鐵條數(shù)的日漸增加，這種尷尬將持續(xù)被放大！愛琴海購(gòu)物公園或許將成為唯一無(wú)地鐵加持的核心商圈購(gòu)物中心。

不得不提的還有，一個(gè)商業(yè)體，尤其需要關(guān)注商管運(yùn)營(yíng)。如前述，福州宜家快閃店，把第二站定在了愛琴海購(gòu)物公園。卻正值愛琴海一樓的絕大多數(shù)商鋪圍擋裝修。

彼時(shí)，身處愛琴海一樓，宜家快閃店猶如商業(yè)孤島，空蕩的人氣頗有些“遺世而獨(dú)立”的凄冷感覺。

▲被圍擋包圍的宜家愛琴�？扉W店

被坑慘了！似是福州愛琴海購(gòu)物公園商管的坑？

如此這般，只會(huì)，失道寡助。

說商道市，有一說一

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