三年虧340萬(wàn)，這家物業(yè)跑了
剩下的爛攤子，誰(shuí)來(lái)收拾？

文 / 物業(yè)管理的那些事

2026年2月24日，合肥北辰天都小區(qū)（化名）的業(yè)主們收到了一紙函件——服務(wù)了三年半的物業(yè)公司宣布：2026年5月24日，全面撤出。

發(fā)函方是融科物業(yè)公司（化名）。函件寫(xiě)得很直白：自2022年7月入駐以來(lái)，項(xiàng)目累計(jì)虧損約340萬(wàn)元，已無(wú)力維持運(yùn)營(yíng)。

這不是一家小物業(yè)。融科物業(yè)是國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理品牌旗下的分公司。連這樣的企業(yè)都扛不住跑了，問(wèn)題出在哪？

340萬(wàn)是怎么虧的？

融科物業(yè)在函件里列了三個(gè)虧損原因：

原因一 業(yè)主物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)偏低，已入住業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重

原因二 商業(yè)部分（聯(lián)家超市）權(quán)屬及管理責(zé)任糾紛，費(fèi)用結(jié)算困難

原因三 空置房存在房產(chǎn)糾紛，物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期無(wú)法收取

累計(jì)虧損 約340萬(wàn)元（截至2025年12月31日）

翻譯一下：該收的錢(qián)收不上來(lái)，能收的錢(qián)不夠花。

值得注意的是，融科物業(yè)在函件中明確表示——對(duì)未繳納的物業(yè)費(fèi)，保留追索的權(quán)利。意思很清楚：欠我的錢(qián)，走了也得要。

補(bǔ)充信息：據(jù)媒體報(bào)道，北辰天都小區(qū)業(yè)委會(huì)在收到撤場(chǎng)函后已迅速行動(dòng)，要求物業(yè)在撤場(chǎng)前繼續(xù)履行服務(wù)職責(zé)，同時(shí)依法依規(guī)啟動(dòng)新物業(yè)選聘工作，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接。業(yè)委會(huì)還表示將全程監(jiān)督交接過(guò)程，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)檔案、公共設(shè)施設(shè)備圖紙、財(cái)務(wù)賬目及公共收益等核心資產(chǎn)的移交。

這不是個(gè)案，是趨勢(shì)

北辰天都不是第一個(gè)被物業(yè)"拋棄"的小區(qū)，也不會(huì)是最后一個(gè)。

有媒體梳理了近期物業(yè)撤場(chǎng)的案例——

部分物業(yè)撤場(chǎng)案例

四川遂寧錦泰怡都小區(qū)：原物業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善拖欠工資67萬(wàn)余元后正式退出，928戶居民的小區(qū)隨即陷入保潔無(wú)人問(wèn)津、垃圾堆積、設(shè)施故障頻發(fā)的困境。

杭州某大型小區(qū)：物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)走低，歷史欠費(fèi)總額高達(dá)1200余萬(wàn)元。物業(yè)撤場(chǎng)前已大幅壓縮人手，綠化養(yǎng)護(hù)頻次降低，安保巡邏稀疏，人工湖雜草叢生。

鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)：截至2025年1月，物業(yè)費(fèi)累積欠費(fèi)達(dá)59.59萬(wàn)元。

據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)500強(qiáng)的平均物業(yè)費(fèi)收繳率已降至71%，并且連續(xù)四年下滑。住宅物業(yè)服務(wù)滿意度僅73.2分，創(chuàng)近年新低。

收不上錢(qián)，滿意度又低，兩頭堵死。

物業(yè)跑了，業(yè)主就贏了？

很多人拍手叫好：活該！誰(shuí)讓他們服務(wù)爛？

但冷靜想想，物業(yè)撤場(chǎng)后，最受傷的是誰(shuí)？

物業(yè)撤場(chǎng)的連鎖反應(yīng)

第一秒：保潔停了，垃圾沒(méi)人清。樓道開(kāi)始有味兒。
第一周：保安縮編或撤走，門(mén)禁形同虛設(shè)。外來(lái)人員隨意進(jìn)出。
第一個(gè)月：電梯壞了沒(méi)人修，綠化荒了沒(méi)人管，公共區(qū)域燈泡燒了換不了。
第三個(gè)月：小區(qū)環(huán)境肉眼可見(jiàn)地衰敗，二手房掛牌價(jià)開(kāi)始受影響。

