今年開(kāi)春跟朋友出來(lái)吃飯，不管是家庭聚餐還是同事小聚，聊來(lái)聊去最后都會(huì)繞到房貸上。要么說(shuō)哪家省吃儉用湊了錢提前還了一大筆，要么說(shuō)現(xiàn)在月供壓得連奶茶都不敢隨便點(diǎn)，全是實(shí)打?qū)嵉纳顗毫ΑＨツ臧俪嵌址康?.36%，新房銷售額同比降了超過(guò)兩成，這不是屏幕上的冰冷數(shù)字，是砸在每個(gè)普通人頭上的重?fù)?dān)。

我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷的這一切，三十多年前的日本人全經(jīng)歷過(guò)，而且比我們現(xiàn)在慘多了。1989年日本央行連續(xù)加息，貼現(xiàn)率直接拉到6%，積累多年的泡沫一夜之間就破了。股市跳水，樓市崩盤，成片的企業(yè)說(shuō)倒就倒，之前日本名義GDP年均增速接近7%，到2000年代直接降到零，失業(yè)率從2%飆升到5%以上。

這場(chǎng)寒冬不是熬一兩年就能過(guò)去的，一凍就是三十年，一整代人的青春和中年全搭進(jìn)去了，最慘的就是日本的60后群體。這幫人畢業(yè)剛好趕上80年代的經(jīng)濟(jì)繁榮，人人都覺(jué)得自己是天選之子，能闖出一番名堂。1990年他們剛邁進(jìn)三十歲，時(shí)代突然就變了臉。

作家三浦展在《下流社會(huì)》里，把他們叫作“走向下流階層的第一代人”。2010年的數(shù)據(jù)顯示，有142萬(wàn)個(gè)60后家庭掉到了貧困線以下。從人人羨慕的中產(chǎn)到集體落入貧困，前后不過(guò)十來(lái)年，壓垮他們的第一座大山就是房貸。

日本總務(wù)省1994年的統(tǒng)計(jì)，60后家庭平均負(fù)債接近2000萬(wàn)日元，是所有年齡段里最高的。不是這群人不懂克制亂花錢，真的是買房的時(shí)間點(diǎn)太要命了。1985年到1990年，日本全國(guó)土地價(jià)格漲了150%以上，60后恰好到了結(jié)婚生子的年紀(jì)，那時(shí)候不買房會(huì)被人看不起，甚至被嘲笑為“租屋同居”。

整個(gè)社會(huì)都逼著你上車，大部分人也就咬咬牙借錢買了。更坑的是，泡沫1990年就破了，大多數(shù)人還抱著房?jī)r(jià)會(huì)反彈的想法，“房子永遠(yuǎn)漲”這句話，害了太多普通家庭。1991年日本全國(guó)住宅成交量沖到220萬(wàn)套，一堆人沖進(jìn)去想抄底，到1995年，超過(guò)一半的60后都買了房，可反彈始終都沒(méi)來(lái)。

日本房?jī)r(jià)又連跌了將近二十年，2005年全國(guó)均價(jià)直接退回到1981年的水平，整整一代人全部被套在了最高點(diǎn)。房子貶值縮水了，欠銀行的貸款可是一分都不能少?？倓?wù)省1996年數(shù)據(jù)顯示，60后家庭每年還款額占可支配收入的三分之一，東京地區(qū)接近一半，泡沫時(shí)期簽的貸款普遍超過(guò)三十年，這種日子至少要熬到六十歲。

日本是信用社會(huì)，斷供就意味著上黑名單，找工作受影響，孩子上好學(xué)校也沒(méi)戲，所以不管日子多苦，絕大多數(shù)家庭都選擇死扛。死扛的前提是有穩(wěn)定收入，可偏偏這條路也被堵死了。1995年日本政府允許企業(yè)降薪裁員，全國(guó)薪酬總支出從230萬(wàn)億日元降到2005年的180萬(wàn)億日元，60后剛好趕上最大規(guī)模的中年裁員潮。

1996年勞務(wù)派遣法落地后，企業(yè)更愿意雇便宜的年輕派遣工。35歲以上失業(yè)的人，重新找到正式工作的比例不到20%，丟了正式工的身份，階層直接就滑落了。收入斷了，房貸還得照還，大量家庭被迫借新債還舊債，以武富士為首的高利貸公司趁機(jī)崛起。

