2026年一開年，?；肺锪餍袠I(yè)便迎來一件標(biāo)志性事件：密爾克衛(wèi)、宏川智慧兩家民營龍頭，一前一后啟動公募REITs申報。放在整個倉儲物流REITs市場中，這不過是兩單普通發(fā)行；但放到化工物流賽道來看，卻意味著一個延續(xù)十幾年的重資產(chǎn)時代，正在悄然轉(zhuǎn)向。

兩家企業(yè)的處境截然不同：一家業(yè)績穩(wěn)步增長，現(xiàn)金流持續(xù)回正；另一家營收下滑、由盈轉(zhuǎn)虧，壓力顯著。但它們最終走向了同一條路——把最核心的倉儲與儲罐資產(chǎn)推向資本市場，用REITs解開束縛企業(yè)多年的資本枷鎖。

這并非跟風(fēng)政策紅利，也不是資本層面的噱頭，而是行業(yè)發(fā)展到今天，不得不邁出的轉(zhuǎn)型一步。

■一盈一虧背后：兩家龍頭共同的資產(chǎn)焦慮

3月16日，宏川智慧（002930）公告擬以下屬倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施申報公募REITs；4月29日，密爾克衛(wèi)（603713）亦宣布正式啟動倉儲物流REITs申報發(fā)行工作。短短一個多月內(nèi)，兩家?；肺锪髅駹I龍頭相繼落子資本運作，密爾克衛(wèi)與宏川智慧幾乎同時啟動REITs，看似巧合，實則是兩份年報共同指向的必然選擇。

密爾克衛(wèi)2025年的業(yè)績表現(xiàn)依然穩(wěn)健。全年實現(xiàn)營業(yè)收入133.35億元，同比增長10.04%；歸母凈利潤6.27億元，同比增長10.86%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額7.52億元，同比大幅提升56.11%。全球業(yè)務(wù)布局持續(xù)完善，核心客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體仍處于上升通道。

但亮眼增長的背后，重資產(chǎn)帶來的壓力已日漸顯性化。伴隨倉儲網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張、全國網(wǎng)點鋪開與海外布局推進(jìn)，公司資產(chǎn)規(guī)?？焖倥噬?。截至2025年末，總資產(chǎn)突破207億元，負(fù)債壓力同步加大，全年財務(wù)費用1.75億元，同比大增32.26%，利息支出持續(xù)侵蝕利潤。與此同時，倉儲業(yè)務(wù)毛利率下滑4.91個百分點至39.40%，新倉庫折舊增加、市場租金上行空間收窄，資產(chǎn)回報率開始承壓。

截至2025年末，密爾克衛(wèi)在國內(nèi)運營及管理專業(yè)化學(xué)品倉庫逾70萬平方米，覆蓋長三角、環(huán)渤海等核心化工集聚區(qū)，倉儲網(wǎng)絡(luò)與資質(zhì)壁壘位居行業(yè)前列。本次REITs以上海振義、寧波慎則、天津東旭及張家港三大片區(qū)共6座倉庫為底層資產(chǎn)，均為全資持有、運營成熟的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，擬發(fā)行規(guī)模12.92億元。

對密爾克衛(wèi)而言，規(guī)模仍有增長空間，但完全依靠自有資金滾動擴(kuò)張的模式已難以為繼。REITs并非單純的融資動作，而是讓公司擴(kuò)張更輕、更穩(wěn)、更可持續(xù)的關(guān)鍵一步。

宏川智慧的處境則更為緊迫。2025年公司實現(xiàn)營業(yè)收入11.90億元，同比下降17.92%；歸母凈利潤-4.30億元，同比大幅下滑371.37%，由盈轉(zhuǎn)虧；扣非凈利潤-4.32億元，同比下降445.73%。核心業(yè)務(wù)碼頭儲罐綜合服務(wù)收入9.72億元，同比大幅回落23.17%，疊加超3億元商譽減值，成為業(yè)績承壓的主要原因。

截至2025年末，宏川智慧擁有14座倉儲碼頭、總罐容超518萬立方米、在運營化工倉庫15.88萬平方米，是國內(nèi)民營液體化工倉儲領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，資產(chǎn)稀缺性突出。但這類資產(chǎn)投資大、周期長、折舊剛性強(qiáng)，疊加公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)71.09%，在行業(yè)下行周期中經(jīng)營彈性明顯不足。

本次REITs擬以下屬碼頭、儲罐等基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)，收入主要來自碼頭儲罐綜合服務(wù)與中轉(zhuǎn)服務(wù)，現(xiàn)金流模式清晰、資產(chǎn)壁壘高。對正處于業(yè)績調(diào)整期的宏川智慧而言，REITs是盤活存量、改善現(xiàn)金流、降低負(fù)債、從“資產(chǎn)持有”轉(zhuǎn)向“專業(yè)運營”最現(xiàn)實的路徑。

