文/十一弟

去年四月份，廈門(mén)第二場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，思明前埔片區(qū)掛牌了一宗住宅用地。

這塊地起拍價(jià)26億出頭，規(guī)劃計(jì)容面積不到7萬(wàn)平米。

折算下來(lái)，平均樓面價(jià)4萬(wàn)塊錢(qián)/平米。

最終，地塊被一家名為廈門(mén)卓盛嘉業(yè)投資有限公司的企業(yè)底價(jià)摘牌，沒(méi)有溢價(jià)。

卓盛嘉業(yè)由聯(lián)發(fā)集團(tuán)全資持股，它是廈門(mén)最大的國(guó)企——建發(fā)股份旗下核心的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)把這塊地開(kāi)發(fā)成了環(huán)島新澍，去年九月份，拿地僅五個(gè)月后，項(xiàng)目就入市了。

環(huán)島新澍的預(yù)售備案價(jià)，定在了4.9萬(wàn)塊錢(qián)/平米。

但聯(lián)發(fā)集團(tuán)一上來(lái)，就在預(yù)售備案價(jià)的基礎(chǔ)上，打了個(gè)94折。

項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)，卡在了4.6萬(wàn)塊錢(qián)/平米，只比地價(jià)貴了6000塊錢(qián)/平米。

這個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)，開(kāi)發(fā)商肯定是要虧本的。

十一弟查了下，環(huán)島新澍的總投資，需要將近34億。

折算下來(lái)，每平米的開(kāi)發(fā)成本超過(guò)5萬(wàn)塊錢(qián)/平米。

別說(shuō)利潤(rùn)了，按照實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)，項(xiàng)目每賣(mài)一平米，聯(lián)發(fā)集團(tuán)都得賠進(jìn)去幾千塊錢(qián)。

本來(lái)是想抄底的，沒(méi)想到抄在了半山腰。

最近，廈門(mén)建發(fā)剛剛公布了2025年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

在環(huán)島新澍這一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，上市公司就計(jì)提了將近6個(gè)億的資產(chǎn)減值。

這是聯(lián)發(fā)集團(tuán)一年前剛拍到手的土地，拿地五個(gè)月就開(kāi)盤(pán)入市了，周轉(zhuǎn)速度無(wú)人能及。

結(jié)果，它卻在這個(gè)新項(xiàng)目上，虧得底褲都不剩了。

根本不知道，聯(lián)發(fā)集團(tuán)是對(duì)市場(chǎng)行情過(guò)于樂(lè)觀了，還是對(duì)自己能力過(guò)分高估了。

只怕讓它去撒哈拉沙漠賣(mài)沙子，回來(lái)都能虧錢(qián)。

環(huán)島新澍計(jì)提將近6個(gè)億資產(chǎn)減值，只是冰山一角。

它名下的上百個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，正在遭遇大面積虧損。

去年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)凈虧損超過(guò)93億。

其中，它對(duì)名下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提的資產(chǎn)減值損失，就有71億以上。

廈門(mén)建發(fā)旗下有兩大核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，除了聯(lián)發(fā)集團(tuán)，另一個(gè)是建發(fā)房產(chǎn)。

去年，建發(fā)房產(chǎn)也對(duì)名下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，計(jì)提了41個(gè)多億的資產(chǎn)減值損失。

十一弟查了下，在全國(guó)各地，連同正在建設(shè)及已經(jīng)竣工的，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)名下有290個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

其中，有141個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要計(jì)提資產(chǎn)減值，占到全部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的一半左右。

所謂的計(jì)提資產(chǎn)減值，就是根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情和售價(jià)，項(xiàng)目貨值已經(jīng)覆蓋不了開(kāi)發(fā)成本，陷入虧損。

前些年高價(jià)拿地、陸續(xù)交房結(jié)算的項(xiàng)目在虧，這幾年剛拍的地、還在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的也在虧。

再想靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)賺到錢(qián)，根本不可能。

A股上市的建發(fā)股份，是廈門(mén)最大的國(guó)企，還是世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

它原先有兩大塊業(yè)務(wù)——大宗商品貿(mào)易和房地產(chǎn)，2023年收購(gòu)紅星美凱龍以后，又多了一塊家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

2025年，廈門(mén)建發(fā)的營(yíng)收規(guī)模6713億，盡管下滑了4%，但依然是一個(gè)超級(jí)巨無(wú)霸。

它的營(yíng)收結(jié)構(gòu)里，大宗商品貿(mào)易是主要的收入來(lái)源，去年超過(guò)5083億，營(yíng)收占比接近76%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收1564億，減少了15%，收入占比23%。

家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)收入不到66億，營(yíng)收占比1%。

廈門(mén)建發(fā)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，最讓人頭皮發(fā)麻的，是它的盈利——