1994年日本信用貸規(guī)模4.5萬(wàn)億日元，2000年就超過(guò)了10萬(wàn)億。這些貸款年利率超過(guò)30%，還不上就利滾利，暴力催收更是家常便飯，電話轟炸、上門圍堵、當(dāng)眾羞辱都是常規(guī)操作。武富士創(chuàng)始人武井保雄1999年成了日本首富，代價(jià)是每年全國(guó)九千多人因債務(wù)自殺，多數(shù)是被高利貸逼到絕路的中年人。

2001年蠟筆小新劇場(chǎng)版《大人帝國(guó)的反擊》上映，講的是一群中年人寧愿回到過(guò)去的昭和時(shí)代，也不想面對(duì)眼前的現(xiàn)實(shí)。里面的主角野原廣志就是典型的日本60后，年輕時(shí)坐著“希望列車”從鄉(xiāng)下到東京打拼，趕上好時(shí)代拼命干活，背上三十年房貸，一心想讓孩子過(guò)得更好。誰(shuí)能想到國(guó)運(yùn)急轉(zhuǎn)直下，前半生攢下的一切，都被慢慢吞掉了。

把目光拉回2026年的我們，2025年國(guó)有六大行個(gè)人房貸凈減少約0.71萬(wàn)億元，余額降到37.01萬(wàn)億元，多少家庭在省吃儉用攢錢提前還貸，這個(gè)數(shù)字就是最直接的證明。高盛2026年2月的報(bào)告指出，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已實(shí)際下跌接近30%，高首付制度是一層緩沖墊，暫時(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)系統(tǒng)性斷供潮，可報(bào)告也提醒，2026年房?jī)r(jià)再跌10%，負(fù)資產(chǎn)家庭會(huì)明顯增多。

目前30個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金回報(bào)率中位數(shù)升到了2.06%，二手房?jī)r(jià)格較高點(diǎn)回撤約39%，新開(kāi)工面積比巔峰期下降74%，直接退回到2004年的水平。中國(guó)本輪房地產(chǎn)調(diào)整的累計(jì)跌幅，已經(jīng)超過(guò)國(guó)際上22次泡沫破裂的同期平均值。這些指標(biāo)擺在面前，和日本當(dāng)年的軌跡高度重合。

當(dāng)然我們也有不一樣的地方，政策層面還有足夠的操作空間。2026年3月兩會(huì)上，央行明確表態(tài)會(huì)靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種貨幣政策工具。分析師判斷二季度逆周期調(diào)節(jié)有望全面發(fā)力，LPR大概率還會(huì)下調(diào)。這些措施就是在爭(zhēng)取時(shí)間，讓著陸盡量平穩(wěn)一些，不走日本當(dāng)年急剎車的老路。

政策能做的是爭(zhēng)取時(shí)間，真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在哪里呢。日本的經(jīng)驗(yàn)給了一個(gè)冷酷的答案，得等一代人把房貸還完。當(dāng)年日本企業(yè)在泡沫期大舉借貸，資產(chǎn)縮水后把所有新收入拿去還舊債，個(gè)體的理性行為湊到一起，就變成了整個(gè)社會(huì)的集體災(zāi)難。

整個(gè)社會(huì)都在忙著還債，消費(fèi)起不來(lái)，投資起不來(lái)，創(chuàng)新也起不來(lái)，經(jīng)濟(jì)就一直趴著起不來(lái)。日本60后花了整整三十年還完泡沫期的債務(wù)，日本經(jīng)濟(jì)也低迷了三十年。我們這代背房貸的人，處境和當(dāng)年的日本60后太像了。資產(chǎn)縮水、收入承壓、信心不足，每月工資到賬先劃走月供，剩下的才敢精打細(xì)算過(guò)日子。

我們和他們不一樣的是，可以從日本的失敗里吸取教訓(xùn)。不主動(dòng)刺破泡沫，不放任信用體系崩塌，用降息、降首付、延長(zhǎng)還款周期等手段減輕壓力，用時(shí)間慢慢消化債務(wù)。首付緩沖、提前還貸、利率下調(diào)，這些力量一直在持續(xù)對(duì)沖資產(chǎn)下跌帶來(lái)的沖擊。

安全墊還在，一層層消耗也沒(méi)關(guān)系，只要不被一次性擊穿就行。日本那代人扛了三十年，房貸還清之后經(jīng)濟(jì)才慢慢有了起色。我們正處在這個(gè)周期的前半段，最難的日子可能還沒(méi)到，可每還掉一筆貸款，離拐點(diǎn)就近一步。扛住，才有后面的希望。

參考資料：人民日?qǐng)?bào) 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展