南山區(qū)和寶安區(qū)，殺瘋了。

　　截至目前，南山區(qū)境內(nèi)外上市公司總數(shù)已達(dá)220家，位居全市首位，上市公司密度全國(guó)城區(qū)第一。

　　寶安區(qū)以88家跟隨其后，其中境內(nèi)上市公司66家，成為近年來全市新增上市公司數(shù)量最多的區(qū)域。

　　殺瘋的，還有兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)。

　　前海招商海宴府以14.2萬/平的備案均價(jià)入市，一舉刷新片區(qū)新盤價(jià)格紀(jì)錄，首開官宣去化9成。

　　寶中的觀潮府備案均價(jià)15.08萬/㎡，折后均價(jià)超13萬左右，周邊部分二手房都顯得在撿漏了。

　　頂豪市場(chǎng)同樣瘋狂。

　　深圳灣沄璽兩次開盤，備案均價(jià)從16.88萬/平上調(diào)至17.65萬/平，4個(gè)月累計(jì)賣了239億，打破全國(guó)頂豪去化紀(jì)錄。

　　去年底開盤的中信信悅灣，備案均價(jià)24.4萬/平，最低一套5000萬，最高單價(jià)38萬/平，總價(jià)直接干到2.5億，開盤兩小時(shí)銷售額突破100億。

　　二手市場(chǎng)方面，華僑城片區(qū)今年以來成交活躍，光是純水岸系列就成交了20套大戶型，其中包括有3套億元?jiǎng)e墅，單價(jià)在33~70多萬/平之間。

　　深圳樓市不缺購買力，缺的是想象力。

　　我們不妨來看看，南山、寶安這幾個(gè)板塊是怎么崛起的？房?jī)r(jià)為什么如此逆天？

　　01

　　華僑城——老牌豪宅區(qū)

　　在樓齡普遍較老的華僑城，2015年后建成的次新房屈指可數(shù)，學(xué)區(qū)也并非傳統(tǒng)名校。

　　華僑城片區(qū)的價(jià)值，主要在于地段核心，距離深超總、后海、科技園都很近。

　　加上生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，雁棲湖、天鵝湖與住宅相映，燕晗山郊野公園綠意環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)了“人與自然融合”的居住體驗(yàn)。

　　這里的房?jī)r(jià)天花板，當(dāng)屬純水岸的獨(dú)棟別墅。除了今年賣出的，去年10月法拍市場(chǎng)還出現(xiàn)了一套“天價(jià)”成交：純水岸12期一套建面約639㎡獨(dú)棟別墅，拍出3.65億，折算單價(jià)高達(dá)57萬，刷新深圳法拍住宅單價(jià)紀(jì)錄。

　　之所以能拍出如此高價(jià)，關(guān)鍵在于產(chǎn)品極度稀缺。

　　作為華僑城集團(tuán)在深圳南山重點(diǎn)打造的頂級(jí)豪宅社區(qū)，波托菲諾純水岸分16期開發(fā)，涵蓋高層、小高層、聯(lián)排別墅及獨(dú)棟別墅等多種產(chǎn)品，其中獨(dú)棟別墅僅48套，這類資產(chǎn)屬于賣一套少一套。

　　從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，香山里小區(qū)成交最活躍，2023-2024年合計(jì)賣出275套二手房，香山美墅3-5期也吸引了不少預(yù)算2000萬左右的改善家庭。

　　02

　　深圳灣——最貴豪宅區(qū)

　　深圳灣是填海造地后崛起的濱海豪宅。

　　這里沒有舊改的包袱，從誕生起就擁有無限可能。

　　2007年7月1日，深圳灣大橋通車，這里一躍成為連接深港的西部動(dòng)脈。

　　2011年，“春繭”體育場(chǎng)承辦大運(yùn)會(huì)開幕式，深圳灣第一次以震撼的形象進(jìn)入公眾視野。

　　如今經(jīng)過深圳灣，你會(huì)依次看見：

　　如火如荼的超級(jí)總部基地標(biāo)志性的“春繭”、“春筍”蜿蜒如龍的深圳灣大橋與海天相映的人才公園

　　高奢感與浪漫松弛感交織的深圳灣萬象城

　　九座宛如“海邊原石”建筑的深圳灣文化廣場(chǎng)

　　在建的大型城市綜合體后海M80項(xiàng)目

　　這里就是深圳遞給世界的名片。

　　最好的地段，自然吸引最強(qiáng)的購買力。

　　從到深圳灣1號(hào)、華潤(rùn)悅府、招商雙璽、恒裕濱城二期，再到信悅灣，深圳灣沿岸已成為深圳頂級(jí)豪宅的聚集地。這些項(xiàng)目不僅定價(jià)領(lǐng)先，更以產(chǎn)品力、設(shè)計(jì)感和圈層屬性，定義著深圳高端居住的新標(biāo)準(zhǔn)。

　　可以說，深圳灣遇上了最好的時(shí)代，也占據(jù)了最稀缺的資源，集超級(jí)總部、山海生態(tài)、純粹圈層于一體。

　　03

　　前海寶中——新晉CBD

　　如果說深圳灣是城市黃金時(shí)代的“作品”，那么前海寶中就是深圳寫給未來的“情書”。

　　三十年前，寶安中心區(qū)還只是地圖上的一片灘涂。1994年，寶安區(qū)投入數(shù)十億資金啟動(dòng)填海工程，拉開了這片土地開發(fā)的序幕。

　　2021年前海合作區(qū)擴(kuò)容后，寶中一躍成為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略的核心組成部分。

　　數(shù)據(jù)顯示，前海地區(qū)生產(chǎn)總值從2021年的1755.7億元，躍升至2025年的3318.1億元，年均增長(zhǎng)超過10%，澎湃的經(jīng)濟(jì)動(dòng)能可見一斑。

　　房?jī)r(jià)層面，前海三灣的次新二手房，近期成交均價(jià)在9萬左右。寶中均價(jià)略高一點(diǎn)，但內(nèi)部分化明顯，既有如觀潮府、壹方玖譽(yù)、熙龍灣等代表性豪宅，也有單價(jià)較親民的小金泓凱旋城、麗晶國(guó)際等小區(qū)。

　　南山靠創(chuàng)新登頂，寶安高端靠制造造血。

　　一個(gè)代表深圳科技的高度，一個(gè)代表了深圳制造的廣度。

　　一個(gè)百強(qiáng)區(qū)之首，一個(gè)高端制造業(yè)大區(qū)，憑借各自的優(yōu)勢(shì)，共同為深圳在粵港澳大灣區(qū)乃至全國(guó)的領(lǐng)先地位奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　南山、寶安的樓市，從剛需到豪宅各有其道。

　　無論是追求稀缺資源、產(chǎn)業(yè)紅利，還是學(xué)區(qū)價(jià)值、山海景觀，關(guān)鍵在于明確自身需求，匹配相應(yīng)板塊，在信息充分的前提下做出理性決策。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終生。

　　在資產(chǎn)配置的戰(zhàn)場(chǎng)上，有時(shí)候，選擇比努力更重要。