上市公司在去年已經(jīng)由盈轉(zhuǎn)虧，巨額虧損了108億。

大宗商品貿(mào)易滾動(dòng)的是營(yíng)收規(guī)模和現(xiàn)金流，業(yè)務(wù)本身的利潤(rùn)很薄。

去年，大宗商品業(yè)務(wù)的毛利率，維持在了2%，相對(duì)穩(wěn)定。

廈門(mén)建發(fā)靠大宗貿(mào)易滾動(dòng)的5083億營(yíng)收，最后賺到了大約33億凈利潤(rùn)。

最拉胯的是房地產(chǎn)和家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，兩塊業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比不到四分之一，卻成了廈門(mén)建發(fā)的虧損黑洞。

光是建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)名下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提的資產(chǎn)減值，就損失了113億。

最終，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給廈門(mén)建發(fā)帶來(lái)了多達(dá)69億的虧損。

而現(xiàn)在的紅星美凱龍，更是一個(gè)難以收拾的爛攤子。

兩年前，廈門(mén)建發(fā)花了63億的真金白銀，收購(gòu)了紅星美凱龍30%的股權(quán)。

當(dāng)時(shí)，廈門(mén)建發(fā)支付的收購(gòu)代價(jià)，要低于紅星美凱龍的賬面凈資產(chǎn)，看似是撿了個(gè)大漏。

但這筆收購(gòu)實(shí)則是一個(gè)拍腦袋的昏招，挖坑埋自己。

紅星美凱龍持有大量的家居賣(mài)場(chǎng)，屬于投資性物業(yè)。

這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，紅星美凱龍運(yùn)營(yíng)的這些家居賣(mài)場(chǎng)，租金下滑，收入減少。

去年，紅星美凱龍的營(yíng)收下跌了16%。

這使得它持有的這些家居賣(mài)場(chǎng)，需要計(jì)提超過(guò)234億的投資性物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)損失。

2025年，紅星美凱龍巨額虧損了237億。

按照廈門(mén)建發(fā)對(duì)紅星美凱龍的持股比例計(jì)算，家居賣(mài)場(chǎng)業(yè)務(wù)給它帶來(lái)了逾71億的虧損。

全年6713億的營(yíng)收體量，需要貨輪在海上來(lái)回不停地跑，全國(guó)各地到處拿地，家居賣(mài)場(chǎng)招商搞活動(dòng)。

結(jié)果，一年忙到頭，最后倒虧了108億。

當(dāng)然了，相比幾千億的營(yíng)收，上百億的虧損，只能算是小錢(qián)。

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，廈門(mén)建發(fā)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，是靠大宗商品貿(mào)易來(lái)滾動(dòng)營(yíng)收規(guī)模和現(xiàn)金流，靠房地產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)。

那會(huì)兒，運(yùn)氣大過(guò)努力。

但如今，風(fēng)向變了，形勢(shì)比人強(qiáng)。

只有在退潮的時(shí)候，才能看得到哪些人在裸泳。

現(xiàn)在，不僅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)賺不到錢(qián)了，又多了家居賣(mài)場(chǎng)這個(gè)爛攤子。

廈門(mén)世界五百?gòu)?qiáng)的盈利水平，只能是雪上加霜。

壓倒駱駝的從來(lái)不是最后一根稻草，而是它身上本來(lái)就有的重量。

去年，廈門(mén)建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，營(yíng)收規(guī)模、盈利、毛利率、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，都在往下掉。

但它的拿地金額，反而增加了。

去年，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)的銷(xiāo)售規(guī)模為1434億，減少了8%。

這兩個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，在全國(guó)的土地市場(chǎng)上，砸了788億，拍了51塊地。

2024年，廈門(mén)建發(fā)的拿地開(kāi)支是635億，只拍了26塊地。

以拿地金額占銷(xiāo)售規(guī)模的比重計(jì)算，廈門(mén)建發(fā)在去年的投資強(qiáng)度，接近55%。

相當(dāng)于一半以上的銷(xiāo)售額，都又被它重新砸到了土地市場(chǎng)。

你只管大力，剩下交給奇跡。

可到頭來(lái)，卻是項(xiàng)目越虧越要拿地，拿地越多虧得越多。

愛(ài)賭的人，都是這樣——

越輸越上癮，總覺(jué)得下一把能贏。

前些年虧損的老項(xiàng)目還沒(méi)消化完，這幾年拿地的一些新項(xiàng)目，又開(kāi)始計(jì)提資產(chǎn)減值了，根本停不下來(lái)。

廈門(mén)建發(fā)正在用自己從前最擅長(zhǎng)的方式，打敗自己。

在電影《一代宗師》里，東北教父老趙早就說(shuō)過(guò)了——

“人呀，此一時(shí)彼一時(shí)，過(guò)什么河，脫什么鞋，有多大屁股，就穿多大褲衩�！�

有人活成了里子，有人活成了面子。

在廈門(mén)建發(fā)身上，勉強(qiáng)只能看到面子，根本看不到里子了。