遂寧錦泰怡都的928戶業(yè)主已經(jīng)體驗(yàn)過(guò)這種日子了。用他們自己的話說(shuō)——"幾乎停擺"。

一個(gè)殘酷的數(shù)學(xué)題

假設(shè)你家小區(qū)物業(yè)費(fèi)每月1.5元/平方米，100平方米的房子一年物業(yè)費(fèi)1800元。你不交，省了1800塊。但小區(qū)服務(wù)質(zhì)量崩了，你的房子每平方米跌200塊，100平就是2萬(wàn)塊。為了省1800，虧了20000。這筆賬，誰(shuí)算誰(shuí)心疼。

死循環(huán)怎么破？

這件事最讓人窩火的地方在于——它是一個(gè)死循環(huán)：

服務(wù)不到位 → 業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi) → 物業(yè)資金不足 → 削減人員壓縮成本 → 服務(wù)更差 → 更多業(yè)主拒交 → 物業(yè)扛不住撤場(chǎng) → 小區(qū)失控

誰(shuí)先動(dòng)的手已經(jīng)說(shuō)不清了，但結(jié)果擺在眼前：雙輸。

這個(gè)死循環(huán)有沒(méi)有解？有，但需要兩邊同時(shí)清醒。

對(duì)業(yè)主說(shuō)幾句實(shí)話

1. 不交物業(yè)費(fèi)不能解決問(wèn)題，只會(huì)加速問(wèn)題惡化。法院判例早已明確：即便你對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿，在啟動(dòng)合法解聘程序之前，欠繳的物業(yè)費(fèi)仍需結(jié)清。欠費(fèi)不僅解決不了問(wèn)題，還可能被起訴、上失信名單；
2. 覺(jué)得物業(yè)不行，走正規(guī)渠道換掉它。業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)、街道辦，程序是現(xiàn)成的；
3. 別讓按時(shí)交費(fèi)的業(yè)主替欠費(fèi)者買(mǎi)單。一個(gè)小區(qū)里如果有20%的人惡意欠費(fèi)，剩下80%的人就要承擔(dān)更高的成本，這不公平。

對(duì)物業(yè)說(shuō)幾句實(shí)話

1. 業(yè)主不交費(fèi)，先問(wèn)自己服務(wù)做到位沒(méi)有。收繳率低不是業(yè)主單方面的問(wèn)題，安保、保潔、維修、響應(yīng)速度，哪一項(xiàng)掉鏈子都會(huì)成為業(yè)主拒繳的理由；
2. 財(cái)務(wù)要透明。業(yè)主不是不想交錢(qián)，是不知道錢(qián)花哪了。公共收益多少？維修基金用了多少？把賬本攤開(kāi)，比解釋一萬(wàn)句都管用；
3. 虧損340萬(wàn)才跑，說(shuō)明之前一直在扛。但扛了三年才跑，也說(shuō)明前期的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和退出機(jī)制出了問(wèn)題。走到這一步再撤，對(duì)小區(qū)的傷害已經(jīng)造成。

北辰天都的故事還沒(méi)完。5月24日撤場(chǎng)，現(xiàn)在還有兩個(gè)多月的緩沖期。業(yè)委會(huì)已經(jīng)啟動(dòng)了新物業(yè)選聘，但新老交替期間的服務(wù)空窗、歷史欠費(fèi)的清算、商業(yè)部分的權(quán)屬糾紛——每一個(gè)都是硬骨頭。

這件事給整個(gè)行業(yè)敲了一記警鐘：物業(yè)不是鐵飯碗，業(yè)主也不是提款機(jī)。雙方的關(guān)系是契約，不是對(duì)立。

當(dāng)契約精神崩塌的時(shí)候，沒(méi)有贏家——物業(yè)虧340萬(wàn)走了，業(yè)主留在一片狼藉的小區(qū)里，誰(shuí)也沒(méi)贏。

（案例來(lái)源：網(wǎng)易新聞（合肥樓市點(diǎn)評(píng)） / 搜狐新聞 。文中小區(qū)名、物業(yè)公司名稱(chēng)均為化名。）

案例分析 · 行業(yè)思考

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—— 物業(yè)管理的那些事 ——