一家在穩(wěn)健增長中主動優(yōu)化，一家在壓力調(diào)整中尋求突破，兩家龍頭最終殊途同歸。REITs對它們而言，早已不是可選項，而是關(guān)乎長期發(fā)展的生存題。

■資質(zhì)壁壘+長期租戶：危化倉儲的REITs價值

在倉儲物流REITs里，電商倉、快遞倉、高標(biāo)倉已經(jīng)不少，但?；瘋}儲REITs仍是稀缺品種。很多投資者疑惑：?；焚Y產(chǎn)監(jiān)管嚴(yán)、風(fēng)險高、運營復(fù)雜，為什么反而能成為REITs優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)？

答案并不復(fù)雜。

第一，門檻太高，供給幾乎是剛性的。?；瘋}儲、碼頭儲罐涉及多層審批，資質(zhì)難拿、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、安全投入大，不是有錢就能布局。密爾克衛(wèi)全年安全投入超4000萬元，開展應(yīng)急演練144次；宏川智慧長期保持合規(guī)運營，這類資產(chǎn)很難被復(fù)制。

第二，客戶太穩(wěn)，現(xiàn)金流波動小。?；瘋}儲的客戶多是大型化工、貿(mào)易、物流企業(yè)，租期長、續(xù)約穩(wěn)定、違約率低，不像電商倉受消費周期影響那么明顯。工業(yè)剛需屬性強(qiáng)，收益更平滑，非常適合REITs這種追求長期穩(wěn)健的產(chǎn)品。

第三，資產(chǎn)干凈，符合發(fā)行要求。密爾克衛(wèi)入池的6座倉庫、宏川智慧的核心儲罐區(qū)，都是長期穩(wěn)定運營的成熟資產(chǎn)，權(quán)屬清晰、運營規(guī)范、現(xiàn)金流可預(yù)期，天然契合REITs底層資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

政策層面也在助推。隨著?；沸袠I(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，小型不合規(guī)倉儲加速退出，龍頭份額提升。REITs恰好能幫助頭部企業(yè)進(jìn)一步整合資源、擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)、提升合規(guī)運營能力。

但優(yōu)勢背后，短板同樣不容忽視。兩家企業(yè)的資產(chǎn)區(qū)域集中度偏高，對化工行業(yè)依賴度較高；安全運營責(zé)任重、合規(guī)成本高，任何管理上的疏漏都可能影響資產(chǎn)價值與發(fā)行進(jìn)度。這些都是市場未來會持續(xù)關(guān)注的關(guān)鍵點。

■從“持有”到“運營”：行業(yè)邏輯正在改寫

密爾克衛(wèi)和宏川智慧的REITs，真正的意義不在于一單融資，而在于開啟了整個?；瘋}儲行業(yè)的模式轉(zhuǎn)變。

過去行業(yè)的邏輯是買地、建倉、持有、收租、再抵押、再擴(kuò)張。資產(chǎn)越做越重，負(fù)債越來越高，彈性越來越弱。未來的新邏輯是資本拿錢、企業(yè)建設(shè)、專業(yè)運營、資產(chǎn)退出、滾動再投。

對密爾克衛(wèi)來說，REITs能讓它甩掉部分資產(chǎn)包袱，降低負(fù)債、減少財務(wù)費用，把更多精力放在貨代、分銷、新能源物流等高毛利業(yè)務(wù)上，繼續(xù)擴(kuò)大龍頭優(yōu)勢。

對宏川智慧來說，REITs能讓它快速改善報表、緩解壓力，把重心拉回到運營服務(wù)本身，重新找回增長節(jié)奏。

放在行業(yè)層面，這兩單REITs更有示范意義。?；瘋}儲、冷鏈、醫(yī)藥倉、工業(yè)物流這些高門檻賽道，一直缺少資本化路徑。密爾克衛(wèi)與宏川智慧蹚出這條路，后續(xù)會有更多專業(yè)倉儲資產(chǎn)跟上，讓整個物流REITs市場更加細(xì)分、更多元。

但REITs不是“一勞永逸”的解藥。

未來真正的考驗有三點：一是租金能不能穩(wěn)住，分派率能不能兌現(xiàn)；二是安全合規(guī)能不能守住，不出問題就是最大的價值；三是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型能不能落地，別只是資產(chǎn)出表，運營沒有實質(zhì)升級。

危化倉儲REITs的大幕已經(jīng)拉開。密爾克衛(wèi)與宏川智慧的競速，看似是兩家企業(yè)的資本動作，實則是整個行業(yè)在周期與政策疊加下，不得不進(jìn)行的一次自我更新。

發(fā)行成功只是開始。真正決定未來的，仍是運營、合規(guī)、成本、客戶與長期主義。這一次，資本只是工具，能力才是答案。

數(shù)據(jù)來源及免責(zé)說明：密爾克衛(wèi)2025年年度報告、宏川智慧2025年年度報告、上市公司公開公告、交易所披露信息。本文僅為行業(yè)與公司客觀分析，不構(gòu)成任何投資建議。