2022第一篇，今年我們的標(biāo)語是“在一起，擁有家，都開心�！币粋�疫情讓去全世界都措手不及。所以，能和家人開心的在一起比什么都重要。這里依舊是不講科學(xué)，不講神學(xué)，不講哲學(xué)，只關(guān)注事實的天津房產(chǎn)，我是你們的所長孫不凡。

今天這個標(biāo)題是借著情人節(jié)隨便起的，在情人節(jié)開篇，我只是想告訴大家兩個事。

1、你們的所長是個浪漫的人。

2、情人節(jié)送花喝酒不如你有套房，不然晚上去哪睡。

最近股市一片綠油油，情人節(jié)影視股和酒店股卻一片大好，所以這里要敲個重點(diǎn)。根據(jù)過往案例，這是一個具有收藏價值的賺錢的小技巧。

那么我們說說疫情之下，天津近期的房勢走向，市區(qū)依舊堅挺。

16個轄區(qū)9紅7綠

紅方分別為：北辰區(qū)、東麗區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、河西區(qū)、津南區(qū)、寧河區(qū)、武清區(qū)、西青區(qū)。

綠方分別為：寶坻區(qū)、濱海新區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、靜海區(qū)、薊州區(qū)、南開區(qū)。

從數(shù)據(jù)上觀察跌幅最大的是寶坻區(qū)，今天所長還接到個活，就是來自寶坻區(qū)用戶給孩子買學(xué)區(qū)房的需求，我把這個任務(wù)派給了天津房產(chǎn)的服務(wù)商，秉承負(fù)責(zé)的態(tài)度，我詢問了一下情況。服務(wù)商語重心長的說，所長他想買上三區(qū)的學(xué)區(qū)房，預(yù)算70萬。我追問這個預(yù)算70萬是首付嗎，答曰是全部。

今天讀了一下寶坻的價格，我恍然大悟用戶的70萬請求是從何而來。畢竟同在屋檐下，但區(qū)域不同，差距截然呀。也許在用戶心理，預(yù)算70萬是妥妥當(dāng)當(dāng)給孩子在市區(qū)安排個學(xué)區(qū)房，而且還好租好售的。

心里獨(dú)白“咱預(yù)算70萬，還不能在市區(qū)買個20-30平米的學(xué)區(qū)房嗎，在我們寶坻這預(yù)算都能買個2室一廳了�！�

實際上，在上三區(qū)，這預(yù)算就是個首付，甚至在和平，這預(yù)算連首付都不夠。所以目前學(xué)區(qū)房還是最大的贏家，尤其在“不計劃生育”之后。

這也就衍生出了天津15萬套二手房庫存這個事了，數(shù)字上有15萬套，有的人說是因為數(shù)字太大所以消化不掉，還有人說是因為大家的買房熱情退去，所以這個數(shù)字只增不減，還有人說是老破小不存在市場競爭力。

事實上是，別看這個數(shù)字龐大，而這15萬套庫存里，適合你工作居住的住房不及總體的十分之一。所謂的庫存要不集中在邊緣地區(qū)，要不就是公寓類住宅，還有一小部分的樓盤是遙不可及，還有一部分已經(jīng)進(jìn)了它項屬于擺進(jìn)去的數(shù)字。

這么表達(dá)是為了積極去消化新住宅，因為新住宅除了新很多項目在一定程度上除新以外沒有任何競爭力�？尚路坎怀鍪郏坏珨�(shù)字上難看，而且項目容易資金拖垮，最核心的兩點(diǎn)就是唯一的競爭力將漸漸消失，畢竟后面還有若干個新商品房會逐漸落地，另外就是如果落地，價格早晚會下跌，因為競爭力不足。所以所長還是那句老話，在你能承受的金額范圍之內(nèi)，選擇位置離市區(qū)近的項目為首選。

其實很多人在講通勤，我住在某某地方，雖然離市區(qū)有距離，但是我出門就是地鐵，門口就是公交站，通勤很方便。夸張的說，這種話就是安慰自己的話，如果真是如此，那空港肯定是你居住的首選，不但有地鐵，還有機(jī)場，你出門就能與世界相連了。

所以核心不是通勤，是你手上的銀兩能買到距離市中心多近的房子。然后再退而求其次的選擇通勤。有的時候你認(rèn)為你出門坐地鐵就到了，可我出門走兩步就到了，那能一樣嗎。

最后一點(diǎn)就是天津?qū)τ诜孔佑邢M(fèi)實力，只是沒有消費(fèi)動力。何為消費(fèi)動力呢，我總結(jié)為兩點(diǎn)，一就是買房子能賺錢，以前提個籃子排隊買某恒的房子都不是窮人，以前買搖號的號碼也要買，是因為買到就是賺到，而現(xiàn)在住房不炒了，很多人都把錢購入了理財購了股票基金；二就是天津沒有太好的房子出現(xiàn)，都是項目在自圓其說，一會兒曼哈頓、一會兒紐約、一會兒倫敦，告訴你這個街區(qū)模仿哪里的，那個建筑是模仿哪里的，其實華而不實都是銷售口徑罷了。

所以所長總結(jié)了后半句：住房不炒，設(shè)計房別吹！踏踏實實，別忽悠。我在去年也實際采了很多盤，尤其是我鐘愛的大平層。很多項目在城市邊緣做的大平層是真的很棒，我也給買家和賣家分別提供了2點(diǎn)建議，如果雙方可以達(dá)成成交不是問題。

對賣家：你售價至少減掉三分之一，這房價才合理。

對買家：5年內(nèi)別掀開窗簾，如果掀開就別介意窗外的風(fēng)景。

文末再對之前買團(tuán)泊項目的朋友復(fù)盤一句真理：好位置從來不怕賣不出去！如果你選擇了不好的位置，就只能看大盤起落了。

祝大家情人節(jié)快樂，不過我依舊堅持中國人過七夕。不過節(jié)日就是給平凡無極的日子添加一份讓自己小酌一杯的理由。買房也好，買花也罷，都不重要，開心就好！

CPDD

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